Les données sur le financement social et l'économie en février montrent que les fondamentaux de l'immobilier sont encore faibles et que la politique immobilière a été assouplie progressivement, mais la reprise de l'investissement et du financement dépend de l'amélioration des ventes et des flux de trésorerie, de sorte qu'il est difficile de la réparer à court terme. Dans le contexte de l'obstruction de la chaîne des ventes - du financement - de l'investissement à résoudre, cet article se concentre sur les dépenses financières avant le rythme - le projet de sécurité d'occupation - l'investissement immobilier, discute de son rôle et de son ampleur dans la stabilisation de l'immobilier et de L'investissement immobilier.
L'investissement immobilier dépasse les attentes et ne peut masquer la tendance à la baisse de l'industrie
Côté demande: le chiffre d'affaires est faible. En février, les prêts à moyen et à long terme des résidents ont diminué de 45,9 milliards de RMB, ce qui représente la première augmentation négative nette depuis les données disponibles. De janvier à février, la superficie totale des ventes de logements commerciaux était de - 9,6% d'une année sur l'autre et de - 27,3% (de janvier à 30%) d'une année sur l'autre dans les grandes et moyennes villes le 30 février. L'effet d'atténuation de la pression sur les fonds du côté du financement n'est toujours pas évident: de janvier à février, les sources de fonds de développement ont totalisé - 17,7% d'une année sur l'autre, toutes les sources de fonds ont montré une tendance générale à la baisse, et la proportion de dépôts et de reçus anticipés a considérablement diminué, tandis que la situation du côté du financement des entreprises privées de logement n'a pas été sensiblement améliorée; Côté investissement: en janvier - février, l'investissement immobilier a dépassé les attentes, les facteurs de prix supposés et les dépenses d'achat de terrains ont grandement contribué à l'asymétrie, et la baisse des ventes, de l'acquisition de terrains, des nouveaux travaux de construction, de la construction et de l'achèvement a augmenté tout au long de la ligne. La lecture globale de l'immobilier au cours de l'année d'ouverture est très faible, et la micro - prospérité et la production de produits industriels importants sont encore difficiles à stabiliser. Dans l'examen des données économiques de février Comment comprendre la croissance économique plus rapide que prévu, nous avons clairement souligné que « le ton général des politiques de suivi restera stable et lâche, la fenêtre de réduction de la précision et des taux d'intérêt n'est toujours pas fermée, et la croissance stable nécessitera encore des investissements soutenus ». Pour atteindre l'objectif économique de 5,5%, il est nécessaire de maintenir la stabilité de l'investissement immobilier. On s'attend à ce que les politiques immobilières de suivi continuent de se desserrer afin de maintenir un fonctionnement sain et stable du marché immobilier.
L'assouplissement entre dans la deuxième phase, mais les fondamentaux ne peuvent pas se réchauffer à court terme
Au cours du deuxième semestre de 2021, la surveillance de l'immobilier est devenue plus stricte, la détérioration rapide du financement des entreprises immobilières a refroidi les transactions sur le marché local, le taux de vente aux enchères du deuxième lot d'approvisionnement centralisé en terres a atteint 41,3%, puis l'assouplissement de l'immobilier a été progressivement libéralisé En deux étapes. De septembre 2021 à janvier 2022, correction modérée. Marqué par le colloque sur le financement immobilier organisé conjointement par la Banque populaire de Chine et la Commission chinoise de réglementation des assurances bancaires sur le maintien d'un développement stable et sain du marché immobilier et la protection des droits et intérêts légitimes des consommateurs de logement (ci - après dénommé « deux protections»), la marge de politique des « quatre restrictions» a été assouplie. De février 2022 à aujourd'hui, il a été largement libéralisé. Depuis le début du printemps, le Gouvernement central et de nombreux endroits ont activement mis en place des politiques d'assouplissement, en raison de l'ouverture continue de l'espace politique urbain, y compris la réduction des taux d'intérêt et des acomptes, l'optimisation du financement des fusions et acquisitions d'entreprises immobilières, l'assouplissement de la gestion de la concentration des prêts et l'encouragement des nouveaux citoyens à acheter des maisons. Le 16 mars, le Comité financier du Conseil d'État et les cinq départements ont fait des déclarations conjointes, publié des signaux positifs de stabilisation de l'immobilier et de stabilisation des attentes, superposé la propagation de l'épidémie en mars et l'amélioration continue de la prévention et du contrôle de l'impact sur la consommation, l'immobilier devrait accueillir un nouvel assouplissement.
L'effet et l'ampleur du projet de sécurité d'occupation sur la « stabilité de l'immobilier » et l '« investissement stable »?
Nous estimons que l'investissement total dans le projet de logement abordable en 2022 sera de 10102 milliards de RMB, avec un accroissement marginal de 256,1 milliards de RMB et un investissement immobilier de 1,74%. Le projet de sécurité d'occupation n'est pas à petite échelle, mais l'attraction est limitée. Dans l'ensemble, il vise à améliorer les moyens de subsistance de la population plutôt qu'à stimuler l'économie. La stabilité de l'immobilier doit encore être renforcée par des politiques d'assouplissement, dont la mise en œuvre et l'effet de stimulation réel doivent également être observés.
1. Logement abordable: l'investissement total prévu en 2022 est de 445 milliards de RMB, dont 254,6 milliards de RMB d'augmentation et 1,73% d'augmentation marginale.
Au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal, 6,5 millions d'unités supplémentaires ont été initialement prévues dans 40 grandes villes, ce qui devrait aider 13 millions de nouveaux citoyens et de jeunes à surmonter les difficultés de logement. Nous avons compilé les données divulguées par 39 villes clés, avec une échelle de planification de 6453 millions d'ensembles, ce qui est essentiellement conforme aux données du Bureau du logement et du développement rural urbain. Nous mesurons l'effet d'attraction du logement de soutien en fonction du « montant de l'investissement = (nouvelle construction + construction continue cette année) superficie moyenne d'un seul ensemble Montant de l'investissement par Unit é de surface ».
Nombre d'ensembles de planification. Selon les dernières données du Ministère du logement et du développement rural urbain, 2,4 millions d'ensembles sont prévus pour 40 villes clés en 2022, soit une augmentation de 156,4% par rapport à 936000 ensembles l'an dernier. Selon les données publiées par de nombreuses provinces et villes, les villes de première, de deuxième et de troisième niveaux ont augmenté en moyenne de 46, 15 et 59 000 ensembles au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal. Les logements locatifs subventionnés sont axés sur les grandes villes avec des entrées nettes de population. L'objectif de planification et de construction de 40 villes clés représente environ 70% du volume national. À l'exception des 40 villes qui font l'objet d'un suivi prioritaire par le Ministère du logement et du développement rural urbain, plus de 60 villes ont été incluses dans le pays. Nous calculons les villes de premier, deuxième et troisième niveau divisées par 70 villes du Bureau de statistique. Au cours de la période couverte par le « quatorzième plan quinquennal », le nombre de nouveaux logements subventionnés dans tout le pays a augmenté de 2 villes de deuxième, 31 villes de troisième et 30 villes de quatrième niveau sur la base de 40 villes clés, pour atteindre 9,23 millions d'ensembles.
Montant moyen de l'investissement et montant de l'investissement par Unit é de surface. Selon les normes du Ministère du logement et du développement rural urbain, l'investissement de l'unit é de logement de soutien est d'environ 2160 yuan / m2; Selon la méthode du coût, le coût de construction et d'installation de la maison de sécurité est de 3 781 yuan / m2 en 2020, plus le coût du terrain, qui est beaucoup plus élevé que 2 160 yuan / m2 du Ministère du logement et du développement rural urbain. La différence entre les deux types de prix peut être expliquée à partir de trois aspects: la réduction des coûts, la répartition des investissements dans la construction et l'installation et l'acquisition de terrains à faible coût. Le coût moyen de la rénovation des logements existants est réduit. Les logements locatifs de soutien peuvent être fournis par des subventions de location pour la construction, la reconstruction et la rénovation. Le coût de la rénovation des logements existants est relativement faible et il est remplacé par deux fois le coût de la rénovation des logements résidentiels anciens de 700 yuan / m2. Au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal, la proportion de logements en stock reconstruits à Chongqing, Jinan et Nanchang était respectivement de 35%, 20% et 75%, la valeur moyenne de 45% étant considérée comme la proportion moyenne nationale de logements en stock reconstruits; En ce qui concerne les coûts de construction et d'installation, le cycle de construction des nouveaux logements locatifs subventionnés est de 2 à 3 ans, et le coût des logements achevés est de 1 500 yuan / m2 après répartition selon le cycle de construction moyen (2,5 ans); En ce qui concerne le coût d'acquisition des terres, le prix des terrains loués purs à Shanghai est d'environ 20% du prix des terrains environnants. Compte tenu du prix élevé des terrains à Shanghai, nous supposons que le coût national des terrains loués est de 1 / 4 du prix du marché et de 2 050 yuan / m2, de sorte que l'investissement moyen par Unit é de surface selon la méthode du coût est de 2 268 yuan / m2. Les deux calibres sont similaires.
Investissement total. Le logement locatif à l'échelle de la sécurité est une mesure visant à améliorer les moyens de subsistance de la population plutôt qu'à accroître la demande intérieure. Nous nous attendons à ce que les dépenses de logement locatif garanti soient avancées en 2022, ce qui permettra de couvrir dans une certaine mesure la baisse des investissements immobiliers et de soutenir l'économie. Selon les estimations, l'investissement national dans le logement garanti au cours de la période couverte par le « quatorzième plan quinquennal » est de 1,1 billion de RMB, et l'investissement total en 2022 est de 445 milliards de RMB, avec une augmentation de 254,6 milliards de RMB et une augmentation de 1,73% de l'investissement immobilier.
2. Remise en état: l'investissement total prévu en 2022 est de 321 milliards de RMB, dont - 39,3 milliards de RMB pour la partie incrémentale et - 0,27% pour l'attraction marginale.
Nombre d'ensembles de planification. Après la réinstallation de la monétisation de trois ans en 2017 et l'achèvement de l'offensive de trois ans en 2018 - 2020, le niveau décisionnel a progressivement affaibli la réforme des hangars. Entre 2020 et 2022, 189, 149,71 et 1,2 million d'ensembles de remise devraient être construits, soit une baisse de 67% par rapport à la moyenne de 4 516000 ensembles au cours de la période couverte par le 13e Plan quinquennal.
Investissement moyen de l'ensemble. La remise est divisée en réinstallation monétaire et en réinstallation physique, avec un rapport de coût d'environ 1,3: 1, et la partie de la réinstallation physique est incluse dans le montant de l'investissement immobilier et du développement. Selon les données publiées par le Ministère du logement et du développement rural urbain, la proportion de réinstallation monétisée est de 29,9%, 48,5% et 60% respectivement en 2015 - 2017, et elle sera réduite à 30% en 2022. Il est raisonnable de supposer que les coûts de réinstallation physique et monétaire de la remise en 2022 seront respectivement de 350000 RMB / set et 455000 RMB / set.
Investissement total. Au cours de la période 2018 - 2020, l'état d'avancement réel de la réforme des hangars est en moyenne de 109%. Si l'on suppose que l'achèvement réel en 2022 est de 1,31 million d'ensembles (1,2 million d'ensembles prévus), soit une diminution de 310000 ensembles par rapport à l'année précédente, On estime que l'investissement dans la réforme des hangars est de 498,8 milliards de RMB, dont 321 milliards de RMB inclus dans l'investissement dans le développement immobilier, soit une diminution de 39,3 milliards de RMB par rapport à l'année précédente, ce
3. Rénovation des anciennes communautés: on estime que l'investissement total en 2022 sera de 227,5 milliards de RMB, dont 40,8 milliards de RMB d'augmentation et 0,28% d'augmentation marginale.
Nombre d'ensembles de planification. En 2019, la rénovation des anciennes communautés urbaines a été officiellement incluse dans le projet de sécurité d'occupation, ce qui a marqué la promotion globale de la « vieille réforme ». Entre 2019 et 2021, les objectifs de transformation des anciennes communautés sont respectivement de 187450 ménages, 39 000 ménages et 52 200 ménages, dont 19 100 ménages, 40 300 ménages et 55 600 ménages. Le 24 février 2022, le Ministre du logement et du développement rural urbain Wang MengHui a souligné « la promotion de la transformation des anciennes communautés urbaines » et a estimé que l'objectif de transformation des anciennes communautés urbaines devrait être porté à 65 000 ménages d'ici 2022.
Investissement total. D'après les données sur les investissements communiquées par de nombreuses provinces, le coût de transformation de 1 000 yuan / mètre carré, tel qu'il est supposé par Qiu Baoxing du Conseil d'État, est élevé. Jiangxi (la « période couverte par le quatorzième Plan quinquennal»), Jiangsu (2021) et Zhejiang (2019 - 2020) Le coût annuel de la transformation est de 317,6, 365,8 et 429,0 yuan / m2. Si 350 yuan / m2 est pris comme référence nationale, l'investissement total dans la transformation des anciennes communautés en 2022 est de 282,2 milliards de yuan, avec une augmentation de 40,8 milliards de yuan pour stimuler la propriété de 0,28%.
Conseils sur les risques
L'épidémie s'est propagée au - delà des attentes, l'assouplissement immobilier n'a pas répondu aux attentes et les dépenses financières n'ont pas répondu aux attentes.
