[Question du jour
L’essence de la rotation élevée des entreprises immobilières est la rotation élevée du capital, dont le cœur est de savoir comment minimiser l’occupation des fonds du projet par unité de temps, ou maximiser le rendement des fonds propres par unité de temps. Par conséquent, la vitesse de rendement des fonds propres est le véritable sens de la vitesse de rotation.
Le taux de rotation élevé est le résultat inévitable de la hausse des prix des terrains et de l’effet de levier rapide des entreprises immobilières sur le marché immobilier chinois. Le modèle de rotation élevée des entreprises immobilières est né en 2008. La rotation signifie “aucune pression sur les biens”, prendre un terrain, commencer la construction, le vendre rapidement et l’investir à nouveau après un retour rapide du capital. La raison la plus fondamentale du modèle de rotation élevé est l’augmentation des prix des terrains. Au cours des dix dernières années, de 2011 à 2021, le taux de croissance annuel composé du prix moyen des transactions foncières a atteint 11,0 %, tandis que le taux de croissance annuel composé des prix de l’immobilier n’était que de 6,6 %, le taux de croissance global des prix fonciers étant plus rapide que celui des prix de l’immobilier. La rentabilité globale des projets immobiliers est progressivement comprimée, et pour les promoteurs, la rentabilité des ressources foncières n’est plus applicable au marché à ce stade. La rotation élevée des projets a une signification pratique plus évidente, car elle peut améliorer l’efficacité de l’utilisation du capital, permettant à un argent limité de créer plus de valeur en un temps limité.
Le rapport entre les terrains et les biens immobiliers dans les villes de tous les niveaux d’énergie est en baisse depuis 2013. La hausse des prix des terrains par rapport aux prix de l’immobilier a, dans une certaine mesure, comprimé les marges bénéficiaires dans les villes de tous les niveaux d’énergie, et a également eu un impact sur les sociétés immobilières qui s’étaient auparavant engagées à “accumuler des terrains pour en augmenter la valeur”. Dans de telles circonstances, le prix relativement élevé des terres thésaurisées et la compression des marges bénéficiaires provoquée par la hausse des prix des terres, alors du point de vue du ROE, l’amélioration du taux de rotation est l’un des moyens efficaces d’améliorer le rendement global des entreprises. Le modèle du “chiffre d’affaires élevé” a été adopté par un nombre croissant d’entreprises immobilières entre 2013 et 2018.
En 2008, Vanke, une société immobilière de premier plan, a proposé le modèle “5986”, considéré comme le point de départ du chiffre d’affaires élevé. En 2010, Vanke a réalisé une percée de 100 milliards de dollars de ventes en appliquant le modèle de chiffre d’affaires élevé, ce qui a déclenché un boom du chiffre d’affaires élevé dans le secteur, faisant de 2010 la première année de chiffre d’affaires élevé. Entre 2012 et 2018, le nombre de projets en BIG augmente à un rythme de plus de 35 %, atteignant un niveau record de 102 % en 2017. Entre 2010 et 2017, les ventes de Beyoncé ont progressé à un taux de croissance annuel composé de 54 %, se plaçant en tête des ventes des sociétés immobilières chinoises en 2018, poussant à l’extrême le modèle de chiffre d’affaires élevé. La période 20082018 est considérée comme une décennie dorée du développement immobilier, accompagnée par l’augmentation de l’échelle des entreprises immobilières à fort chiffre d’affaires représentées par BIGUYUAN. Cette phase s’est caractérisée par deux éléments majeurs : premièrement, une approche dirigée par le promoteur qui a mis l’accent sur une rotation élevée entre l’acquisition des terrains et les ventes, récupérant ainsi rapidement les flux de trésorerie ; et deuxièmement, l’utilisation de l’effet de levier pour obtenir un financement à faible coût auprès de sources externes lorsque cela était possible. Avec la tendance continue au désendettement du secteur financier à partir de 2017, les canaux de financement des entreprises immobilières se sont encore resserrés à partir de 2018. Sous la pression des politiques et la pression des terrains qui augmentent plus vite que les prix des logements, le modèle à double vitesse de rotation élevée accompagnée d’un fort effet de levier semble avoir atteint un point d’inflexion.
La réduction des coûts, le raccourcissement du délai entre l’acquisition du terrain, la construction et la prévente, et l’accélération du rythme de déclassement peuvent aider efficacement les entreprises immobilières à améliorer la rotation de leur capital. Le taux de rotation du capital propre désigne le nombre de fois que le capital propre peut être renouvelé en un an. Plus le capital propre est positif, plus le taux de rotation du capital propre est élevé. Il est important de préciser ici que le moment positif des fonds propres n’est pas le même que le moment positif du cash-flow du projet, il y a une certaine différence de temps entre les deux, le moment positif des fonds propres est plus précoce que le moment positif du cash-flow du projet. Trois indicateurs clés influent sur le moment du retour positif des fonds propres : 1) le coût du projet, qui ne prend en compte que le coût du terrain et le coût de la construction, et non le coût du capital et les diverses taxes ; 2) le délai entre l’acquisition du terrain, la construction et la prévente ; 3) la rapidité du déclassement des ventes. Si une entreprise immobilière peut réduire les coûts du projet, raccourcir le temps entre l’acquisition du terrain, la construction et la prévente, et accélérer la vitesse de déclassement des ventes, alors ses projets de développement peuvent atteindre un chiffre d’affaires plus extrême.
Lorsqu’elle envisage des projets simultanés, une société immobilière peut rapidement investir son propre capital dans le projet suivant après le remboursement du précédent, de sorte que le capital continue de circuler. Lorsque la vitesse de rotation du capital de chaque projet est accélérée, l’effet du raccourcissement du temps de retour des fonds propres sera plus évident lorsque plusieurs projets sont empilés. Par conséquent, tant que les entreprises immobilières à grande échelle continueront à entreprendre de nouveaux projets et à faire fonctionner leur capital de manière efficace, le modèle de rotation élevée restera plus avantageux.
Cependant, avec la promotion continue du désendettement, le resserrement du financement initial, les deux concentrations de prêts bancaires, les trois lignes rouges et la réglementation renforcée des fonds de prévente ont restreint les flux de trésorerie des entreprises immobilières et l’ampleur des dettes, et les “deux concentrations” de l’offre de terrains du côté de l’investissement ont limité le temps dont disposent les entreprises immobilières pour acheter des “matières premières”. Du côté de l’investissement, l’offre “deux centralisations” de terrains a restreint le calendrier d’achat des “matières premières” par les entreprises immobilières, réduisant ainsi l’efficacité de l’utilisation des fonds. Du côté de la demande, l’essor des ventes a continué à décliner, la vitesse d’épuisement s’est effondrée et le rendement est inférieur aux attentes, tout cela indiquant la perte globale des conditions préalables à un “chiffre d’affaires élevé”. En particulier, l’éclatement de la crise de liquidité des entreprises immobilières est devenu le point d’inflexion du modèle industriel, et le modèle de rotation élevée de l’industrie immobilière est peut-être arrivé à son terme.
Le secteur de l’immobilier fait l’objet de réformes de l’offre et d’une liquidation. Plus les entreprises immobilières se développent rapidement dans le cadre de la stratégie précédente de chiffre d’affaires élevé, plus la dette est élevée et plus la pression pour briser leurs chaînes de capitaux sera forte à l’heure actuelle. Nous pensons que le futur paysage de l’industrie pourrait évoluer vers une part de marché de 10% pour les entreprises purement privées et de 90% pour les promoteurs avec des entreprises d’État centralisées + propriété mixte. La moitié des entreprises immobilières éliminées se reconvertiront dans le secteur de la construction, et l’autre moitié sera complètement éliminée.
[Commentaires finaux d’aujourd’hui
En termes de performance du marché au sens large, aujourd’hui (29 août), le secteur immobilier de Shenwan a baissé de 0,19 %, avec un rendement de 0,25 % par rapport au CSI 300 ; le secteur immobilier de Hang Seng a baissé de 0,75 %, avec un rendement de -0,02 % par rapport à l’indice Hang Seng. Le secteur immobilier de Shenwan, les entreprises centrales, les entreprises publiques locales et les entreprises privées ont augmenté et baissé en moyenne de 0,19%, 0,50% et 0,64% respectivement. La plaque a continué à tomber, d’une part, en l’absence de catalyseurs évidents, la transmission de la politique précédente a encore besoin de temps, l’industrie est toujours dans la phase de fond, de nouvelles et d’occasion à haute fréquence des données de transaction hebdomadaire n’a pas vu une reprise significative, d’autre part, le rapport de la période de divulgation intensive est proche, les sociétés immobilières généralement performance baisse sérieusement.
En ce qui concerne la performance individuelle des actions, les principales sociétés immobilières de catégorie A ont augmenté et baissé aujourd’hui de -0,52% en moyenne, les trois premières étant Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , en hausse et en baisse de 0,39%, 0,00%, 0,00%, dont Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) a payé vendredi l’intérêt annuel d’environ 130 millions pour la deuxième émission du billet à moyen terme pour 2020. Les principales valeurs immobilières ont augmenté et baissé en moyenne de -1,08% aujourd’hui, les trois premières étant China Jinmao, Midea Land et Yuexiu Property, respectivement en hausse et en baisse de 0,60%, 0,35% et 0,30%. Les États-Unis ont publié leur rapport intermédiaire, le bénéfice net de base a chuté de 26,5 % en glissement annuel, dépassant l’industrie ; aujourd’hui, communiqué officiel de microblogging de Yuexiu, Yuexiu ensemble avec China Railway Group Limited(601390) pour former une coentreprise, l’avenir va étendre le logement, les opérations urbaines et d’autres domaines de coopération.
