Chen min Chen feichi
Depuis que le concept de « rénovation urbaine» a été mis en évidence pour la première fois lors de la Conférence centrale de travail économique en décembre 2019, les grandes villes sont progressivement entrées dans la période de développement rapide de la rénovation urbaine au cours des trois dernières années. Au niveau local, la plupart des municipalités et des capitales provinciales ont adopté une série de politiques visant à promouvoir et à orienter la mise en œuvre de la rénovation urbaine. Dans le cadre du quatorzième plan quinquennal, l’État a également proposé d’accélérer la rénovation urbaine, de réformer et d’améliorer les fonctions des anciennes zones résidentielles, des anciennes usines, des blocs anciens et des villages urbains, afin de promouvoir l’optimisation de la structure spatiale urbaine et l’amélioration de la qualité.
Il existe une formulation commune de ce type de politique au niveau de la mise en œuvre de l’investissement et du financement. Premièrement, l’accent est mis sur la participation de la sector – forme financée par l’État, en particulier sur les projets de rénovation urbaine qui ont un contenu de bien – être public. Dans la publication précédente « les sociétés de sector – forme locales jouent six rôles principaux» dans la rénovation urbaine, l’article traite spécifiquement du rôle de la sector – forme financée par l’État en tant que principal organe de mise en œuvre globale des projets de rénovation urbaine; Deuxièmement, il convient d’encourager l’introduction du capital social, d’améliorer la capacité d’investissement et de financement des projets et d’améliorer le niveau professionnel de la construction et de l’exploitation.
Dans la pratique, il existe de nombreux cas réussis de coopération entre le Gouvernement et les entreprises dans le cadre de projets d’investissement relativement petits tels que la rénovation de quartiers résidentiels anciens. Dans de nombreuses villes, les travaux de rénovation impliquent une grande échelle et une grande variété de contenus, tels que divers bâtiments anciens et des projets mixtes d’entreprises dans les zones à rénover, qui sont souvent confrontés à des problèmes tels que la coopération en matière d’investissement et de financement entre les administrations locales, les sectorformes financées par L’État et le capital social, des chemins mal compris, des frontières mal délimitées et des problèmes difficiles à saisir.
Ce type de projet de rénovation urbaine à grande échelle est un projet de système complexe. Pour résoudre les problèmes de coopération, il est nécessaire d’utiliser la méthode d’ingénierie de système pour simplifier les problèmes complexes et résoudre les problèmes d’investissement, de financement et de coopération entre le Gouvernement et les entreprises en réduisant les dimensions.
La nature difficile de la promotion des grands projets de rénovation urbaine est due à la diversité des catégories de rénovation, des voies de mise en œuvre, des mécanismes d’investissement et de financement, des exigences professionnelles, etc.
La rénovation urbaine est un concept général qui comprend de nombreux types de méthodes de rénovation et d’orientation fonctionnelle. Pour bien faire le travail de « Réduction des dimensions », il faut d’abord comprendre quels types de projets de rénovation urbaine à grande échelle couvrent exactement. Pour faciliter la compréhension, nous avons regroupé les grands projets de rénovation urbaine en quatre grandes catégories pour déterminer s’il fallait ou non supprimer l’orientation fonctionnelle de la reconstruction et du renouvellement:
Le premier est la démolition, la reconstruction et le changement de fonction.
Ce type de projet fait généralement référence au fait que la forme architecturale, la qualité de la construction et la fonction d’utilisation du terrain d’origine ne sont pas conformes à l’orientation et à la demande du développement régional actuel. Il est nécessaire d’ajuster la fonction du terrain d’origine. Le bâtiment d’origine doit être démoli et reconstruit, et il est généralement accompagné d’une amélioration des infrastructures et des installations publiques de soutien.
Dans ce type de projet de rénovation urbaine le plus courant, la participation des propriétaires d’origine est également plus diversifiée, certains propriétaires ont des revendications relativement simples, après une indemnisation raisonnable, seront déplacés, les terres seront récupérées par les autorités locales et mises en valeur à nouveau; Certains propriétaires ont eux – mêmes une certaine capacité de développement et ont l’intention de participer au développement, dans le cadre d’un plan approuvé par les autorités gouvernementales compétentes, de transformer ou d’introduire des partenaires d’investissement pour le développement conjoint.
Ces projets sont susceptibles d’atteindre leur propre équilibre financier en fonction de l’état des terres utilisées pour chaque projet et des conditions de planification approuvées par les autorités gouvernementales compétentes; Il peut également y avoir suffisamment d’espace excédentaire pour fournir une partie des terrains de soutien à la ville ou construire une partie des installations de soutien pour le compte de la ville; Ou ils ne peuvent pas être équilibrés en eux – mêmes et ont besoin d’une certaine subvention financière de la part des autorités locales.
L’autre est la classe de démolition et de reconstruction avec la fonction inchangée.
Il existe également de nombreuses situations dans lesquelles de tels projets, tels que l’utilisation de terrains pour les installations publiques des administrations locales, sont naturellement financés par les finances locales. Il y a aussi des circonstances particulières, comme le projet de rénovation d’un bâtiment de dortoir dans le district de Shijingshan à Beijing, où le propriétaire initial était une entreprise d’État locale. Le bâtiment de dortoir d’origine a été classé comme un ancien bâtiment dangereux en raison de sa longue période de réparation, et les installations municipales environnantes doivent également être reconstruites ensemble. L’ancien propriétaire, d’une part, a encore besoin de plusieurs dortoirs pour installer le personnel, d’autre part, il n’est pas en mesure de se permettre seul le Fonds de démolition et de reconstruction.
Par conséquent, les autorités gouvernementales compétentes ont négocié avec les propriétaires initiaux l’introduction du capital social, qui est subventionné par le Gouvernement en partie (principalement pour la reconstruction des installations municipales de soutien), financé en partie par les propriétaires initiaux et investi en partie dans le capital social, démoli et reconstruit l’ancien dortoir et amélioré les installations municipales de soutien.
Et la partie de l’apport en capital social est récupérée par le service immobilier du projet, l’exploitation de l’espace public et d’autres revenus dans un certain délai.
Ce mode de co – construction sera largement utilisé dans de nombreux projets de reconstruction locale à l’avenir.
Le troisième est le type de changement de fonction sans démontage.
Ce type de projet vise principalement les espaces de construction dans les zones urbaines construites qui n’ont plus de fonction d’utilisation initiale, mais qui ont une valeur de conservation ou qui ne conviennent pas à la démolition et à la construction majeures, comme les anciennes usines situées dans le cœur de la ville. Ses représentants typiques sont Beijing 798 Art District, Shanghai Xintiandi, etc.
En ce qui concerne ces projets, certaines villes centrales ont mis en place des politiques d’encouragement pour promouvoir la transformation fonctionnelle de ces espaces architecturaux, par exemple, les « lignes directrices sur la protection et l’utilisation des anciens bâtiments industriels pour l’expansion de l’espace culturel» publiées par Beijing ont proposé des « projets de transformation qui ne modifient pas la nature des terres d’origine, ne modifient pas la relation entre les droits de propriété d’origine et ne comportent pas de réaménagement et de construction», etc.
Il peut être résumé comme suit: la nature du terrain ne change pas, la forme principale du bâtiment ne change pas, l’unit é de droit de propriété ne change pas, mais la fonction d’utilisation réelle peut changer.
Afin de résoudre les problèmes tels que l’insuffisance de la capacité d’investissement des propriétaires initiaux et l’inexpérience professionnelle dans l’exploitation de nouvelles industries fonctionnelles, ces projets seront généralement basés sur la nouvelle planification urbaine. Les administrations locales et les propriétaires initiaux introduiront conjointement des investisseurs professionnels pour être responsables de l’investissement, de la construction et de L’exploitation des projets.
Quatrièmement, l’entretien des installations et l’amélioration des installations ne doivent pas être démontés.
Ce type de projet fait référence au fait que les bâtiments d’origine, bien qu’ils soient confrontés à des problèmes tels que le vieillissement des installations et l’insuffisance des installations municipales de soutien, n’ont pas encore été démolis, de sorte qu’il est nécessaire de continuer à jouer les fonctions architecturales d’origine, de réparer le corps du bâtiment et d’améliorer les installations municipales de soutien environnantes.
La plupart de ces projets se trouvent dans la rénovation urbaine des anciens quartiers résidentiels. Par exemple, dans le cadre de la reconstruction de l’ancienne Communauté de Jinsong à Beijing, le Gouvernement introduira du capital social pour la rénovation de l’environnement des zones publiques et la construction d’une ligne aérienne de lampadaires dans les districts de Jinsong I et de Jinsong II; Investir et reconstruire le hangar à vélos inutilisé dans la communauté et être responsable de la gestion de l’exploitation à un stade ultérieur; Investir et réformer le système de contrôle d’accès à l’entrée et à la sortie de la communauté.
La diversité des catégories de projets de rénovation urbaine et la diversité des modes de participation des entreprises signifient que de nombreux facteurs déterminent le mode de fonctionnement du projet, notamment:
Les caractéristiques fonctionnelles des bâtiments d’origine; Le type et la volonté du propriétaire initial; Nouvelle orientation fonctionnelle de la planification; Une nouvelle orientation industrielle régionale; Les procédures de lancement et les agents de mise en œuvre; L’introduction du capital social; Types de politiques de soutien accordées par les autorités locales, etc.
Dans l’ensemble, nous pensons que la rénovation urbaine est un concept large et que les projets de rénovation urbaine devraient également être étudiés sous un angle plus diversifié.
La rénovation urbaine est entrée dans une nouvelle phase de développement, avec plus d’expériences réussies dans tout le pays, et le capital social a commencé à participer plus largement à divers projets de rénovation urbaine.
Mais dans la pratique, de nombreux grands projets de rénovation urbaine, après l’introduction du capital social, les deux parties sont toujours confrontées à de grandes difficultés de mise en œuvre.
Prenons l’exemple d’une zone de rénovation urbaine dans le Centre de la Chine. Le projet couvre une superficie prévue d’environ deux kilomètres carrés. Il y a un grand nombre de dortoirs et de vieilles communautés dans la région dans les années 1970 et 1980. Il y a encore quelques petites entreprises industrielles qui doivent être reconstruites et modernisées d’urgence. Les infrastructures et les services de soutien sont très en retard.
À cette fin, l’administration locale a publié un ensemble de politiques de soutien et a utilisé tous les avantages nets de la transformation des terres dans la région pour améliorer l’infrastructure de la région. Elle a autorisé la sector – forme d’actifs appartenant à l’État spécialement établie localement à servir d’organe principal de mise en œuvre de La rénovation urbaine de la région, à coordonner le développement et la transformation conjoints de deux niveaux et l’utilisation de divers fonds de soutien gouvernementaux, à être responsable de l’intégration et de la gestion de diverses ressources d’actifs et à introduire une forte participation du capital social.
Avec l’appui des politiques pertinentes et l’autorisation du Gouvernement, la sector – forme financée par l’État a effectué une enquête préliminaire sur l’intention de transformation de divers propriétaires dans la région, a estimé le coût total de transformation et le revenu de développement, et a besoin d’un investissement total de près de 20 milliards de RMB, ce qui peut généralement atteindre l’équilibre entrées – sorties.
Sur cette base, la sector – forme financée par l’État est prête à sélectionner une grande entreprise d’investissement qui a l’intention de participer au projet de rénovation urbaine pour entreprendre conjointement le développement et la transformation de l’ensemble du projet avec elle – même afin d’obtenir des rendements sur la voie du développement axé sur le marché.
Mais lorsqu’ils sont vraiment prêts à signer l’Accord de coopération en matière d’investissement et à entrer dans la phase de mise en œuvre, les sectorformes financées par l’État et les entreprises d’investissement ont du mal à s’entendre clairement sur certains problèmes de coopération spécifiques.
1. Combien de temps devrait durer le cycle de coopération? Les sous – projets de rénovation urbaine de ce projet sont – ils tous admissibles à la mise en oeuvre? Que se passe – t – il si le point de blocage apparaît?
2. Les coûts d’investissement peuvent – ils être déterminés au début? Les normes d’indemnisation des différentes entreprises et unités de propriété peuvent – elles être déterminées?
3. Dans le processus de développement de la liaison de niveau 2, toutes les terres faisant l’objet d’un appel d’offres et d’une vente aux enchères doivent – elles être investies par le partenaire lui – même pour participer au développement?
4. Tous les types d’opérations industrielles et les partenaires d’investissement sont – ils responsables et compétents?
5. Un certain nombre d’unités de droits de propriété ont elles – mêmes demandé à participer à des projets de reconstruction et de développement. Acceptent – elles de développer conjointement avec ce partenaire d’investissement introduit par la sector – forme financée par l’État?
Ainsi, ces problèmes sont omniprésents dans les grands projets de rénovation urbaine, qui incarnent les caractéristiques essentielles des projets complexes de rénovation urbaine, à savoir « de nombreuses conditions ouvertes au processus de mise en œuvre». Cette “ouverture” se manifeste de plusieurs manières:
Premièrement, le type de contenu est ouvert. Les projets de rénovation urbaine au niveau des districts comprennent généralement une variété de contenus de construction et d’exploitation. Les formes de reconstruction des bâtiments et le contenu des services d’exploitation sont très diversifiés. Le degré de démolition et de reconstruction doit faire l’objet d’une plus grande communication avec les propriétaires. Le contenu de l’exploitation couvre L’espace communautaire, l’exploitation commerciale, la gestion immobilière, etc. le type d’industrie est également assez diversifié et ne peut pas être entièrement réalisé par une seule entreprise.
Deuxièmement, le propriétaire demande l’ouverture. Les projets de rénovation urbaine au niveau des districts impliquent de nombreux types de propriétaires, y compris des résidents, des entreprises et des institutions, et les types de terres et de biens concernés sont également différents. Certains propriétaires ont l’intention de se transformer eux – mêmes, d’autres veulent introduire des partenaires, d’autres veulent être indemnisés pour la démolition. Les exigences sont souvent différentes et les normes ne sont pas immuables. De nombreux travaux doivent être négociés.
Troisièmement, promouvoir l’ouverture du processus. En raison de l’existence des deux premiers points, il existe de nombreux facteurs incontrôlables dans le processus de promotion des projets de rénovation urbaine au niveau des districts, qui impliquent de multiples sujets d’intérêt et des voies politiques diversifiées. De nombreux travaux doivent être discutés un par un. La mise en œuvre de la planification et le plan de rénovation des investissements doivent être suffisamment flexibles. Aucun sujet ne peut assurer une mise en œuvre complète à 100%.
Sur la base des caractéristiques ci – dessus de « l’ouverture », la coopération entre les administrations locales, les sectors – formes financées par l’État et le capital social dans le cadre de grands projets de rénovation urbaine est compliquée, de sorte qu’il est difficile de parvenir à un accord unique au début.
En analysant les caractéristiques et les difficultés des grands projets de rénovation urbaine, nous pouvons comprendre à nouveau la sector – forme financée par l’État qui a reçu la fonction de coordination par les autorités locales, comment « coordonner » et comment « tenir compte » des caractéristiques des différents sous – projets et des exigences des partenaires.
Pour les questions nécessitant une considération globale, triez les poignées spécifiques:
Premièrement, coordonner les politiques et les fonds fournis par le Gouvernement et établir des relations d’investissement différentes entre différents sous – projets et sujets de droits de propriété.
Les administrations locales fournissent un ensemble de politiques et un soutien financier à la sector – forme financée par l’État, qui est généralement utilisée pour les investissements ou les subventions dans la construction de divers sous – projets de rénovation urbaine dans la région, tandis que dans le processus d’utilisation réelle, différentes relations d’investissement en capital doivent être établies en fonction des caractéristiques de divers sous – projets et des exigences des sujets de droits de propriété. Par exemple, pour la reconstruction des anciennes communautés, fournir des subventions financières; Pour la modernisation et la transformation industrielles, fournir des subventions municipales d’investissement de soutien ou participer à Shenzhen New Industries Biomedical Engineering Co.Ltd(300832) investissement; Des investissements directs dans la démolition et la reconstruction de bâtiments publics; Fournir une indemnisation pour la réquisition et la démolition de l’objet déplacé; Pour les terrains de développement, participer à l’investissement en tant que participant, etc.
En tant qu’organe principal de mise en œuvre, la sector – forme financée par l’État rassemble toutes sortes de politiques, de fonds et de ressources dans la région. La prémisse de l’utilisation globale des fonds est de déconstruire les caractéristiques de la demande de fonds de chaque projet de semences et de clarifier les voies d’investissement et de recouvrement des fonds.
Deuxièmement, coordonner l’équilibre entrées – sorties global du projet, tracer les limites des différents sous – projets et créer des conditions de participation pour différents types de partenaires.
En ce qui concerne la sector – forme financée par l’État en tant qu’organe principal de mise en œuvre, l’ensemble de la zone de rénovation urbaine peut être considéré comme un grand projet unifié. Naturellement, elle doit également faire face à l’ouverture et à l’incertitude de la mise en œuvre de nombreux sous – projets différents, ce qui est son importance en tant qu’organe principal de planification globale.
Pour toutes sortes d’entreprises d’investissement spécialisées introduites par la sector – forme financée par l’État pour participer au développement, elles ont besoin de projets d’investissement avec des frontières claires, des voies d’entrée – sortie claires et des caractéristiques professionnelles appropriées. Face à une grande incertitude et à un contenu d’investissement compliqué, la plupart des entreprises d’investissement seront dissuadées. De toute évidence, leur identité diffère de celle de la sector – forme financée par l’État et est plus appropriée pour participer à la coopération en matière d’investissement au niveau des sous – projets.
Par conséquent, pour bien coordonner les ressources de coopération externe, la sector – forme financée par l’État, en tant qu’organe principal de mise en œuvre, doit également démanteler l’ensemble du projet, en fonction des caractéristiques du projet et des exigences d’investissement de l’organe principal de coopération axé sur le marché, et introduire des partenaires de coopération à plusieurs reprises et par catégorie.
À partir de l’analyse ci – dessus, il n’est pas difficile de comprendre le dilemme de la coopération entre l’État et les entreprises sur « des questions spécifiques de coopération sur lesquelles les deux parties ne peuvent pas s’entendre clairement ». Pour réaliser la « planification globale » d’un grand projet de rénovation urbaine complexe et complet avec un large éventail d’espace et de contenu d’investissement multiple, nous devons d’abord bien démonter le projet. Nous pouvons appeler ce processus « Réduction de la dimension », c’est – à – dire que la coopération de projets complexes peut être « simplifiée » au niveau des sous – projets.
La double identité de la sector – forme financée par l’État en tant qu’organe principal de mise en œuvre devient plus claire après la « Réduction des dimensions » de la décomposition du projet. Au niveau du développement global de l’ensemble du projet de rénovation urbaine, la sector – forme financée par l’État est l’organe principal d’Intégration des ressources au nom du Gouvernement et, au niveau de divers sous – projets, l’organe principal d’investissement axé sur le marché qui participe à l’investissement avec des entreprises coopératives externes et des propriétaires. Et chaque partenaire impliqué peut se concentrer sur son propre domaine d’expertise et mieux, sans avoir à se soucier de l’avancement d’autres secteurs. L’architecture globale de coopération est également transformée en un système de coopération « 1 + 1 + 1 + N », c’est – à – dire « administration locale + sector – forme financée par l’État + principal partenaire d’investissement + capital social professionnel multiple ».
La rénovation urbaine est la tendance générale du développement de l’urbanisation en Chine. Ce type de travail est diversifié et complexe. Presque toutes les grandes villes ont de grands projets de rénovation urbaine à grande échelle et complexes au niveau des districts. La promotion et la mise en œuvre de ces projets complexes nécessitent une intégration réelle par la pensée du processus d’ingénierie du système et la réduction des dimensions, ce qui rend la mise en œuvre plus flexible et rend toutes sortes d’entreprises spécialisées plus accessibles. Rendre la coopération entre le Gouvernement et l’entreprise plus simple et rendre la mise en œuvre plus réalisable.
(l’auteur est Directeur général et Directeur général adjoint de Beijing rongbang ruiming Investment Management Co., Ltd.)
