Longguang, une société immobilière de Shenzhen, a récemment fait face à une crise de liquidité.
Le 17 mars, le Groupe longguang (03380.hk) a tenu une réunion de négociation avec les investisseurs. Lai zhuobin, Directeur général, a déclaré que l'entreprise avait ressenti la pression de l'industrie au quatrième trimestre de 2021, mais n'a pas pensé que la contraction de la liquidité tomberait sur elle si rapidement, jugeant le marché et la situation trop optimistes.
La rumeur floue selon laquelle le placement privé d'obligations en dollars américains est devenu un coup clé pour vaincre longguang.
À partir de janvier, le marché a appris que longguang avait des obligations de placement privées non divulguées en dollars américains d'une valeur d'environ 2 à 3 milliards de dollars. Longguang Group a également été accusé d'avoir déclaré lors d'une conférence téléphonique avec les investisseurs qu'elle ne garantissait pas plus d'un milliard de dollars de titres de placement privés après avoir nié les titres de placement en dollars américains.
Le déni de longguang a également admis qu'il ne fait aucun doute qu'il a accru la panique des investisseurs, ce qui a fait que longguang a été victime d'un « double meurtre d'actions et de dettes ».
Le 24 février, plusieurs obligations libellées en dollars émises par longguang ont chuté à moins de 60 cents américains et plusieurs obligations de crédit chinoises ont déclenché un arrêt imminent. En ce qui concerne le cours des actions, les 24 et 25 février seulement, la valeur marchande du Groupe longguang a chuté de 31%.
Immédiatement après, longguang a été déclassé par Fitch, Moody's et S & P, les agences internationales de notation, et a été déclassé à CCC, caa2 et CCC - respectivement avant l'annonce.
Le 1er mars, UBS a publié un rapport indiquant que la dette hors bilan de longguang pourrait atteindre 58 milliards de dollars à 79 milliards de dollars, soit 1,23 à 1,67 fois le passif net déclaré à la fin de juin 2021, réduisant sa cote de « neutre» à « vendu» et son prix cible de 5,8 dollars de Hong Kong à 1,8 dollar de Hong Kong.
UBS estime que la rénovation urbaine est la raison pour laquelle la dette hors bilan de longguang est importante, car il s'agit d'une entreprise à faible chiffre d'affaires. La Banque estime qu’elle a probablement investi au moins 53 milliards de RMB dans des projets de rénovation urbaine depuis 2016, ce qui pourrait soulever des préoccupations au sujet du refinancement d’autres entreprises immobilières qui ont des activités de rénovation urbaine si longguang fait défaut.
Enfin, le 7 mars, longguang a reconnu la crise de liquidité à court terme par l'intermédiaire de la société holding nationale longguang Holdings.
Longguang Holdings a déclaré dans l'annonce qu'en mars 2022, l'échelle d'échéance des obligations à échéance et à terme de revente de la société ou des produits de titrisation d'actifs en tant que complément de la différence s'élevait à 5299 milliards de RMB. Jusqu'à présent, la société a versé 1 133 millions de RMB par l'intermédiaire de ses fonds propres, et la société recueillera activement des fonds par divers moyens pour l'échange ultérieur d'obligations.
Les données du SM montrent que longguang a 12 obligations en dollars américains en stock, avec un solde de 3 659 millions de dollars américains; Le solde de 19 obligations chinoises s'élevait à 20,56 milliards de RMB; En outre, longguang a six ABS totalisant 4,05 milliards de RMB.
Longguang prévoit de tenir une réunion des détenteurs d'obligations le 19 mars.
Interfacial News a appris que le plan actuel de renouvellement des obligations proposé par longguang est le paiement intégral des intérêts, le paiement par acomptes provisionnels, la fourniture d'actifs de haute qualité et l'augmentation du crédit, ainsi que l'ajout de clauses de protection pour les investisseurs. La société et le Contrôleur effectif fournissent conjointement l'engagement de ne pas s'échapper et de ne pas annuler les obligations, ont traité l'enregistrement du gage pour les obligations contre des tiers, et ont également pris des engagements tels que le non - financement et d'autres charges de droits et la restriction du transfert à des tiers. Assurer l'intérêt ciblé des investisseurs.
Longguang a déclaré que les fondamentaux de l'entreprise n'avaient pas changé: se concentrer sur l'industrie principale du logement, ne pas diversifier; Environ 85% des projets sont investis dans la région de Dawan et le delta du fleuve Yangtze, qui seront les bénéficiaires directs du réchauffement de l'industrie; L'entreprise n'est confrontée qu'à des problèmes de liquidité, tant que les investisseurs comprennent, donnent du temps, du temps et de l'espace, décalent le pic de remboursement de la dette, une fois que le marché se redressera et que les ventes seront améliorées, des réserves foncières de haute qualité commenceront à contribuer aux flux de trésorerie de l'entreprise, et seront en mesure d'honorer divers créanciers successivement.
À l'heure actuelle, longguang a cardé plus de 30 articles. En mars, deux ont été réactivés et environ un milliard de dollars ont été reversés. Dans le même temps, longguang s'est activement associée aux entreprises d'État et aux institutions financières pour liquider les actifs et s'efforcer de récupérer plus de 12 milliards de dollars en capital net tout au long de l'année.
Le 8 mars, Zhonghai Hongyang a annoncé qu'elle avait l'intention d'acheter longguang Shantou No.1 Residential Project en construction pour 1 024 millions de RMB, qui a été remporté par longguang en juin 2020 pour 1 491 millions de RMB.
Depuis le deuxième semestre de l'année dernière, les projets de cession d'actifs des sociétés immobilières ont augmenté. Cependant, les entreprises immobilières qui ont des projets d'acquisition conditionnelle n'ont pas agi aussi rapidement.
Selon la recherche de l'Institut chinois de référence, plusieurs obligations m & a récemment émises ne montrent pas clairement l'effet de sauvetage du projet pour les entreprises en difficulté, mais deviennent un nouveau canal pour les entreprises immobilières de financer la construction du projet.
Moody's estime que longguang a un grand nombre d'obligations arrivant à échéance ou vendables d'ici la fin de 2022, dont 9,8 milliards de RMB d'obligations à terre (y compris vendables) et 300 millions de dollars d'obligations offshore. Moody's estime que, bien qu'elle ait l'intention de rembourser sa dette au moyen de cessions d'actifs, elle sera toujours confrontée à un déficit de liquidité, compte tenu de l'ampleur considérable de ses échéances de dette.
Moody's prévoit qu'une grande partie des liquidités détenues par longguang au niveau du projet sera utilisée pour le remboursement de la dette et les coûts de construction au niveau du projet. Par conséquent, en l'absence de toute nouvelle activité de financement, il n'y aura pas suffisamment d'argent comptant au niveau de la société holding pour rembourser la dette arrivant à échéance dans un environnement de financement serré et dans une faible confiance des investisseurs. Risque accru de défaut de paiement ou de restructuration de la dette
Longguang Group appartient à une séquence plus radicale dans les entreprises immobilières, en particulier dans l'acquisition de terrains. Bien que Ji Haipeng, le patron du Groupe longguang, ait décidé au second semestre de l'année dernière de ne pas investir dans l'acquisition de terres et de digérer les réserves foncières existantes, ce jugement n'est pas venu à temps.
En prenant comme exemple le marché de Shenzhen, le Groupe longguang a établi un record de 10 milliards de parcelles.
En 2014, le Groupe longguang a investi 4,68 milliards de RMB pour obtenir le prix unitaire du terrain de Longhua, et le prix du sol a dépassé 25 000 RMB / m2; En septembre 2015, longguang a remporté le lot Longhua Hongshan avec 11,25 milliards de RMB, devenant le roi du terrain avec un prix total de 13 000 RMB / m2; En 2020, longguang remportera la parcelle qianhai pour 11 597 millions de RMB, avec un prix de plancher de 63 000 RMB / m2.
Le marché de Shenzhen a apporté de riches récompenses à longguang et a soutenu son impact de 100 milliards de RMB.
Mais la réalité qui ne peut être ignorée est qu'avec l'augmentation du prix des terrains, le coût de construction et d'installation, la restriction stricte du prix de la nouvelle maison, la baisse du taux de profit de l'entreprise immobilière est déjà un fait indiscutable, le prix élevé de la parcelle peut apporter un rendement inférieur à Ce qu'il était auparavant.
Les données de Kerui montrent qu'en 2021, le montant des ventes de qianhai Tianjing Garden (c'est - à - dire le nom enregistré de la parcelle qianhai) du Groupe longguang était de 11,6 milliards de RMB.
Interface News a appris une fois que qianhaitian est entré sur le marché pour apporter des bénéfices modestes, mais longguang a toujours attaché de l'importance au marché de Shenzhen, le réapprovisionnement est un comportement in évitable, le marché de Shenzhen se désintègre rapidement pour permettre aux fonds internes de l'entreprise de rouler rapidement.
Sur cette base, longguang a poursuivi son activité d'acquisition de terrains sur le marché de Shenzhen en 2021. En mai, longguang a dépensé près de 8 milliards de yuans pour prendre Guangming Homestead et Xili Commercial and Residential Land à Shenzhen.
Pour obtenir la parcelle Xili, longguang a dépensé 6,9 milliards de yuans, une fois que beaucoup de gens de l'industrie se sont sentis perplexes: le marché des bureaux d'affaires de Shenzhen a été mal désintégré, le terrain a demandé la construction d'un grand volume de biens commerciaux, la capacité de fonctionnement du capital de longguang, La capacité d'exploitation des biens commerciaux, ont des exigences plus élevées.
À l'époque, longguang, qui était très optimiste sur le marché de Shenzhen, ne s'en souciait pas.
Le Centre de recherche leyoujia a montré que Shenzhen a commencé à refroidir le marché des maisons neuves après avril 2021. Le volume des ventes a atteint son niveau le plus bas de l'année en mai, avec seulement 2 677 ensembles. En août, sous l'impulsion de l'entrée de projets haut de gamme sur le marché, le volume des ventes a brièvement augmenté à 5 885 ensembles, puis est entré dans une période de calme. Après plusieurs mois d'ajustement, le marché de Shenzhen a pris l'initiative de se réchauffer. Les volumes d'octobre à novembre ont augmenté graduellement pour se maintenir à un niveau de 4 000 à 5 000 unités, mais le marché a de nouveau diminué en décembre.
Selon les données d’exploitation non vérifiées publiées par longguang Group en février 2022, le chiffre d’affaires contractuel du Groupe longguang attribuable aux capitaux propres des actionnaires de la société au 28 février 2022 était d’environ 13,21 milliards de RMB, en baisse de 52,99% d’une année sur l’autre.
