Événement: récemment, la réglementation et le contrôle de l’immobilier dans les villes de premier rang ont été assouplis à des degrés divers, y compris la réduction du taux d’intérêt hypothécaire de 20 pb dans la ville de premier rang de Guangzhou.
Conclusion de base: sur la base de l’intensité de la politique, de la marge d’action et de la demande réelle, l’assouplissement récent n’a fait qu’ouvrir une petite tête et l’immobilier ne s’est pas réchauffé; Nous continuons de suggérer que d’autres assouplissements substantiels sont attendus dans toutes les régions, y compris la réduction du taux d’intérêt des prêts immobiliers, la réduction du taux d’acompte, l’ajustement des critères d’acceptation des prêts immobiliers, l’assouplissement des politiques de l’extrémité de la demande telles que les restrictions à l’achat et à La vente, l’accélération de la construction de logements protégés, l’assouplissement de la gestion des fonds de pré – vente, l’optimisation des trois lignes rouges et d’autres politiques de l’extrémité de Dans des conditions neutres, le boom immobilier devrait se redresser à la fin du premier trimestre ou au début du deuxième trimestre.
1. Récemment, la réglementation immobilière a été assouplie en grande partie, principalement dans les villes de deuxième et troisième niveaux, ainsi qu’à Guangzhou. Comme nous l’avons prédit dans notre rapport précédent, « l’immobilier devrait connaître un relâchement important – signal de la réunion de travail 2022 du Ministère du logement et du développement rural urbain »: « l’immobilier devrait connaître un relâchement important, en particulier un éventuel relâchement des politiques de la demande telles que les restrictions à l’achat, Les restrictions à la vente et les restrictions au prêt », qui ont été assouplies dans les délais prévus récemment. Du point de vue régional, le relâchement des villes de deuxième et troisième niveaux est évident, les principales mesures comprennent la réduction du taux d’intérêt du prêt, la réduction du taux d’acompte, l’augmentation de la ligne de prêt du Fonds d’accumulation, l’assouplissement des conditions de prêt du Fonds d’accumulation, les subventions à L’achat de maisons et les bonifications d’intérêt sur les prêts, etc. En outre, parmi les villes de première ligne, les six grandes banques d’État de Guangzhou ont réduit le taux d’intérêt de la première suite de 20 pb, tandis que Beijing, Shanghai et Shenzhen ont temporairement suivi la réduction de 5 pb de la LPR de cinq ans le 20 janvier.
2. Du point de vue de la force de la politique, le contrôle de l’immobilier de ce cycle est évidemment plus fort que par le passé. Bien qu’il y ait eu un relâchement récent, il n’a fait qu’ouvrir une petite tête. L’immobilier n’a pas non plus été réchauffé. Comme nous l’avons analysé dans le rapport précédent, la réglementation et le contrôle de l’immobilier au cours de ce cycle ont été effectués conjointement des deux côtés de l’offre et de la demande au moyen de la gestion de la concentration des prêts, des trois lignes rouges, de l’approvisionnement centralisé en terres et de l’impôt foncier, et l’intensité de la réglementation et du contrôle est évidemment plus élevée que par le passé. Tout en favorisant le refroidissement du marché immobilier, cela a également eu un impact considérable sur la confiance des résidents et des entreprises immobilières. Depuis le début de l’année, la baisse de la superficie des logements commerciaux dans 30 villes et celle des terrains dans 100 villes sont respectivement d’environ – 24,7% et 42,1%, et aucune amélioration significative n’a été observée, ce qui indique que l’effet des politiques existantes, telles que la réduction de 5 pb de la LPR au cours des cinq années précédentes, est limité, et indique également que le desserrage récent pourrait être « une petite ouverture ». La reprise future de l’immobilier nécessitera encore une relance politique plus vigoureuse (142 pb en 9 mois et 244 pb en 27 mois pour les deux derniers cycles de baisse des taux hypothécaires).
3. Du point de vue de la marge d’action, la première et la deuxième ligne sont généralement limitées à l’achat et à la vente, et il y a beaucoup d’espace pour l’assouplissement, tandis que la plupart des troisième et quatrième lignes et moins ne sont pas limitées à l’achat et à la vente; Le taux d’intérêt et le taux d’acompte des prêts hypothécaires à l’échelle nationale sont encore relativement élevés, ce qui laisse beaucoup de place à la baisse dans toutes les villes de ligne. Si l’on considère que les ventes immobilières de troisième et de quatrième niveaux et inférieures représentent près de 70%, il faudra environ 2 à 5 mois pour que la superposition se redresse du taux d’intérêt hypothécaire à la baisse de l’immobilier. Si l’on suit « l’assouplissement des restrictions à l’achat et à la vente de premier et de deuxième niveau + la baisse du taux d’intérêt hypothécaire et du taux d’acompte de troisième et de quatrième niveaux et inférieurs », on s’attend à ce que le boom immobilier atteigne le bas à la fin du premier trimestre ou au début du deuxième trimestre, voire qu
En ce qui concerne les mesures de restriction de l’immobilier dans les principales villes de premier, deuxième et troisième niveaux de la Chine (voir le tableau ci – joint à la fin du document pour plus de détails), il existe deux caractéristiques principales: l’une est que la politique de restriction des achats et des ventes a un grand espace d’assouplissement de deuxième niveau: actuellement, les villes de premier niveau sont généralement limitées aux achats et aux ventes, 25 des 31 villes de deuxième niveau sont également limitées aux achats et aux ventes, et la plupart des villes de troisième niveau et des villes inférieures ne sont pas limitées aux achats et aux Deuxièmement, le taux d’intérêt national du prêt immobilier et le taux d’acompte sont encore plus élevés, en ce qui concerne le taux d’intérêt du prêt immobilier, le taux d’intérêt du premier appartement est d’environ 5,3%, le taux d’intérêt du deuxième appartement est d’environ 5,6%; En ce qui concerne la proportion d’acompte, 20 à 50% pour la première suite et 40 à 70% pour la deuxième suite.
Si le « premier et le deuxième niveau assouplissent les restrictions à l’achat et à la vente + le taux d’intérêt des prêts immobiliers et le taux d’acompte diminuent au – dessous du troisième et du quatrième niveau », le boom immobilier devrait atteindre le bas à la fin du premier trimestre ou au début du deuxième trimestre. En ce qui concerne la proportion de la zone de vente de logements commerciaux, en 2019, les villes de première, deuxième, troisième, quatrième et moins étaient respectivement de 2,9%, 29,1%, 14,7% et 53,4%. En bref, la proportion de la première et de la deuxième ligne était d’environ 30%; La troisième ligne représente environ 70% des ventes immobilières. De plus, depuis les deux premiers cycles de performance, les taux d’intérêt hypothécaires sont tombés à un creux immobilier, avec un intervalle de 2 à 5 mois. Dans l’ensemble, si les restrictions à l’achat et à l’achat de la première et de la deuxième ligne sont assouplies de toute évidence, le taux d’intérêt des prêts immobiliers et le ratio d’acompte sont considérablement réduits de la troisième et de la troisième ligne et au – dessous, et dans l’attente neutre, le boom immobilier de ce cycle devrait atteindre le bas à la fin du premier trimestre ou au début du deuxième trimestre, et l’optimisme pourrait même se réchauffer de toute évidence.
4. Du point de vue de la demande réelle, la proportion de la demande d’investissement, de la demande rigide et de la demande d’amélioration des résidents chinois peut être proche de 4: 4: 2; Étant donné que « le logement n’est pas frit » demeure le thème principal, il est nécessaire de « libérer pleinement la demande de logement des résidents » et de répondre autant que possible à la demande initiale et à la demande d’amélioration (assouplissement de la politique du côté de la demande, renforcement de la construction de logements subventionnés, etc.), tandis que la demande d’investissement est stable en tant que résultat final et favorise modérément la reprise (stabilisation des prix du logement, stabilisation de la période d’attente, etc.).
En ce qui concerne la proportion de la demande d’investissement, de la demande rigide et de la demande d’amélioration, les résultats des différentes enquêtes sont très différents. En théorie, la demande immobilière peut être divisée en demande rigide, demande d’amélioration, demande d’investissement, mais en fait, ces demandes sont difficiles à distinguer strictement, par exemple, de nombreux acheteurs de maisons peuvent améliorer la demande et la demande d’investissement, le marché actuel n’a pas d’opinion unifiée sur le calcul de La proportion des trois principales demandes. Par exemple, selon un rapport publié précédemment par le Centre chinois d’enquête et de recherche sur le financement des ménages (chfs) de l’université des finances et de l’économie du Sud – Ouest [1], la proportion de la demande de logements d’investissement a augmenté depuis 2015. Au cours des trois premiers trimestres de 2018, la demande rigide Dans les transactions immobilières en Chine ne représentait que 22%, la demande d’amélioration 22,9% et la demande d’investissement 55,1%. Selon le portrait national des acheteurs de maisons publié précédemment par Shell Research Institute en 2018 [2], la première propriété (juste demande) représente 60 à 70%, la demande d’amélioration 20 à 30% et la demande d’investissement moins de 10%.
Selon nos calculs, la demande d’investissement et la demande d’investissement peuvent représenter environ 40%. L’idée de calcul est la suivante: la première maison peut être définie comme une maison juste à la demande. Selon les données de la CBRC, plus de 90% des prêts individuels au logement de la Banque sont des prêts de première maison, de sorte que 3,8 billions de RMB de nouveaux prêts individuels au logement seront ajoutés en 2021, qui seront calculés en fonction de la proportion de 70% des prêts, de la proportion d’achat de nouvelles maisons et d’environ 2 fois la proportion d’émission / d’augmentation de prêts au logement (calculée à partir des données de la Caisse nationale de prévoyance du logement). En 2021, le montant des ventes de la première suite était d’environ 7 billions de yuans, soit environ 39% des ventes annuelles de logements commerciaux de 18,2 billions de yuans. Par conséquent, la part de la demande d’investissement est passée de 60% en 2016 à 40%. Si l’on suppose que la demande d’amélioration est stable à environ 25%, la demande d’investissement correspondante est passée de 14% à 36%, ce qui est proche de l’échelle de la demande d’investissement. En général, la demande d’investissement est raisonnable entre 10 et 20%, alors que la Chine est actuellement proche de 40%, ce qui est manifestement excessif.
Dans l’ensemble, le prix élevé actuel de l’immobilier, combiné à une réglementation stricte, a limité la demande rigide et améliorée, tandis que la demande insuffisante d’investissement a provoqué une « falaise » dans les ventes immobilières. Par conséquent, l’orientation générale de suivi devrait être de « libérer pleinement la demande de logement des résidents », de répondre autant que possible à la demande initiale et d’améliorer la demande (assouplir la politique du côté de la demande, accroître la construction de logements subventionnés, etc.). La demande d’investissement à court terme devrait être principalement stable et Modérément encouragée (stabiliser les prix de l’immobilier, stabiliser les attentes, etc.).
5. Dans l’ensemble, la part de la chaîne immobilière dans le PIB est proche de 25%. Une croissance stable ne peut être séparée de l’immobilier. Par la suite, il y a une grande probabilité que les régions locales se détendent davantage. Selon la méthode des dépenses, les données des trois dernières années (2018 – 2020) montrent que la formation de capital immobilier et la consommation résidentielle représentent respectivement 8,7% et 9,2% du PIB, et que la proportion correspondante de l’immobilier dans le PIB est d’environ 18%; Si l’on tient compte du financement foncier et de la consommation d’articles ménagers (qui représentent respectivement 4,2% et 2,3%), la part de la chaîne immobilière dans le PIB sera proche de 25%. Nous continuons de suggérer que la croissance stable actuelle ne peut pas être séparée de l’immobilier. Le réchauffement global de l’immobilier nécessite un assouplissement plus large et plus vigoureux. Par la suite, il y aura une grande probabilité d’un assouplissement substantiel de la réglementation dans toutes les régions, y compris la réduction du taux d’intérêt des prêts immobiliers, la réduction du ratio d’acompte, l’ajustement des critères d’acceptation des prêts immobiliers, la libéralisation des politiques de demande telles que la limitation des achats et des ventes, ainsi que l’accélération de la construction de logements de garantie, l’assouplissement de la gestion des fonds de pré – vente Optimiser les politiques du côté de l’offre telles que les trois lignes rouges.
Conseils sur les risques: changements inattendus dans la situation épidémique, l’intensité des politiques et l’environnement extérieur
