Rapports des instituts de recherche des principales sociétés de courtage chinoises, ce qui minimise la différence d’information entre les investisseurs individuels et les institutions et permet aux investisseurs individuels d’être informés beaucoup plus tôt de l’évolution des fondamentaux des sociétés cotées.
Les recettes de la Chine provenant de la concession de droits d’utilisation de terrains appartenant à l’État en 2020 et 2021 s’élèveront respectivement à 8,41 et 8,71 billions de RMB, soit une hausse de 15,9 % et de 3,5 % en glissement annuel. La dépendance globale du financement foncier, mesurée par les recettes des concessions foncières de l’État/(recettes publiques locales + recettes des fonds des collectivités locales), est respectivement de 44,3 % et 42,5 %.
La dépendance moyenne du financement foncier des 92 villes que nous avons recensées en 2020 est de 46 %. Parmi ceux-ci, 34,3 % se trouvent dans des villes de niveau 1, tandis que les villes de niveau 2, 3 et 4 sont plus ou moins égales avec 45,8 % et 46,2 %. À l’exception de Guangzhou, les trois villes de premier rang ont une dépendance vis-à-vis du financement foncier inférieure à 30 %, avec une source de revenus plus diversifiée.
Quatre-vingt pour cent des capitales provinciales se situent au-dessus du niveau moyen de dépendance vis-à-vis du financement foncier. La dépendance moyenne des capitales provinciales à l’égard du financement foncier est de 44,9 %, Nanning (61 %), Changchun (60 %), Guiyang (58 %), Nanchang (56 %), Guangzhou (56 %), Xi’an (56 %), Nanjing (53 %), Fuzhou (52 %) et Wuhan (52 %) présentant une forte dépendance à l’égard du financement foncier. Nous pensons que le recours relativement faible au financement foncier dans les capitales provinciales est lié à l’effet de concentration, avec des incitations plus amples pour la planification foncière et les concessions. Par exemple, à Guiyang, Nanjing, Guangzhou, Fuzhou et Wuhan, les capitales provinciales ayant un fort effet de siphon s’étendent généralement ou ajoutent de nouvelles zones de développement pour augmenter l’offre de terrains, et ont donc toutes un recours modéré au financement foncier.
Nous trouvons les points communs suivants parmi les villes ayant une forte dépendance au financement foncier.
1) Villes avec un taux d’urbanisation plus élevé ou une augmentation moyenne plus rapide au cours des dernières années : celles dont la part de financement foncier est plus élevée s’appuient principalement sur les revenus du financement foncier pour stimuler le développement urbain au cours du processus d’urbanisation accéléré. Sur 21 ans, la valeur moyenne de la dépendance du financement foncier parmi les 64 villes de l’échantillon dont le taux d’urbanisation est supérieur à 80% était de 44%, contre 48% pour les villes dont le taux est inférieur à 80%. 31 villes de l’échantillon avec des taux d’urbanisation moyens sur dix ans Parmi les 31 villes de l’échantillon, la valeur moyenne de la dépendance à l’égard du financement foncier était de 51 % pour les villes dont le taux d’urbanisation moyen sur dix ans était supérieur à 1 point de pourcentage, ce qui était supérieur à celui des villes dont le taux d’urbanisation était plus lent (44 %).
2) Villes présentant un décalage entre le développement industriel et le développement urbain : le développement industriel peut générer des recettes fiscales considérables pour le gouvernement, tandis que le développement urbain génère des recettes de concessions foncières. Le niveau élevé de dépendance foncière est dû à l’inadéquation entre l’industrie et le développement urbain. Les villes qui ont opéré une transition vers un secteur tertiaire prédominant présentent généralement un niveau d’urbanisation plus élevé, des recettes fiscales plus importantes provenant de diverses industries de services et une moindre dépendance à l’égard des terres. La dépendance moyenne à l’égard du financement foncier dans les villes comptant plus de 65 % de tiers secteur n’est que de 39 %, tandis que la dépendance moyenne à l’égard du financement foncier dans les villes comptant moins de 45 % de tiers secteur est de 51 %. Les villes où le secteur manufacturier est prédominant se trouvent généralement dans une période d’urbanisation rapide, et l’échelle de l’utilisation des terres et des investissements publics est plus importante que celle du troisième secteur, de sorte que la dépendance vis-à-vis du financement foncier est relativement élevée. La valeur moyenne de la dépendance à l’égard du financement foncier dans les villes ayant une part de 45% ou plus dans le secteur secondaire est de 57%, alors que seulement 35% des villes ayant une part inférieure à 30% sont dépendantes du financement foncier.
3) La dépendance à l’égard du financement foncier et l’augmentation moyenne des prix des logements présentent une nette forme en “V”. Les villes dont le taux de croissance composé est supérieur à 10 % et celles dont le taux est inférieur à 5 % ces dernières années sont plus dépendantes du financement foncier. 17-21 Taux de croissance composés annuels moyens des ventes de maisons de marchandises >10%, 5-10%, et
5,5 villes ont une dépendance vis-à-vis du financement foncier de 42%, 47% et 48% respectivement.
5) Villes avec de grandes constructions municipales : lorsque les constructions municipales dépassent la capacité de financement public, les concessions foncières sont généralement augmentées. Il y a généralement des phases, comme les préparatifs de Hangzhou pour les Jeux asiatiques, où les concessions foncières de l’État ont été plus élevées pendant deux années consécutives, fournissant une source de financement pour la construction urbaine. Nous pensons qu’un niveau élevé de dépendance à l’égard du financement foncier est doublement bénéfique pour le développement des villes. Nous pensons qu’il est important d’éviter un niveau élevé et continu de dépendance vis-à-vis du financement foncier. S’il est élevé à court terme en raison de la construction urbaine, il s’agit alors d’un effet positif sur le développement de la ville. Dans le même temps, lorsque le marché foncier diminue de manière significative à l’avenir, comment maintenir cette énorme recette fiscale devient un problème, et le fiscal peut être confronté à un écart important, et si l’offre de terres par une réduction significative du prix fera baisser le prix du logement, il sera confronté à une sérieuse durabilité et des recettes fiscales. Le problème de la transformation.
Commentaires de clôture du jour]
En ce qui concerne la performance du marché en général, le secteur immobilier de Shenwan a chuté de 2,33 % aujourd’hui (3 août), avec un rendement de -1,36 % par rapport au CSI 300 ; le secteur immobilier de Hang Seng a chuté de 0,74 %, avec un rendement de -1,14 % par rapport à l’indice Hang Seng. Dans le secteur immobilier de Shenwan, les entreprises centrales, les entreprises d’État locales et les entreprises privées ont enregistré une baisse moyenne de 2,24 %, 1,15 % et 1,36 % respectivement. Le secteur de l’immobilier continue de s’affaiblir, d’une part, la confiance du marché dans l’ensemble de l’industrie immobilière fait toujours défaut, les fondamentaux de l’industrie n’ont pas encore connu de redressement évident, les sociétés immobilières continuent de resserrer leurs chaînes de capitaux ; d’autre part, le mois d’août a marqué le début de la seconde moitié du mois du service de la dette maximale, la crise du tonnerre des sociétés immobilières s’infiltre, se superposant au manque de confiance dans la période du rapport à mi-parcours.
D’après la performance des actions individuelles, les principales entreprises de logement à action A ont aujourd’hui augmenté et baissé en moyenne de -2,90%, le classement des trois premiers est Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , en baisse de 1,11%, 1,65%, 1,97% respectivement. Aujourd’hui, les principales valeurs immobilières nationales ont augmenté et baissé en moyenne de -1,44%, les trois premières étant Midea Land, Longhu Group, Bi Guiyuan, en baisse de 0,23%, 1,18%, 1,47%, sont liées à l’aide au financement d’entreprises privées de haute qualité relativement importantes, notamment Midea Land, qui a vendu hier les obligations “19 Midea 04” (taille de l’émission). Le montant de la revente en question s’élevait à 1,1 milliard de yuans.
