Position à long terme: il y a encore de la place pour l’urbanisation et le Centre de la demande à long terme est toujours là. En ce qui concerne les cycles historiques des États – Unis et du Japon, le taux de croissance économique, le dividende démographique et le taux d’urbanisation sont restés relativement synchronisés, et ces trois facteurs ont été les principaux facteurs qui ont contribué au pic du cycle à long terme. D’après les données sur le ratio de couverture des ménages, le ratio de couverture des ménages au Japon a connu un développement économique rapide et une croissance rapide des nouveaux départs et de la demande avant un ensemble par ménage, tandis qu’après que le ratio de couverture des ménages a atteint un ensemble par ménage, les nouveaux départs ont atteint un sommet et le marché est entré dans un état d’équilibre entre l’offre et la demande. Si l’on considère les six pays et régions où la croissance démographique est différente, comme Taiwan, l’Allemagne, la Corée du Sud, la Russie, le Japon et les États – Unis, quelle que soit la forme de croissance démographique, après la phase de croissance rapide des nouveaux travaux de construction, la superficie des nouveaux travaux de construction par habitant dans les villes peut encore être maintenue à environ un niveau par habitant, ce qui indique que même si la croissance démographique ralentit, la demande de rénovation résidentielle peut toujours être maintenue à un niveau relativement stable. Le Centre de la demande en Chine est toujours là pour les raisons suivantes: 1) la croissance démographique ralentit, mais la taille des ménages continue de diminuer, ce qui entraînera une demande accrue de logements. Il y a encore place à l’amélioration du taux d’urbanisation et la demande de nouveaux citoyens devrait encore augmenter la demande de logement causée par l’urbanisation. 3) Les différences de développement entre les régions conduisent à l’existence d’espaces structurels. Par conséquent, à moyen et à long terme, sur la base d’un niveau moyen de 1 à 1,4 par habitant et d’un taux d’urbanisation estimé à 70%, la population urbaine de 1 milliard d’habitants se stabilise à 1 à 1,4 milliard d’habitants par an. Sur la base d’une superficie totale de 1 565 millions de m2 de ventes résidentielles en 2021, le plafond central de la demande à long terme a diminué d’environ 10,5% par rapport au sommet annuel des ventes en 2021.
Le cycle actuel est court: la baisse a déjà dépassé les deux premiers cycles, ce qui exige une impulsion politique urgente. Du point de vue des ventes, la zone de vente de logements commerciaux a diminué de 10 mois par rapport à l’année précédente, ce qui est proche du niveau du cycle de 2008, et compte tenu de l’impact de la situation épidémique au deuxième trimestre, il faut encore un certain temps pour que les ventes reprennent. Du point de vue de l’ampleur de la baisse, l’ampleur de la baisse du taux de croissance moyen des ventes a atteint 17,2%, ce qui est bien supérieur à l’ampleur de la baisse de 2014 et, compte tenu de l’impact de l’épidémie au deuxième trimestre, à l’ampleur de la baisse de 2008. En ce qui concerne l’investissement, au cours du cycle à la baisse, la pression du capital des entreprises immobilières, combinée à la baisse des ventes, a continué de baisser, tandis que la pression du Service de la dette et la surveillance des fonds de pré – vente ont été suspendues, l’investissement dans les terres et l’investissement dans la construction ont diminué de façon continue et significative, et l’intensité de la baisse a été bien en avance sur les deux cycles précédents. Toutefois, l’assouplissement des politiques est beaucoup moins important que les deux cycles précédents de réglementation et de contrôle. À l’heure actuelle, il n’existe pas de politique nationale unifiée d’assouplissement des politiques, car le nombre, le niveau d’énergie et l’intensité de l’assouplissement des politiques urbaines sont insuffisants. Depuis mars de cette année, des épidémies se sont produites dans diverses régions et des mesures de contrôle plus strictes ont été prises. À la fin du mois d’avril, 24 villes du pays ont mis en œuvre des politiques de prévention des épidémies qui n’étaient pas nécessaires ou interdites de quitter la Ville, 49 villes ont mis en œuvre des politiques de prévention des épidémies qui ont interdit de quitter la ville dans certaines régions, et le PIB historique de deux types de villes a représenté environ 9 à 10% et 30 à 32% du PIB national, représentant respectivement environ 6,5% et 23,5% de la zone nationale de vente de logements commerciaux. Sur la base de la théorie du professeur Song Zheng de l’Université chinoise de Hong Kong selon laquelle « la fermeture complète de la ville réduira le revenu réel de la ville de 61% au cours du mois en cours », nous avons calculé l’ampleur de la baisse du PIB de la ville de Fengcheng. En supposant que le taux de croissance du PIB national au deuxième trimestre et l’objectif de croissance économique de l’année entière soient maintenus à 5,5% sans l’influence de l’épidémie, nous avons estimé que le taux de croissance du PIB au deuxième trimestre était de 1,28%, l’estimation neutre était de 0,12% et l’attente pessimiste était de – 1,57%. La superficie des ventes de logements commerciaux a diminué de 23,37% / 23,95% / 24,9%, ce qui a aggravé la baisse de l’économie et de l’industrie, de sorte qu’il est urgent de mettre en œuvre des politiques. Nous pensons que la tendance du marché immobilier de cette année sera similaire à celle de 2020, avec des ventes déprimées au premier semestre et des ventes nettement accélérées au second semestre, avec l’introduction successive de politiques d’assouplissement de la demande. Les différences par rapport à 2020 sont les suivantes: 1) après l’épidémie de 2020, la demande a été libérée naturellement et s’est réchauffée rapidement au deuxième trimestre, tandis que cette année, la demande a été principalement stimulée par les politiques, et la reprise pourrait être plus lente qu’en 2020. Au cours du deuxième semestre de 2022, l’environnement du crédit a été assoupli et le macro – environnement a été nettement meilleur qu’en 2020. En raison de la politique de restriction des achats et des prêts qui a été dépassée par la politique de la Ville, les ventes de Q3 devraient se stabiliser.
La situation actuelle en matière d’entrée et de sortie de la population des pays de marché se poursuit. À l’heure actuelle, la situation du marché montre un phénomène évident d’entrée et de sortie de la population nationale, les ventes des entreprises privées du côté des ventes ont diminué de façon significative d’une année sur l’autre, la concentration du marché a constamment diminué, après mars 2022, la proportion des ventes des entreprises publiques a dépassé celle des entreprises privées; Le désendettement précoce des entreprises d’État du côté du financement et l’indice des « trois lignes rouges » sont supérieurs à ceux des entreprises privées. Le financement par emprunt des entreprises privées est difficile et le coût de l’émission de la dette est élevé. Les entreprises centrales d’État sont les principales sources d’émission de la dette à court terme, tandis qu’un grand nombre de notations de crédit des entreprises privées sont constamment réduites, le coût de l’émission de la dette est de nouveau augmenté et le risque de tonnerre des entreprises est continuellement bras L’accès des entreprises privées aux terres a diminué. En 2021, les entreprises centrales nationales et les entreprises locales d’investissement urbain ont été les principales cibles des deux ou trois séries de terres et de la première série de terres cette année. La volonté et la capacité des entreprises privées d’accéder aux terres ont considérablement diminué.
Les entreprises privées ont tendance à se rétrécir et les stratégies concurrentielles se différencieront à l’avenir. Dans le cas où les recettes de vente sont soumises à une surveillance stricte des fonds de pré – vente, où les canaux de financement sont de plus en plus étroits et où l’échelle d’échéance de la dette augmente, les entreprises réduisent les dépenses d’acquisition de terres afin de former un nouvel équilibre des fonds, l’insuffisance des stocks et la diminution des nouveaux départs de certaines entreprises, de sorte que le retrait et la réduction de la capacité des entreprises privées sont la tendance générale. Nous prévoyons qu’à l’avenir, les entreprises d’État se développeront à l’échelle nationale et que les entreprises privées se concentreront sur la différenciation et la concurrence régionales. En outre, les entreprises d’État ont besoin d’une expansion continue en raison de la nécessité de compléter la part de marché vacante des entreprises privées après la prise de risques, de la demande de fusion et d’acquisition de projets d’entreprises immobilières pour atténuer les risques industriels, et de saisir l’objectif d’une fenêtre plus grande et plus forte au cours de la dernière année de la période de trois ans de la réforme des entreprises d’État. Par conséquent, nous recommandons de prêter attention à la possibilité et à l’opportunité de la libéralisation du refinancement des entreprises. Dans l’histoire, l’ouverture de quatre cycles de canaux de refinancement favorisera l’amélioration des fondamentaux à court terme de l’industrie, et l’augmentation constante de la quantité et de la performance du marché reflète également une plus grande cohérence. Par conséquent, si les canaux de refinancement peuvent être ouverts au cours de ce cycle, les fondamentaux des ventes et la performance du marché devraient être stimulés.
L’évaluation des entreprises publiques est plus rapide à corriger en raison de la différenciation de l’évaluation. En ce qui concerne les trois cycles d’assouplissement immobilier 2014 – 2016, 2018 – 2019 et 2019 – 2020, à l’exception du cycle 2014, l’indice immobilier Shenwan des deux autres cycles a connu une plus grande augmentation après le bas du marché. Au cours de la période allant du bas de la politique au bas du marché, les principales sociétés immobilières ont été les principales sociétés immobilières, tandis que les sociétés immobilières non principales ont été les principales sociétés immobilières. En outre, dans le contexte du resserrement du financement, les entreprises d’État maintiennent le rythme de la prise de terres et des ventes en fonction de leurs avantages financiers, ce qui entraîne une différenciation évidente de l’évaluation entre les entreprises d’État et les entreprises privées. Le cycle en cours, qui a débuté en août 2021, se situe actuellement entre le bas de la politique et le bas du marché. À l’heure actuelle, l’ensemble du marché n’est pas encore stable et, par la suite, dans le contexte d’un assouplissement progressif des politiques locales, le marché se redressera progressivement. Jusqu’à présent, les principales entreprises immobilières du cycle en cours ont obtenu de meilleurs résultats que les autres, la différence étant plus grande que les cycles précédents; Dans le contexte d’un resserrement global du financement et d’un tonnerre persistant parmi les entreprises privées, les gains des entreprises d’État sont plus importants que ceux des entreprises privées au cours des cycles précédents. En ce qui concerne la restauration de l’évaluation, les entreprises immobilières non – leaders ont maintenant une plus grande marge de restauration de l’évaluation, tandis que les entreprises d’État ont une plus grande marge de restauration de l’évaluation que les entreprises privées. Compte tenu de la reprise des trois cycles précédents, nous prévoyons que les tendances suivantes du cycle actuel seront les suivantes: 1) L’évaluation des actions immobilières sera beaucoup plus corrigée après que le marché aura atteint le bas. Étant donné que le cycle actuel a une plus grande marge de baisse et une durée plus longue que les cycles précédents, et que la confiance du marché est plus insuffisante que les cycles précédents, il n’est pas évident que l’évaluation et la réparation de l’immobilier de Shenwan seront effectuées du bas de la politique au bas du marché. Par conséquent, on s’attend à ce que le marché augmente davantage après avoir atteint un creux.
Bénéficiant d’une exploitation stable et d’un faible niveau de leader de l’industrie, les principales entreprises immobilières continueront d’augmenter à ce stade, tandis que les entreprises immobilières non leaders devraient connaître une augmentation importante après le bas du marché. Le retrait et la réduction de la capacité de production des entreprises privées sont devenus une tendance in évitable, la capacité d’approvisionnement des entreprises privées sera plus limitée à court terme après la reprise du marché, tandis que les entreprises centrales nationales peuvent reprendre la capacité de vente plus tôt après la reprise du marché, de sorte que le degré de différenciation entre les entreprises centrales nationales et les entreprises privées sera encore aggravé. Mais dans les trois cycles précédents, l’évaluation et la réparation des principales entreprises immobilières peuvent être trouvées dans la reprise de l’évaluation et de la réparation des principales entreprises immobilières pb le point le plus élevé est proche du point le plus élevé au cours des six premiers mois de la période, le point le plus élevé et le point Le plus bas augmentent de façon indéfinie, et il y a une certaine corrélation avec la durée de la période. Jusqu’à présent, le pb au point le plus élevé de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) et China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) dans le cycle actuel de l’immobilier est légèrement supérieur au pb au point le plus élevé au cours des six mois précédant Le cycle Du point de vue de l’augmentation du point le plus élevé et du point le plus bas, l’augmentation au cours des neuf premiers mois du cycle actuel est d’environ 60%. Compte tenu du fait que le marché n’est pas encore stable et que les politiques continuent d’être assouplies, le marché du cycle actuel est similaire au cycle de 2014, avec une longue durée de cycle. On s’attend à ce que pb ait encore 30 à 50% d’espace à la hausse.
L’accent est mis sur les entreprises immobilières de haute qualité. À l’heure actuelle, au fur et à mesure que le marché se stabilise progressivement, les entreprises centrales nationales devraient accélérer l’expansion des compteurs et la vitesse de contraction des compteurs des entreprises privées ralentira. Par conséquent, nous recommandons de prêter attention à l’expansion continue des compteurs et de maintenir l’expansion nationale de grandes entreprises centrales nationales telles que Poly Property, Gemdale Corporation(600383)
Facteurs de risque. Risques liés aux politiques: les progrès de l’assouplissement des politiques n’ont pas été à la hauteur des attentes et la réglementation des politiques en matière d’impôt foncier et de fonds de pré – vente a dépassé les attentes. Risque de marché: les ventes de l’industrie immobilière ont chuté plus que prévu.
