Principaux points d’investissement:
Au cours des 14 dernières années, il y a eu deux cycles de stimulation en Chine dans le cycle descendant de l’immobilier. Cet article analyse la voie de conduction et le temps de conduction de la politique lâche à la stabilité du marché.
2008 – 2009: réduction du ratio d’acompte et du taux d’intérêt des prêts à l’échelle nationale, et retour à la normale après 5 mois de croissance des ventes
La crise financière mondiale s’est propagée en 2008. Le 27 octobre 2008, la Banque centrale a publié une nouvelle politique, réduisant le taux plancher des prêts à 0,7 fois et le taux d’acompte à 20%. En décembre 2008, le Conseil d’État a publié plusieurs avis sur la promotion d’un développement sain du marché immobilier afin d’encourager la consommation de logements commerciaux ordinaires.
Les ventes de logements commerciaux ont augmenté à un rythme positif après 5 mois. En août 2008, le taux de croissance des ventes de logements commerciaux dans tout le pays est tombé à – 35,7%. Après l’introduction de la politique en octobre, le taux de croissance des ventes a progressivement augmenté. De novembre 2008 à mars 2009, le taux de croissance des ventes de logements commerciaux dans tout le pays était de – 32,9% (novembre), – 2,2% (décembre), – 0,3% (février) et 16,4% (mars).
2014 – 2016: quatre vagues de boxe combinée, avec un taux de croissance des ventes de 6 mois et un retour à la normale
Avec le 30 septembre 2014 comme noeud temporel, la superficie des ventes de logements commerciaux dans tout le pays de février 2014 à mars 2015 a continué à être négative d’une année sur l’autre. En avril 2015, après six mois d’assouplissement complet de la politique, la superficie des ventes a augmenté de négatif à positif, avec un taux de croissance de 7% au cours du mois en cours, et a atteint un sommet de 44,1% en avril 2016.
30 septembre 2014: modification de la norme d’acceptation des prêts immobiliers. Le 30 septembre, l’assouplissement national caractérisé par l’assouplissement des restrictions sur les prêts a commencé: la norme de reconnaissance de la deuxième suite a été changée de « reconnaissance de la maison et de l’hypothèque » à « reconnaissance de la maison et non de l’hypothèque », et la Banque centrale a recommencé à réduire les taux d’intérêt en novembre de la même année.
30 mars 2015: réduction de deux séries d’acomptes provisionnels et d’allégements fiscaux pour les entreprises. Il n’y a pas eu de signes évidents de reprise et les investissements immobiliers sont tombés au point de congélation. Le 30 mars, cinq ministères et commissions ont réduit le taux d’acompte de la deuxième maison à 40% et réduit la période d’exonération de la taxe professionnelle sur la vente de maisons de cinq à deux ans. La réduction de la proportion d’acompte a directement amélioré le niveau de levier des résidents, la réduction de l’impôt des sociétés a stimulé l’enthousiasme des résidents pour le changement de maison, puis la Banque centrale a réduit les taux d’intérêt trois fois, deux fois.
30 septembre 2015: réduction du premier et du deuxième acompte. Le 30 septembre, quatre ministères et commissions ont publié deux nouvelles politiques, réduisant le ratio d’acompte des prêts commerciaux de premier ensemble à 25% dans les villes non restreintes; Entre – temps, la ligne de crédit du Fonds d’accumulation a été augmentée et les prêts à distance ont été pleinement mis en œuvre. Par la suite, le ratio d’acompte de la première série de prêts commerciaux est tombé à 20%, le ratio d’acompte de la deuxième série est tombé à 30%, la Banque centrale a réduit les taux d’intérêt une fois de plus et a réduit les taux d’intérêt une fois de plus, les taux d’intérêt préférentiels se sont superposés à l’acompte bas, le crédit est dans un état d’assouplissement global. Dans le même temps, la Conférence centrale de travail économique de décembre 2015 a proposé cinq tâches principales pour la réforme du côté de l’offre: le « déstockage», la monétisation de la réforme des hangars et le lancement du marché immobilier urbain de premier et deuxième niveaux.
En février 2016, le Ministère des finances, l’administration d’État de la fiscalité et le Ministère du logement et du développement rural urbain ont publié conjointement l’avis sur l’ajustement des politiques préférentielles en matière d’impôt des sociétés sur l’impôt sur les titres de propriété pour les transactions immobilières, qui stipule que « l’impôt sur les titres de propriété pour l’achat de logements de moins de 90 m2 est réduit à 1%, et l’impôt sur les titres de propriété pour les logements de plus de 90 m2 est réduit à 1,5% et 2% respectivement Il s’agit de la dernière grande politique nationale de ce cycle de réglementation et de contrôle, jusqu’à présent, les quatre tactiques de « stimulation de la boxe combinée » ont été épuisées. Depuis lors, la réglementation nationale s’est retirée et a commencé à mettre l’accent sur la « mise en œuvre de la politique en raison de la ville », qui se manifeste sous deux aspects: premièrement, le resserrement des villes chaudes et, deuxièmement, le déstockage continu des villes non centrales.
Le mécanisme à long terme met l’accent sur « l’application de politiques en raison de la ville », 22 villes pilotes du mécanisme à long terme: 4 villes de première ligne dans le Nord, Guangzhou et Shenzhen, et 18 villes de deuxième ligne à Nanjing, Suzhou, Hangzhou, Xiamen, Fuzhou, Chongqing, Chengdu, Wuhan, Zhengzhou, Qingdao, Jinan, Hefei, Changsha, Shenyang, Ningbo, Changchun, Tianjin et Wuxi. L’ajustement des politiques dans ces villes est très révélateur.
Au niveau politique, il n’y a pratiquement pas d’espace de détente dans les villes de première ligne. Les villes de deuxième niveau ont un grand espace de détente, mais elles sont fortement divisées. Hangzhou en tant que ville de deuxième niveau représentative: faible inventaire, forte pression à la hausse des prix, assouplissement des politiques n’est pas urgent; Zhengzhou en tant que ville de deuxième niveau représentative: stocks élevés, marché faible, assouplissement des politiques plus urgent. Les villes de troisième et quatrième niveaux ont des stocks élevés et un marché faible, ce qui exige un assouplissement général.
Villes de première ligne: le marché se réchauffe et l’espace politique principal est de réduire le taux d’intérêt des prêts commerciaux. Selon l’expérience historique, la première ligne passe d’un assouplissement des politiques à un rebond rapide du marché;
À l’heure actuelle, les stocks des villes de première ligne sont historiquement faibles. En janvier 2022, le cycle d’urbanisation de première ligne était d’environ 15,8 mois. Beijing, Shanghai en tant que représentant de la ville de première ligne, a accueilli le marché immobilier xiaoyangchun. Parmi eux, la superficie des ventes de logements commerciaux à Shanghai est passée de négative à positive d’une année sur l’autre, en hausse de 20,2% d’une année sur l’autre en février.
À l’heure actuelle, la principale marge d’action est la réduction des taux d’intérêt sur les prêts aux entreprises. À l’heure actuelle, le taux d’intérêt du prêt de premier appartement à Beijing, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen est LPR plus 55, 35, 80 et 30 pb, et le taux d’intérêt du prêt de deuxième appartement est LPR plus 105, 105, 100 et 60 pb. Historiquement, le taux de prêt le plus favorable était de 0,7 fois le taux de référence et le taux actuel de 0,7 fois le RPL est d’environ 3,2%, ce qui équivaut à une réduction de 138 pb.
Villes de deuxième niveau: les stocks sont élevés et il y a beaucoup de place pour la réglementation et l’assouplissement des politiques. Selon l’expérience historique, il faut trois mois pour que la deuxième ligne passe d’une politique lâche à un marché stable.
L’inventaire des villes de deuxième niveau montre une tendance à la hausse. En janvier 2022, le cycle d’urbanisation de l’échantillon de deuxième ligne était d’environ 23,1 mois.
La différenciation actuelle du marché est évidente.
Hangzhou est une ville de deuxième niveau représentative: les stocks sont faibles, la pression à la hausse des prix est forte, l’assouplissement des politiques n’est pas urgent. Le marché des villes de deuxième rang du delta du fleuve Yangtze, comme Hangzhou et Nanjing, s’est réchauffé, la superficie des ventes de logements commerciaux à Hangzhou et Nanjing a augmenté respectivement de 3,5% et 13,7% d’une année sur l’autre en janvier; En janvier 2022, le cycle de désintégration de Hangzhou était d’environ 6,4 mois, celui de Suzhou était d’environ 15,6 mois, et le niveau des stocks était relativement faible; Le cycle de déségrégation de Changsha est d’environ 18 mois, tandis que le prix de transaction du logement commercial a augmenté de 26,9% d’une année sur l’autre, ce qui a entraîné une forte pression à la hausse des prix.
Zhengzhou en tant que ville de deuxième niveau représentative: stocks élevés, marché faible, assouplissement des politiques plus urgent. Par exemple, à Zhengzhou, depuis le deuxième semestre de 2021, sous l’influence de fortes pluies et d’épidémies répétées, les transactions immobilières ont considérablement diminué. En décembre 2021, la superficie des transactions immobilières commerciales a diminué de 67,7% d’une année sur l’autre. La superficie totale des transactions immobilières commerciales annuelles a atteint 18 044000 mètres carrés, en baisse de 31,4% par rapport à l’année précédente.
En janvier 2022, Zhengzhou a un cycle de désintermédiation d’environ 17,6 mois. Parmi les 18 villes pilotes de deuxième niveau du mécanisme à long terme, Chongqing, Chengdu, Wuxi, Fuzhou, Shenyang, Qingdao, Jinan, Hefei, Changchun et d’autres villes ont des conditions similaires. Le cycle d’élimination en janvier 2022 était d’environ 20,6, 30,3, 19,3, 31,9, 24,1, 28,0, 23,7, 18,8 et 30,3 mois, avec des stocks élevés.
Pour les villes de deuxième niveau, l’espace de régulation et de relaxation comprend principalement:
Ajuster les restrictions à l’achat: faire des percées dans les politiques de restriction à l’achat principalement par l’intermédiaire de la politique d’introduction des talents et de la politique de dépendance des parents.
Ajustement de la limite de prêt: ajuster la norme d’identification du premier appartement, réduire le taux d’intérêt des prêts commerciaux, réduire la proportion d’acompte du Fonds d’accumulation, augmenter la limite de prêt du Fonds d’accumulation, etc.
Assouplissement de la limite de prix: augmenter la limite de prix des maisons neuves vendues à l’avance et augmenter le prix d’évaluation des maisons d’occasion.
En ce qui concerne les terres: ajuster la proportion minimale de la marge d’appel d’offres pour les terres et payer les droits de transfert des terres par versements échelonnés. Limitation des ventes: réduction de la durée de vie.
L’expérience historique montre que les villes de deuxième niveau se réchaufferont trois mois après l’assouplissement des politiques.
Villes de troisième et quatrième niveaux: les ventes sont déprimées et il y a beaucoup de place pour l’assouplissement des politiques. Les politiques des villes de troisième et quatrième niveaux ont été assouplies pour stabiliser le marché pendant plus de six mois.
Les stocks des villes de troisième et quatrième niveaux sont à des niveaux historiquement élevés. Le cycle d’urbanisation de l’échantillon de troisième et quatrième niveaux était d’environ 19,9 mois.
À l’heure actuelle, les ventes continuent de baisser et la ténacité du marché est faible. Depuis juin 2021, la superficie des logements commerciaux urbains de troisième et quatrième niveaux de l’échantillon a été négative d’une année sur l’autre. En janvier 2022, la superficie des logements commerciaux urbains de troisième et quatrième niveaux de l’échantillon a été de 9742 millions de mètres carrés, soit – 45,3% d’une année sur l’autre. En février, la superficie des logements commerciaux a atteint 6 647000 m2, soit – 48,4% d’une année sur l’autre, soit une augmentation de 3,1 points de pourcentage.
Les trois principaux facteurs qui influent sur la demande de troisième et quatrième niveaux sont les suivants: l’explosion du tonnerre dans les entreprises immobilières a suscité l’inquiétude des résidents au sujet de la livraison de logements à terme, la politique du Nouvel An local a entraîné un retard dans la demande de logements à domicile et le retrait de la monétisation de la réforme des abris a eu une incidence sur la demande du marché. Parmi eux, la monétisation de la remise est le facteur le plus important qui influe sur la demande du marché de troisième et quatrième niveaux. À partir de 2015, la monétisation et la réinstallation des hangars ont été largement promues. De 2016 à 2017, les stocks de la troisième et de la quatrième ligne ont été éliminés par la monétisation et la monétisation des hangars, soit 140 millions de m2 et 180 millions de m2 respectivement, Représentant 14,8% et 18% de la zone de vente. Il y a eu un découvert sur la demande de logements urbains de la troisième et de la quatrième ligne, qui est passé des stocks des promoteurs aux stocks des résidents. Les marchés immobiliers des villes de troisième et quatrième niveaux qui n’ont pas d’introduction industrielle et d’afflux de population seront confrontés à un ajustement à long terme de la structure de l’offre et de la demande. À l’heure actuelle, la monétisation de la réforme des hangars est sortie du marché, l’effet de la hausse de la demande n’est plus, le marché a encore besoin de temps pour se réchauffer.
Pour les villes de troisième et quatrième niveaux, il existe un grand espace pour la réglementation et la détente, notamment:
Annulation des restrictions à l’achat: À l’heure actuelle, seules quelques villes de troisième et quatrième niveaux appliquent encore des politiques de restriction à l’achat, telles que Zhuhai, Dongguan, Foshan et Langfang, qui devraient être assouplies à l’avenir.
Ajustement de la limite de prêt: y compris l’augmentation de la limite de prêt de la Caisse de prévoyance, la réduction de la proportion d’acompte de la Caisse de prévoyance, l’acceptation de prêts immobiliers non reconnus, la réduction de la proportion d’acompte de la deuxième suite, la réduction du taux d’intérêt des prêts commerciaux et de la proportion d’acompte, etc.
Subvention à l’achat d’une maison: subvention à l’achat d’une maison, subvention au prix de la maison, subvention à la superficie, etc.
Le passage de l’assouplissement à l’efficacité des politiques devrait prendre plus de six mois. En ce qui concerne le cycle de réglementation immobilière 2014 – 2016, la valeur cumulée de la zone de vente de logements commerciaux dans les villes de troisième et quatrième niveaux est revenue à la normale après 7 mois de comparaison avec le calendrier, en octobre (- 3,7%), novembre (- 3,0%), décembre (- 1,2%), janvier (0,3%), février (- 4,1%), mars (- 1,1%), avril (- 1,1%) et mai (0,5%). À l’heure actuelle, la monétisation de la réforme des hangars se retire du marché, les variables fondamentales qui influent sur la demande de troisième et quatrième niveaux disparaissent et le marché de troisième et quatrième niveaux se réchauffe ou prend plus de temps.
Grâce à l’identification précise des nouveaux citoyens et à l’ajustement des restrictions à l’achat et au prêt, la demande potentielle de logements rigides sera libérée.
Le 4 mars, le CIRC et la Banque centrale ont publié conjointement l’avis sur le renforcement des services financiers pour les nouveaux citoyens, qui propose d’optimiser les services financiers pour le logement afin de répondre aux besoins des nouveaux citoyens en matière de logement. Il s’agit notamment de la mise en œuvre d’une politique différenciée de crédit au logement en raison de la mise en œuvre de la politique de la Ville, de la détermination rationnelle de la première norme de prêt au logement pour les nouveaux citoyens qui remplissent les conditions d’achat de logements, de l’amélioration de la facilité d’emprunt et de remboursement; Encourager les banques commerciales à renforcer la coopération avec les autorités locales et à améliorer le niveau de service du Fonds d’accumulation pour le logement des nouveaux citoyens.
Les nouveaux citoyens se réfèrent principalement à divers groupes qui viennent vivre dans les villes pour des raisons telles que l’entrepreneuriat et l’emploi, l’éducation des enfants et la dépendance à l’égard des enfants, et qui n’ont pas obtenu l’enregistrement local des ménages ou qui ont obtenu l’enregistrement local des ménages pendant moins de trois ans, y compris, sans s’y limiter, les travailleurs migrants urbains et les diplômés des collèges et des écoles secondaires nouvellement employés. Actuellement, il y a environ 300 millions de personnes. En renforçant les services financiers de crédit pour l’achat de logements par les nouveaux citoyens, la demande potentielle de logements rigides sera libérée.
Indice de risque baisse du marché supérieure aux attentes, écart entre les données de l’échantillon de la Ville, etc.
