La valeur négative des nouveaux prêts à moyen et à long terme des résidents en février a suscité des inquiétudes au sujet des ventes immobilières, et l’écart entre les données sur les ventes immobilières et les données sur les investissements en janvier et février a encore suscité des doutes sur le marché. La stabilité du marché immobilier est essentielle pour atteindre un taux de croissance économique d’environ 5,5% cette année. Cet article se concentrera sur trois questions: Quelle est la situation actuelle de l’immobilier? Quelles sont les raisons des écarts dans les données immobilières? Quand arrive le “bas du marché” de l’immobilier?
1. The Current Real Estate situation remains serious: Residents are still very expected, Real Estate Companies take Land prudently, real estate sales Investment is still Low, and the risk of Debt default of Real Estate Companies remains Great
1. Le sentiment d’attente des résidents demeure fort, les ventes immobilières totales diminuent et la structure est divisée.
Au total, les ventes immobilières continuent de baisser. De janvier à février 2022, la superficie des ventes et les ventes de logements commerciaux ont diminué respectivement de 9,6% et 19,3% d’une année sur l’autre, poursuivant ainsi la tendance négative à la croissance depuis juillet 2021. En ce qui concerne la structure, les ventes immobilières sont divisées en trois catégories: l’immobilier commercial est bon pour deux maisons, les petites et moyennes entreprises immobilières sont bonnes pour deux grandes entreprises immobilières, et les villes de premier rang sont bonnes pour deux villes de troisième rang.
La principale raison du ralentissement actuel du marché immobilier est l’absence de volonté des résidents d’acheter une maison. La croissance du revenu des résidents a ralenti et l’épargne préventive a augmenté. Le prêt à l’achat d’une maison a besoin de flux de trésorerie stables comme garantie de remboursement, mais la croissance du revenu des résidents a ralenti de façon synchrone depuis l’épidémie. Et la reprise économique asymétrique sous l’impact de l’épidémie a aggravé le déséquilibre de la répartition des revenus, l’emploi et le revenu des personnes à faible revenu et à revenu intermédiaire se sont détériorés. En outre, les conditions du marché du logement et les risques liés à la livraison de logements à terme font également que les acheteurs de logements maintiennent une attitude d’attente.
2. Les entreprises immobilières sont prudentes dans l’acquisition de terrains et les investissements immobiliers sont encore faibles.
En janvier – février, le taux de croissance annuel de l’investissement immobilier est passé de négatif à positif à 3,7%, et il y a eu un écart important entre les données sur les ventes et les nouveaux départs, ce qui a suscité des doutes sur le marché. Il y a trois raisons principales: 1) en ce qui concerne la méthode statistique, l’investissement immobilier utilise la « méthode des dépenses financières » pour les statistiques, ce qui entraîne un certain nombre de données à déclarer après le privilège; Sur le plan statistique, les coûts d’acquisition de terrains sont inclus dans l’investissement immobilier, mais non dans la formation brute de capital dans la « troïka», ce qui perturbera les données d’investissement; En cas de pénurie de fonds, les entreprises immobilières devraient accélérer la construction du projet afin d’atteindre la norme de pré – vente afin d’accélérer le remboursement des fonds.
À l’heure actuelle, les entreprises immobilières sont encore prudentes dans l’acquisition de terrains, l’investissement immobilier est encore relativement faible. De janvier à février, la superficie des terres achetées et le prix de transaction des terres ont diminué respectivement de 42,3% et 26,7% d’une année sur l’autre, tandis que la superficie des nouveaux travaux de construction a diminué de 12,2% d’une année sur l’autre. Les entreprises immobilières sont plus prudentes. Tout d’abord, l’année dernière, certaines entreprises immobilières ont connu une explosion du risque de dette, ce qui a entraîné une certaine réflexion sur le modèle de l’effet de levier aveugle. Le fait est que la chaîne d’investissement des entreprises immobilières est encore tendue, les fonds mis en place par les entreprises immobilières ont chuté de 17,7% d’une année sur l’autre de janvier à février, les prêts bancaires aux entreprises immobilières sont encore prudents, et la faiblesse des ventes immobilières a également affecté le rendement des entreprises immobilières.
3. High Frequency Data show that China’s Epidemic rebonds in March, causing Impact on real estate sales and Real Estate Enterprises Taking Land. Depuis mars, la superficie des logements commerciaux dans les 30 grandes et moyennes villes a considérablement diminué, la superficie des terrains dans les 100 grandes et moyennes villes a diminué et le taux de prime a considérablement diminué.
4. The Debt risk of Housing Enterprises has not been fully released, the amount of 100 Typical Housing Enterprises due Bond in this year Exceeds 600 billion Yuan, and the due bond is mainly concentrated in the first half of the year. Bien que le Gouvernement ait intensifié son soutien au financement des entreprises immobilières au cours des quatre derniers trimestres de l’année dernière, des entreprises immobilières bien connues, y compris Yango Group Co.Ltd(000671)
La politique de stabilisation de l’immobilier a continué d’être vigoureuse et l’anneau du « bas du marché » est apparu au milieu de l’année.
1. Le Gouvernement assouplit la réglementation et répond aux besoins de financement raisonnables des résidents et des entreprises immobilières
En décembre dernier, le marché immobilier a connu une « fin de politique ». Cette année, plus de 50 villes ont assoupli leurs politiques du marché du logement, notamment en abaissant les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers, en abaissant les acomptes, en assouplissant les conditions de prêt du Fonds d’accumulation, en assouplissant les subventions à l’achat de logements, en assouplissant les restrictions à l’achat et en réduisant Les taxes sur les transactions. La politique de financement des entreprises immobilières a également été assouplie, l’environnement de financement des entreprises immobilières s’est amélioré de façon marginale, tout d’abord en soutenant vigoureusement le financement des fusions et acquisitions d’entreprises immobilières, ce qui est une politique réglementaire trop stricte sur les fonds de pré – vente.
2. On s’attend à ce que le marché immobilier s’ajuste encore à court terme et qu’il n’atteigne pas le « bas du marché» au milieu de l’année.
À l’heure actuelle, le « bas du marché » de l’immobilier n’est pas encore apparu. Si l’on examine les deux cycles précédents d’assouplissement de la réglementation immobilière, on constate que: 1) L’assouplissement des restrictions à l’achat et à l’emprunt et la réduction des taux d’intérêt des prêts immobiliers ont eu un fort effet de stimulation du marché et que l’assouplissement de la politique devrait encore être renforcé. Le taux d’intérêt des prêts immobiliers est un indicateur avancé des ventes immobilières. Le taux de croissance positif de la zone de vente de logements commerciaux accuse généralement un retard d’environ 6 à 9 mois par rapport au taux d’intérêt moyen des prêts individuels au logement. On s’attend à ce que les données sur les ventes de ce cycle reprennent une croissance positive d’environ deux ans. Toutefois, compte tenu de l’impact de la reprise de l’épidémie et du risque d’endettement des entreprises immobilières au cours de ce cycle, il faudra plus de temps pour rétablir la confiance du marché et des politiques doivent encore être prises en charge. Troisièmement, la stabilité de l’immobilier peut stabiliser l’économie. La stabilité de l’immobilier signifie que le Gouvernement doit prendre de nombreuses mesures pour stabiliser le prix des terres, le prix de l’immobilier et les attentes afin de promouvoir un cercle vertueux et un développement sain de l’industrie immobilière. Premièrement, réduire correctement le taux d’intérêt des prêts immobiliers afin de réduire le coût de l’achat de logements par les résidents; Troisièmement, les autorités locales devraient mettre en œuvre des politiques urbaines pour répondre aux besoins raisonnables des acheteurs de logements; Troisièmement, répondre aux besoins normaux de financement des entreprises immobilières, prévenir et résoudre le risque de dette des entreprises immobilières; Quatrièmement, explorer plus avant le nouveau modèle de développement immobilier, adhérer à la location et à l’achat simultanés, accélérer le développement du marché de la location à long terme et promouvoir la construction de logements abordables.
Conseils sur les risques: rebond de l’épidémie plus que prévu, réglementation immobilière plus que prévu
