[Question du jour
La période de divulgation intensive du rapport intermédiaire approche, et les performances des entreprises immobilières ont en général sérieusement diminué. Le revenu d’exploitation de la moitié des entreprises immobilières a baissé d’une année sur l’autre, et seulement 10 % d’entre elles ont enregistré une croissance positive de leur bénéfice net d’une année sur l’autre. Au 24 août 2022, parmi le secteur immobilier de Shenwan (116 au total), 1) 30 entreprises immobilières ont annoncé leurs rapports intermédiaires, avec une baisse de 22,2 % en glissement annuel du revenu et une baisse de 44,0 % en glissement annuel du bénéfice net attribuable. La moitié d’entre elles ont fait état d’une croissance négative du chiffre d’affaires, 8 (27%) ont fait état d’un bénéfice net négatif, et 68% de celles dont le bénéfice net était positif ont connu une baisse en glissement annuel. 2) 80 entreprises immobilières ont annoncé leurs rapports intermédiaires ou leurs prévisions de performances intermédiaires, 48% d’entre elles ont fait état d’une perte et 42 d’un bénéfice net positif, dont seulement 8 (10%) ont fait état d’une croissance positive du bénéfice net en glissement annuel.
Des différents types d’entreprises immobilières, 1) la performance des entreprises privées perte grave ; par rapport aux entreprises immobilières privées, les entreprises d’État centrale, bien que pas une grande perte de profit, mais la performance d’un déclin significatif est également un fait indiscutable. Sur les 39 entreprises privées qui ont annoncé leurs rapports intermédiaires ou leurs prévisions de performances intermédiaires, 56 % ont subi des pertes de bénéfices ; 51 % des entreprises d’État centrales ont réalisé des bénéfices mais ont connu une croissance négative de leur bénéfice net en glissement annuel. 2) Neuf des 20 premières entreprises immobilières ont annoncé leurs résultats, et seule Jinke Property Group Co.Ltd(000656) a subi des pertes, tandis que le reste des principales entreprises immobilières ont réalisé des bénéfices, à l’exception de C&D International (+160 % en glissement annuel) et de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (+4,1 % en glissement annuel). Cependant, à l’exception de C&D International (+160% en glissement annuel) et de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (+4,1% en glissement annuel), toutes ont connu des niveaux de baisse différents.
Six raisons principales expliquent la baisse ou la perte collective des performances des sociétés immobilières.
1) Réduction significative des revenus de règlement en raison de facteurs externes : Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) , Bi Guiyuan, Xuhui Holdings et d’autres entreprises immobilières ont mentionné dans leurs prévisions de performance que l’épidémie et les facteurs de ralentissement du marché ont entraîné des retards dans l’avancement de la construction, ce qui a conduit à une baisse du montant de la comptabilisation des revenus au premier semestre de l’année. 30 entreprises immobilières en actions A qui ont annoncé leurs rapports intermédiaires ont fait état d’une baisse de 22,2 % des revenus totaux en glissement annuel, la moitié d’entre elles connaissant un niveau différent de baisse des revenus. Les recettes d’exploitation ont diminué à des rythmes différents d’une année sur l’autre.
(2) Faible bénéfice brut des projets reportés et pression continue sur la marge bénéficiaire brute : China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) , Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) , Huay Uan Property Co.Ltd(600743) et d’autres entreprises immobilières ont indiqué dans les prévisions de performance que la baisse du bénéfice était due à une diminution du bénéfice brut des activités immobilières, ce qui a entraîné une baisse de la marge bénéficiaire brute en glissement annuel. 30 entreprises immobilières en actions A qui avaient annoncé leurs rapports intermédiaires avaient une marge bénéficiaire brute globale de 17,7 %, la moitié d’entre elles connaissant une baisse de la marge bénéficiaire brute en glissement annuel. La marge brute moyenne a diminué de 2,3 points de pourcentage par rapport à la même période de l’année dernière.
(3) Augmentation de l’ampleur des charges de dépréciation d’actifs : les entreprises immobilières qui ont augmenté l’ampleur des charges de dépréciation d’actifs mentionnées dans les raisons de la baisse des performances ou des pertes comprennent BIGWEALTH, XUHUI Holdings, HONGYANG Real Estate, Jianye Real Estate, etc. En raison du ralentissement continu du marché immobilier, les sociétés immobilières ont généralement favorisé le retour des ventes par le biais de réductions de prix et de promotions, et la plupart d’entre elles ont enregistré des dépréciations d’actifs après une évaluation complète du retour des ventes et de la taille des actifs. 30 sociétés immobilières cotées en bourse A ont enregistré une dépréciation d’actifs combinée de 400 millions RMB, soit une augmentation significative de 812 % en glissement annuel. Par exemple, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , qui a publié ses prévisions de performance, devrait subir une perte de valeur pouvant atteindre 2,9 milliards de RMB. Les données de Kerry montrent que 53 % des 100 premières entreprises immobilières au premier semestre de cette année, le prix de vente moyen a baissé à des degrés divers en glissement annuel, et parmi les 20 premières entreprises immobilières Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) et Xuhui Holdings ont toutes baissé de plus de 10 %.
(4) Diminution des intérêts capitalisés et augmentation des coûts financiers en raison de la suspension des travaux : en raison de l’impact de la suspension anormale des travaux de certains projets de certaines entreprises immobilières, les dépenses d’intérêt qui ne répondent plus aux critères de capitalisation sont imputées au résultat courant selon les normes comptables, par conséquent, certaines entreprises immobilières ont encouru des dépenses d’intérêt plus importantes au cours du premier semestre de l’année, qui sont imputées aux coûts financiers courants. Les intérêts capitalisés des 30 entreprises immobilières cotées en bourse A qui ont annoncé leurs rapports intermédiaires ont diminué de 10,3 % pour atteindre 1,88 milliard de yuans au cours du premier semestre de l’année. Le ratio global des coûts financiers a augmenté de 0,7 point de pourcentage pour atteindre 2,3 %, les coûts financiers ayant augmenté de 10,1 % en glissement annuel pour atteindre 6,58 milliards RMB.
(5) Augmentation du nombre de projets coopératifs entraînant un ratio bénéfices/pertes des actionnaires minoritaires plus élevé : Au cours des deux dernières années, la coopération entre les entreprises immobilières est devenue la norme, grâce à laquelle les entreprises immobilières peuvent utiliser relativement moins de capital pour obtenir une échelle de vente plus élevée, et également les aider à acquérir des terrains de manière efficace, à diversifier les risques et à compléter les avantages de chacun dans le développement de projets. Toutefois, le ratio intérêts minoritaires/bénéfice net s’est sensiblement amélioré de 8,3 points de pourcentage en glissement annuel pour atteindre 24,5 %.
(6) Pertes nettes de change dues aux fluctuations des taux de change : un certain nombre d’entreprises immobilières telles que BIGWEALTH, XUHUI HOLDINGS, TIME CHINA, CZW PROPERTY, YAGULE, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , Tahoe Group Co.Ltd(000732) et d’autres ont mentionné dans leurs prévisions de résultats que les pertes de change étaient également une raison de la baisse des bénéfices et des pertes. La perte de change est liée à la dépréciation du taux de change du RMB par rapport au dollar américain. Par exemple, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) prévoit que la dette de l’entreprise en dollars américains en raison de l’impact de la baisse du taux de change du RMB par rapport au dollar américain a généré des pertes de change d’environ 250 millions de yuans ; Tahoe Group Co.Ltd(000732) détenait des emprunts en devises étrangères libellés en dollars américains et des intérêts, etc. a généré des pertes de change d’environ 553 millions de yuans, contre des gains de change de 100 millions de yuans au cours de la même période l’année dernière, de sorte que les fluctuations du taux de change ont entraîné des changements importants dans les performances. Le taux de change moyen du dollar américain par rapport au RMB s’est déprécié d’environ 5,7 % par rapport au dollar américain, passant de 6,37 en décembre de l’année dernière à 6,73 en juillet de cette année. Par conséquent, les entreprises immobilières qui doivent rembourser leur dette en dollars américains au cours de l’année seront affectées dans une certaine mesure, avec 143,9 milliards de dollars américains de dette arrivant à échéance pour les entreprises immobilières au cours du second semestre de cette année, assumant un risque de change plus important par rapport au niveau du taux de change au moment de l’émission. Bien que la perte de change représente un pourcentage relativement faible du bénéfice net, elle accroît la pression financière sur les entreprises immobilières, compte tenu de leurs liquidités relativement limitées à l’heure actuelle.
[Commentaire final d’aujourd’hui
En ce qui concerne la performance générale du marché, le secteur immobilier de Shenwan a augmenté de 0,51 % aujourd’hui (25 août), avec un rendement relatif de -0,32 % par rapport au CSI 300 ; le secteur immobilier de Hang Seng a augmenté de 1,58 %, avec un rendement relatif de -2,05 % par rapport à l’indice Hang Seng. Le secteur immobilier de Shenwan, les entreprises centrales, les entreprises d’État locales et les entreprises privées ont augmenté d’une valeur moyenne de 1,46 %, 0,81 %, 0,56 %. Le secteur a augmenté aujourd’hui, le Conseil d’Etat a mentionné l’immobilier, d’une part, a mentionné “continuer à libérer la réforme LPR et l’effet de transmission”, depuis cette année, le 5 ans LPR a accumulé 35BP vers le bas, mais n’est pas suffisant pour résoudre le dilemme actuel de l’immobilier, bien que de promouvoir les taux hypothécaires continuent à baisser, mais n’a pas réussi à conduire les prêts des résidents à améliorer, nous croyons que LPR D’autre part, il est mentionné qu'”autoriser les localités à utiliser le crédit et d’autres politiques sur une base ville par ville pour soutenir raisonnablement la demande de logement rigide et améliorée”, ce qui continue à libérer des signaux positifs et devrait assouplir davantage les politiques sur les restrictions d’achat et de prêt dans le monde entier.
D’après la performance des actions individuelles, les principales entreprises de logement A-share ont augmenté et baissé en moyenne de 1,70% aujourd’hui, les trois premières sont Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , en hausse et en baisse de 8,15%, 3,46%, 2,86%, pour le flux de trésorerie et la qualité du rapport financier des entreprises privées régionales et des entreprises de logement de premier plan solides. Les principales valeurs immobilières nationales ont augmenté et baissé en moyenne de 2,76% aujourd’hui, les trois premières étant C&D International Group, China Overseas Land Development et China Resources Land, respectivement en hausse et en baisse de 6,70%, 4,80% et 4,75%, toutes des entreprises publiques centrales régionales et des leaders solides.
