Rapports des instituts de recherche des principales sociétés de courtage chinoises, minimisant la différence d’information entre les investisseurs individuels et les institutions et permettant aux investisseurs individuels de comprendre plus tôt les changements fondamentaux des sociétés cotées.
L’industrie dans son ensemble connaît actuellement des flux de trésorerie serrés et subit une pression financière et opérationnelle accrue. À la fin de l’exercice 21, les fonds monétaires du secteur immobilier s’élevaient à 1 300 milliards de RMB, en baisse de 11,8 % en glissement annuel et négatifs pour la première fois en cinq ans, principalement en raison de la faiblesse des ventes superposée au resserrement du crédit à partir du second semestre de l’année dernière, ce qui a entraîné de faibles rendements de fin de vente et un manque de financement pour les entreprises immobilières, le flux net de trésorerie de financement étant négatif pour la première fois de l’année (-329,7 milliards de RMB). Le flux de trésorerie de financement des entreprises immobilières a affiché une sortie nette au cours des 21e et 22e trimestres consécutifs, en partie en raison de l’arrivée de la vague de remboursement de la dette, qui a augmenté les dépenses de remboursement de la dette des entreprises immobilières, et en partie en raison du désendettement continu du secteur, qui a ralenti la croissance de l’échelle de financement des entreprises immobilières et dont le taux de croissance était inférieur à la demande de remboursement de la dette. Parmi les flux de trésorerie de financement, la somme des flux de trésorerie provenant de l’emprunt + les flux de trésorerie provenant de l’émission d’obligations/les flux de trésorerie versés pour le remboursement de la dette n’était que de 0,93 au cours de l’année fiscale 21, soit le niveau le plus bas de l’histoire.
Avec un stock de dettes élevé, une demande croissante pour le service de la dette et un financement en baisse, les entreprises immobilières devront encore faire face à une plus grande pression sur le service de la dette à court terme. Du point de vue du stock de la dette principale, l’échelle actuelle des intérêts des entreprises immobilières s’élève à 17,2 trillions de yuans. Le solde des prêts au développement immobilier (12,56 trillions de yuans à la fin du 22 mars, soit 73 %), le solde des obligations chinoises (1,81 trillion de yuans à la fin du 22 juin, soit 11 %), le solde des obligations étrangères (1,24 trillion de yuans à la fin du 22 juin, soit 7 %) et le solde des fiducies investies dans l’industrie immobilière (1,57 trillion de yuans à la fin du 22 mars, soit 7 %) sont autant de sources d’intérêt pour les entreprises immobilières. 1,57 trillion de yuans, soit 9 %).
En termes de remboursement des échéances des différents types de dette, 57% de la dette arrivant à échéance au 2S22 proviendra d’obligations ; 64% des obligations arrivant à échéance proviennent d’entreprises immobilières privées. l’échéance combinée des obligations et des trusts chinois et étrangers au 2S22 est d’environ 654 milliards RMB (dont les obligations chinoises et les obligations étrangères représentent 35% et 22%), et l’échéance au 1S23 et au 2S23 est de 574,1 milliards RMB et 391,5 milliards RMB respectivement. en 22 64% du volume des échéances des obligations chinoises à l’étranger au cours du second semestre étaient des entreprises immobilières privées, 11% des entreprises centrales et 25% des entreprises d’État locales ; en outre, les 30 premières entreprises immobilières représentaient 40%. L’année prochaine, 70 % des obligations étrangères arrivant à échéance en Chine proviendront d’entreprises immobilières privées ; les entreprises immobilières du TOP30 représentent 44 %. En juillet, l’échéance des obligations et des trusts étrangers était de 131 milliards de yuans, soit 70 % des obligations ; en août, de 111,7 milliards de yuans, soit 60 % des obligations. 7 %, 30 % et 63 % de l’échéance des obligations étaient dus par des entreprises centrales, des entreprises publiques locales et des entreprises immobilières privées en juillet, et 20 %, 29 % et 51 % en août. La pression exercée sur les entreprises privées pour qu’elles remboursent leurs dettes reste forte.
Quelle est donc l’ampleur de la pression exercée sur les entreprises de logement pour qu’elles remboursent leurs dettes ? Nous l’examinons sous deux angles. Premièrement, la proportion de dépenses d’investissement rigides.22 L’émission/échéance d’obligations et de trusts était de 73% au premier semestre 22, soit beaucoup moins que les 118% du premier semestre 21 et les 83% du deuxième semestre 21. Du point de vue de (divers types d’échelle de maturité de la dette + investissement immobilier) / fonds en place des entreprises immobilières, la pression des fonds des entreprises immobilières au 22T2~T4 sont relativement importantes. En supposant que les fonds en place pour les entreprises immobilières poursuivent le taux de croissance du premier semestre (-25,3 %), l’investissement immobilier devrait atteindre un sommet historique au second semestre, sur la base de notre prévision d’un taux de croissance de 2,1 % pour l’ensemble de l’année en remontant jusqu’au second semestre, qui devrait être de 121 % (125 % et 117 % prévus respectivement pour le troisième et le quatrième trimestre). Deuxièmement, le déficit mensuel moyen de financement du service de la dette. Depuis le 2H21, les entreprises immobilières ont vu une baisse significative des emprunts pour rembourser les nouvelles dettes, et comptent donc principalement sur les recettes des ventes pour rembourser les dettes arrivant à échéance. Nous avons estimé le déficit actuel de financement du service de la dette du secteur et, en supposant qu’il n’y ait pas d’amélioration de l’environnement actuel de financement et de vente, nous nous attendons à ce que les remboursements nets mensuels des obligations + fiducies par les entreprises immobilières soient en moyenne d’environ 37 milliards au second semestre de l’année, empilés avec d’autres dettes arrivant à échéance, l’échelle de remboursement net mensuel devrait être encore plus élevée. Sur la base des données du premier semestre de l’année 22, le volume net des remboursements d’obligations et de trusts hors de Chine a représenté 34 % de l’échelle des échéances. Dans l’hypothèse d’un maintien du ratio de remboursement net au premier semestre, les remboursements nets mensuels moyens au premier et au second semestre de l’exercice 23 seraient respectivement de 32,5 et 22,2 milliards RMB. Selon nos calculs, la moyenne mensuelle du volume de remboursement net/rendement des ventes au cours de l’exercice 22 se situait dans la fourchette de 6,3 % à 15,7 %, ce qui est à un niveau historiquement élevé et indique au moins un important déficit de financement dans l’ensemble de l’industrie. En supposant un taux de retour sur ventes de 30 %, un retour sur ventes mensuel moyen de 353,3 milliards de RMB pourrait être généré au cours du deuxième semestre 22, soit un volume de remboursement net/retour sur ventes de 10,5 %. Avec des taux de retour sur ventes de 20%, 40% et 50%, les remboursements nets mensuels moyens/retour sur ventes sont de 15,7%, 7,9% et 6,3%. Si les ventes continuent à être inférieures aux attentes au cours du second semestre, le déficit de financement du service de la dette deviendra encore plus important.
À l’heure où le taux de croissance des dettes portant intérêt est strictement contrôlé, les entreprises immobilières doivent également prêter attention à la pression exercée sur les échéances des comptes créditeurs et des effets et autres financements de la chaîne d’approvisionnement. Les effets à payer du secteur immobilier ont connu une croissance de plus de 50 % depuis 17 à 20 ans. Après de fréquents défauts de paiement sur les papiers commerciaux et des risques constants pour les entreprises immobilières, les effets à payer par les entreprises immobilières ont chuté de 13,9 % en glissement annuel à la fin de l’exercice 21 et ont plongé de 42,4 % en glissement annuel au premier trimestre 2010. Selon les informations fournies par le Shanghai Bills Exchange, le nombre de billets de trésorerie en souffrance depuis 22 ans dans les sociétés de projets immobiliers a fortement augmenté, passant de 135 en janvier à 1 666 en juin, ce qui représente 62,5 % de toutes les sociétés de billets de trésorerie en souffrance, contre 24,0 % auparavant. Les fournisseurs ont commencé à ne plus accepter de papiers commerciaux de la part des entreprises de logement en danger, ou à imposer des exigences plus strictes en matière de ratio et de rythme de paiement des entreprises de logement, et certains d’entre eux ont même adopté des transactions de type cash-and-carry pour tenter d’éviter les pratiques de crédit des entreprises de logement en difficulté de liquidité, limitant ainsi les canaux de financement de la chaîne d’approvisionnement sur lesquels les entreprises de logement comptaient beaucoup par le passé. Les effets de commerce en souffrance impliquent un manque de liquidités pour les entreprises immobilières, ce qui est souvent un signe précurseur de la défaillance de la dette, et nous pensons que la pression sur les liquidités et les paiements qui s’ensuit pour les entreprises immobilières est plus importante.
[Commentaires finaux d’aujourd’hui].
En ce qui concerne la performance générale du marché, le secteur immobilier de Shenwan a chuté de 1,69 % aujourd’hui (29 juillet), avec un rendement relatif du CSI 300 de -0,38 % ; le secteur immobilier du Hang Seng a chuté de 1,13 %, avec un rendement relatif de l’indice Hang Seng de 1,13 %. Le secteur immobilier de Shenwan, les entreprises centrales, les entreprises publiques locales et les entreprises privées ont augmenté et diminué en moyenne de -2,51%, -1,05%, -1,88%, respectivement. Guanghui Logistics Co.Ltd(600603) a augmenté pendant trois jours consécutifs, pour le concept de logistique intelligente, les stocks de la chaîne du froid. La Banque centrale a publié aujourd’hui des données sur les prêts liés au logement, le solde des prêts à la promotion immobilière à la fin du deuxième trimestre a diminué de 0,2 % en glissement annuel, soit un taux de croissance de 0,2 point de pourcentage inférieur à celui de la fin du premier trimestre, le solde des prêts personnels au logement a augmenté de 6,2 % en glissement annuel, soit un taux de croissance de 2,7 points de pourcentage inférieur à celui de la fin du premier trimestre, ce qui reflète le fait que le soutien précoce au crédit n’est toujours pas en place.
En ce qui concerne la performance individuelle des actions, les sociétés immobilières classiques de catégorie A ont augmenté et baissé en moyenne de -3,04 % aujourd’hui, les trois premières étant China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) et Gemdale Corporation(600383) , en hausse et en baisse de 0,88 %, -1,83 % et -1,84 % respectivement, toutes étant des sociétés immobilières de tête à haute sécurité. L’annonce d’hier soir, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) a signé un accord de coopération stratégique avec China Merchants Ping An Assets, qui recevra 4 milliards de dollars d’intention de coopération pour établir une coopération dans des domaines tels que la revitalisation des actifs en actions et l’aide aux entreprises immobilières en difficulté ; Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) a publié les résultats de l’exercice de son plan d’incitation en actions ; Gemdale Corporation(600383) a l’intention de continuer à acheter des obligations d’entreprises pour maintenir la confiance du marché. Les principales valeurs immobilières nationales ont augmenté et baissé de 2,50 % en moyenne aujourd’hui, les trois premières étant Yuexiu Property, China Resources Land et C&D International Group, en baisse de 1,21 %, 1,50 % et 1,65 %, respectivement, pour les entreprises d’État centrales et régionales solides.
