L’urbanisation de la Chine passe progressivement d’un développement rapide à un développement de haute qualité, dans lequel la rénovation urbaine jouera un rôle important. La portée de la rénovation urbaine comprend la rénovation de « trois districts et un village », c’est – à – dire la rénovation de vieilles communautés, de vieilles usines, de vieux blocs et de villages dans la Ville, qui est beaucoup plus large que la rénovation d’une seule communauté. Du point de vue de l’échelle d’investissement, la restriction stricte de la proportion de démolition et de reconstruction dans la rénovation urbaine ne signifie pas que l’échelle d’investissement est limitée. Le noyau de la rénovation urbaine est l’amélioration de la qualité. Des domaines tels que les villes intelligentes et les villes écologiques seront la direction clé de la rénovation urbaine à l’avenir. L’idée d’investissement passe de la grande zone à la haute qualité, et l’échelle d’investissement entraînée est également considérable. Du point de vue de la portée de la mise à jour, bien que les documents officiels n’aient sélectionné que 21 villes comme zones pilotes de mise à jour urbaine, la mise à jour urbaine progresse régulièrement dans tout le pays. Du point de vue du temps de démarrage, le quatorzième plan quinquennal a fixé des objectifs quantitatifs pour la rénovation urbaine, ce qui signifie que la rénovation urbaine a été lancée de manière ordonnée. La rénovation urbaine est une variable forte et rapide de l’investissement immobilier, qui devrait stimuler l’investissement immobilier d’ici 2022; D’après l’estimation de l’échelle d’investissement passée et de la planification actuelle de l’investissement, on estime que l’échelle d’investissement tirée au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal de rénovation urbaine est supérieure à 10 – 12 billions de RMB, avec une échelle d’investissement tirée annuelle moyenne de 2 – 2,5 billions de RMB. Si l’on estime que l’investissement dans l’immobilier et l’infrastructure représente respectivement 70% et 30%, la contribution à l’augmentation annuelle de l’investissement immobilier est d’environ 7% – 8 Nous prévoyons que l’investissement immobilier dépassera les attentes en 2022 et maintiendra le taux de croissance annuel de l’investissement immobilier de 5,4%. En ce qui concerne les obligations à taux d’intérêt, le rendement des bons du Trésor à 10 ans devrait encore augmenter pour atteindre 3% en avril.
L’urbanisation passe progressivement d’un développement rapide à un développement de haute qualité et joue un rôle important dans l’amélioration de la qualité de vie de la rénovation urbaine.
En octobre 2020, le Secrétaire général a publié plusieurs questions importantes concernant la stratégie nationale de développement économique et social à moyen et à long terme (ci – après dénommée « Stratégie») dans la « recherche du oui», dans laquelle il a formulé des plans importants pour la future stratégie d’urbanisation de la Chine:
Premièrement, l’urbanisation continuera de se développer, mais elle passera progressivement d’un « développement rapide » à un « développement de haute qualité ». À l’heure actuelle, le taux d’urbanisation de la Chine est de 64,7%, ce qui se situe entre 65% et 70% au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal. D’après l’expérience des pays développés, le taux d’urbanisation ralentira considérablement après avoir atteint 70%. Depuis 2015, le taux d’urbanisation de la Chine a progressivement diminué. On s’attend à ce que l’urbanisation passe progressivement du « développement rapide» au « développement de haute qualité». Le développement de haute qualité met l’accent sur l’être humain afin de rendre les villes plus saines, plus sûres et plus habitables et de devenir un espace de vie de haute qualité pour la population.
Deuxièmement, la densité de population doit être raisonnablement contrôlée après le passage de l’urbanisation à un « développement de haute qualité ». Dans la stratégie, le Secrétaire général a déclaré:
« les villes de tout le pays devraient contrôler raisonnablement la densité de population en fonction des conditions réelles, et la densité moyenne de population des grandes villes devrait avoir des normes de contrôle», par exemple, Beijing a proposé de réduire la densité de population dans le plan directeur de la ville de Beijing (2016 – 2035). D’ici 2020, la densité de population résidente de la zone de construction centralisée du Centre – ville passera de 14 000 personnes / km2 à environ 12 000 personnes / km2 et sera contrôlée à moins de 12 000 personnes / km2 d’ici 2035.
Un contrôle raisonnable de la densité de population signifie qu’à l’avenir, le « Développement progressif » du marché immobilier (en particulier dans les villes de première ligne) entrera progressivement dans le goulot d’étranglement du développement (le taux d’augmentation de la densité ralentira) et passera à la « transformation des stocks ».
Sous la direction de la future stratégie d’urbanisation, nous pensons que la rénovation urbaine sera un moyen important de transformer le stock immobilier et d’améliorer la qualité de vie. Du point de vue de l’orientation spécifique, la stratégie souligne qu’il existe une demande énorme et un espace de développement dans les domaines de la rénovation des vieilles villes et des quartiers résidentiels, de la construction de réseaux souterrains de canalisations et de stationnements, de la garde d’enfants, des soins aux personnes âgées, de l’économie domestique, de l’éducation, des services médicaux, etc.
En avril 2021, la connotation de la rénovation urbaine a été clarifiée. La Commission nationale du développement et de la réforme a publié la tâche clé de développement de la nouvelle urbanisation et de l’intégration urbaine – rurale en 2021. Le contenu principal de la rénovation urbaine a été précisé dans le document: « promouvoir la rénovation de « trois districts et un village» dans les anciennes zones urbaines, y compris les anciennes communautés, les anciennes usines, les anciens blocs et les villages urbains».
La rénovation urbaine est le contenu clé du quatorzième plan quinquennal, et la couverture des « trois zones et un village » est beaucoup plus large que celle des anciennes communautés.
Comme nous l’avons souligné dans notre rapport précédent, l’investissement stratégique représenté par la rénovation urbaine et l’investissement immobilier garanti sera un facteur important pour stimuler l’investissement immobilier au – delà des attentes en 2022. À l’heure actuelle, le marché s’attend à ce que la construction de logements locatifs abordables soit pleinement réalisée, mais la reconnaissance de l’ampleur potentielle des investissements dans la rénovation urbaine est encore insuffisante. Du point de vue de l’objectif de planification, le quatorzième plan quinquennal établit pour la première fois des indicateurs quantitatifs pour la rénovation urbaine dans le cadre du plan quinquennal, qui exige que « 219000 anciennes zones résidentielles urbaines construites avant la fin de 2000 soient reconstruites, que les anciennes zones industrielles des grandes villes soient fondamentalement reconstruites, qu’un certain nombre de grands blocs anciens soient reconstruits et qu’un certain nombre de villages urbains soient reconstruits en fonction des conditions locales». Combiné à la définition de la NDRC, il n’est pas difficile de constater que la portée de la rénovation urbaine et l’ampleur des investissements sont beaucoup plus importantes que la rénovation d’une seule vieille communauté.
L’échelle réelle de l’investissement est encore à venir en raison de l’insistance sur le « maintien en poste, remplacement et démolition » et de la gestion stricte de la démolition et de la construction à grande échelle, mais en mettant l’accent sur l’amélioration de la qualité de la ville.
À l’heure actuelle, la rénovation urbaine insiste sur le fait que le Centre est « réservé à la rénovation et à la démolition » et que les grands travaux de démolition et de construction sont strictement gérés. En 2021, le Ministère du logement et du développement rural urbain a officiellement publié l’avis sur la prévention de la démolition et de la construction à grande échelle dans la mise en œuvre des mesures de rénovation urbaine (ci – après dénommé l’avis) et a proposé quatre principes directeurs clés: premièrement, la démolition à grande échelle doit être strictement contrôlée, et l’avis exige que la superficie des unités de rénovation urbaine (zones) ou des bâtiments démolis dans le cadre du projet ne dépasse pas 20% de la superficie totale actuelle du bâtiment. Deuxièmement, l’ajout à grande échelle doit être strictement contrôlé. L’avis exige que le rapport entre l’unit é de mise à jour (zone) ou la démolition et la construction dans le cadre du projet ne soit pas supérieur à 2 (c. – à – D. que le rapport entre la construction et la démolition ne dépasse pas 2, par exemple, la superficie initiale du projet est de 100 m2, la superficie démolie est de 20 m2 et la superficie nouvellement construite ne dépasse pas 40 m2). Troisièmement, la réinstallation à grande échelle doit être strictement contrôlée, et le taux de réinstallation locale et à proximité des résidents du projet mis à jour dans les exigences de notification ne doit pas être inférieur à 50%. Quatrièmement, assurer la stabilité de l’offre et de la demande sur le marché de la location de logements. L’avis exige la démolition à petite échelle et à court terme de villages et d’autres zones urbaines contiguës, ce qui entraîne un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché de la location de logements.
Du point de vue de l’avis lui – même, la proportion de rénovation urbaine, de démolition, de reconstruction et d’expansion est strictement limitée, de sorte que la construction à grande échelle ne peut pas être effectuée. Nous pensons que cet esprit est conforme à l’esprit du Secrétaire général dans la stratégie de contrôler la densité moyenne de la population des grandes villes et de prendre les gens comme noyau. Toutefois, la limitation de l’échelle de démolition et de reconstruction ne signifie pas que l’échelle d’investissement est limitée et que l’amélioration de la qualité est au cœur de la rénovation urbaine. Contrairement aux méthodes traditionnelles de rénovation, telles que l’installation d’ascenseurs et la reconstruction des façades, les domaines tels que les villes intelligentes et les éco – villes seront les principales orientations de la rénovation urbaine à l’avenir. L’idée d’investissement passe d’une grande zone à une haute qualité et l’échelle d’investissement entraînée est également considérable (l’échelle d’investissement spécifiquement tirée sera discutée dans les prochains rapports de série). Ces orientations sont actuellement mentionnées dans les rapports de travail des gouvernements provinciaux et municipaux. En ce qui concerne les villes intelligentes: par exemple, la province du Shandong a proposé « d’accélérer la rénovation urbaine et de mettre davantage l’accent sur l’amélioration du niveau de développement urbain intelligent, vert, équilibré et bidirectionnel; et de construire 1200 communautés intelligentes ». La province de Henan a proposé d’utiliser les technologies numériques pour permettre la gouvernance sociale, de construire des villes jumelles numériques et des communautés intelligentes, de faciliter le trafic urbain et d’améliorer le niveau d’intelligence. En ce qui concerne l’éco – Ville, le rapport de travail du Gouvernement provincial du Fujian propose de mettre en œuvre le projet d’éco – continuité et de construire systématiquement des zones côtières et montagneuses d’éco – continuité. La province du Shandong a proposé de « libérer pleinement la valeur des ressources vertes urbaines et de construire un espace écologique avec de belles montagnes et des rivières ».
Bien que les documents officiels n’aient sélectionné que 21 villes comme zones pilotes de rénovation urbaine, les progrès réels se sont poursuivis sans heurt dans tout le pays.
En novembre 2021, le Ministère du logement et du développement rural urbain a publié l’avis sur la mise en œuvre du premier lot de travaux pilotes de rénovation urbaine. Vingt et une villes ont été sélectionnées pour mener des projets pilotes de rénovation urbaine, mais nous pensons que l’intention de la sélection des villes pilotes est d’explorer le système d’exploitation de la rénovation urbaine en utilisant les villes typiques comme point de départ, et non pas seulement pour effectuer la rénovation urbaine dans vingt et une villes. Par exemple, la province de Guangdong n’est pas une région pilote, mais elle est en fait un chef de file national dans le domaine de la rénovation urbaine; Shanghai n’est pas une zone pilote, mais elle est également promue et dotée d’un fonds de rénovation urbaine. En outre, selon les statistiques, depuis 2021, plus de 30 provinces et villes ont mis en place des politiques de rénovation urbaine, dont la portée est beaucoup plus large que celle des villes pilotes.
L’investissement immobilier en 2022 met l’accent sur la rénovation urbaine pour représenter le dividende politique dans le contexte de l’investissement stratégique et de la location – achat simultanés
Le quatorzième plan quinquennal a fixé des objectifs quantitatifs pour la rénovation urbaine, ce qui signifie que la rénovation urbaine a été lancée de manière ordonnée. La rénovation urbaine est une variable forte et rapide de l’investissement immobilier, qui devrait stimuler l’investissement immobilier d’ici 2022. Compte tenu de l’échelle d’investissement passée (jusqu’à la fin de 2021, 411 villes du pays ont mis en œuvre 23 000 projets de rénovation urbaine, avec un investissement total de 5,3 billions de RMB; le concept de rénovation urbaine au niveau national a été proposé systématiquement en 2019) et de l’estimation actuelle du plan d’investissement (l’échelle actuelle du plan d’investissement pour la période du 14ème plan quinquennal publié par seulement 2 provinces et 6 villes est d’environ 5 billions de RMB (y compris la valeur estimée)), on estime que l’échelle d’investissement pour la période du 14ème plan quinquennal sera tirée de 10 à 12 billions Au cours de la période considérée, l’échelle d’investissement annuelle moyenne a augmenté de 2 à 2,5 billions de RMB (pour plus de détails, veuillez consulter le rapport précédent « pourquoi la rénovation urbaine mérite une attention particulière », et nous discuterons plus en détail de l’échelle d’investissement dans les rapports de série suivants). La part des investissements dans la construction d’immobilisations est estimée à 70% et 30% (en 2021, la part des investissements dans l’immobilier et la construction d’immobilisations dans le cadre du projet de rénovation urbaine de Shenzhen est d’environ 64%. Compte tenu du fait que la rénovation urbaine pourrait s’étendre davantage aux villes de Troisième et quatrième niveaux à l’avenir, l’investissement immobilier pourrait être formé par la démolition et d’autres moyens, et la part des investissements dans la construction d’immobilisations immobilières pourrait devenir de 73% à l’avenir), la contribution à la croissance annuelle des investissements immobiliers est d’environ 7 à 8%. Dans ce contexte, nous continuons d’attirer l’attention sur deux grandes orientations de l’investissement immobilier: l’une est l’investissement stratégique représenté par la rénovation urbaine, et nous pensons que le Shenzhen New Land Tool Planning &Architectural Design Co.Ltd(300778) Deuxièmement, le dividende politique dans le contexte de la location – achat. En ce qui concerne la « location », le système de location à long terme, qui repose principalement sur la location de logements à des fins de sécurité, constituera un complément important au système de logement existant. On estime que d’ici 2022, l’investissement immobilier sera de 300 à 350 milliards de RMB, ce qui contribuera d’environ 1,4 à 1,7% au taux de croissance de l’investissement immobilier. En ce qui concerne l ‘« achat », on s’attend à ce que la politique de restriction à l’achat et au prêt soit progressivement assouplie dans le domaine du logement commercial, en particulier dans les villes de premier et de deuxième niveaux, en 2022, afin de répondre à la demande de logements urbains en flux net de population; La demande raisonnable d’hypothèques résidentielles améliorées sera également satisfaite efficacement, et l’assouplissement de la politique du côté des ventes stimulera la demande et favorisera la stabilisation des investissements immobiliers, une tendance qui s’est progressivement matérialisée en 2022.
Nous nous attendons à ce que l’investissement immobilier dépasse les attentes et maintienne le taux de croissance de l’investissement immobilier de 5,4% tout au long de l’année. Dans ce contexte, nous nous attendons à ce que la performance des secteurs liés à la croissance stable des actifs de capitaux propres se poursuive; En ce qui concerne les obligations à taux d’intérêt, le rendement des bons du Trésor à 10 ans devrait encore augmenter pour atteindre 3% en avril.
Conseils sur les risques: les investissements dans la rénovation urbaine n’ont pas été aussi importants que prévu.
