Principaux points d’investissement:
À l’heure actuelle, la pression à la baisse sur l’immobilier est forte, bien que les ventes en mai aient été de 25,8% par rapport à l’année précédente, mais la superficie des ventes de logements commerciaux a diminué de 23,6% par rapport à l’année précédente de janvier à mai, et la croissance continue d’augmenter; En mai, les 100 premières entreprises immobilières ont une superficie de marché de – 53% d’une année sur l’autre. À la mi – mai, les prêts à long terme ont augmenté de 104,7 milliards de RMB, soit 337,9 milliards de RMB de moins que l’année précédente. Trois pressions se sont intensifiées pour refléter l’affaiblissement des attentes, l’insuffisance de la demande et le choc de l’offre sur le marché immobilier.
Lorsque le marché subit des pressions à la baisse, les politiques arrivent généralement à temps.
Quand est – ce qu’une politique lâche peut stabiliser le marché? Le présent document met l’accent sur l’examen de la voie de transmission des politiques au marché et prévoit l’espace politique au cours du deuxième semestre.
La logique de transmission de la politique lâche à la stabilité du marché
De l’assouplissement des politiques à la stabilisation du marché, nous devons passer par deux processus: renforcer la confiance et accroître l’effet de levier.
Phase I: accroître la confiance dans l’achat de maisons
429 la réunion du Politburo a montré la voie à suivre pour cet assouplissement. Le 29 avril, le Bureau politique du Comité central du PCC a tenu une réunion pour souligner la nécessité de maintenir le positionnement selon lequel « la maison est utilisée pour vivre, pas pour faire frire », d’aider les régions à améliorer les politiques immobilières en fonction des réalités locales et de soutenir la demande de logements rigides et améliorés. Cela reflète l’importance accordée à l’immobilier par les cadres supérieurs.
Quatre facteurs influent sur la confiance des résidents dans l’achat de maisons. Premièrement, la maison d’attente est en désordre. La crise des entreprises immobilières affaiblit la confiance des acheteurs dans les maisons d’attente et aggrave l’humeur d’attente. Deuxièmement, la baisse des revenus. La situation de l’économie et de l’emploi n’est pas optimiste, l’épargne préventive des résidents augmente et la décision d’acheter une maison est plus prudente que jamais. Troisièmement, la situation épidémique. Les acheteurs de maisons qui regardent, choisissent et signent des contrats hors ligne sont touchés. Quatrièmement, la hausse des prix de l’immobilier. Lorsque les prix de l’immobilier augmentent lentement, les acheteurs choisissent de regarder.
L’ajustement des obstacles politiques peut rétablir la confiance dans l’achat d’une maison. Les politiques administratives, en particulier l’assouplissement des restrictions à l’achat, la modification des prix et la réduction des taxes, peuvent effectivement réduire les restrictions commerciales et accroître la volonté d’acheter des maisons.
La deuxième étape, associée à l’effet de levier, crée un pouvoir d’achat direct.
La politique financière, en particulier la proportion d’acompte, la norme d’identification du premier appartement et le taux d’intérêt du prêt, peut efficacement améliorer le pouvoir d’achat.
Perspectives de la marge d’action pour le second semestre
Historiquement, la baisse successive de l’immobilier en Chine s’est accompagnée d’une forte détente au niveau national. Le 22 octobre 2008, la nouvelle politique de la Banque centrale a élargi la limite inférieure du taux des prêts commerciaux à 0,7 fois le taux de référence des prêts. En 2014, l’État a publié des politiques telles que la modification des normes d’acceptation des prêts immobiliers et la réduction des taux d’intérêt par la Banque centrale. En 2015, la norme du ratio d’acompte a été abaissée, l’impôt des sociétés a été réduit et les taux d’intérêt ont été réduits à nouveau. Exonération de l’impôt sur les actes de propriété et de l’impôt des sociétés en 2016. Il y a encore de la place pour l’assouplissement politique récent par rapport au passé.
Cependant, l’histoire ne se répète jamais simplement, cette fois – ci et dans le passé.
En particulier, certaines villes de premier et de deuxième niveaux ont encore des politiques immobilières plus strictes et peuvent être assouplies davantage. Mais cette année, ces villes ont subi des pressions à la hausse sur les prix de l’immobilier et les politiques d’ajustement seront prudentes.
Bien que l’ensemble du marché soit à la baisse, mais les prix de l’immobilier dans les villes de haute énergie sont encore forts, dans le contexte du « logement non frit », la « hausse des prix de l’immobilier » est la plus grande contrainte et préoccupation du « contrôle lâche ». À Beijing, par exemple, en mai 2022, l’indice des prix des logements commerciaux nouvellement construits était de 5,9% d’une année sur l’autre et l’indice des prix des logements d’occasion était de 5,3% d’une année sur l’autre. Au 14 juin 2022, 53 249 logements commerciaux et 71 274 logements d’occasion avaient été vendus à Beijing, et le volume des échanges était revenu au niveau d’avant l’épidémie de 2019.
Dans l’espace politique futur, l’un est d’optimiser les mesures de restriction excessive des achats. Certaines villes, après ce cycle d’ajustement, les résidents achètent des maisons plus rationnelles, il reste peu de demande de modèles d’investissement, le marché immobilier de certaines villes chaudes est revenu à la santé, la politique temporaire de restriction des achats existe un espace d’assouplissement. Deuxièmement, supprimer la limite de prix. Le contexte de la politique de plafonnement des prix est que les entreprises immobilières augmentent les prix des terrains et que les prix de l’immobilier augmentent trop rapidement. À l’heure actuelle, l’enthousiasme des entreprises immobilières à l’égard de l’achat de terrains est faible et l’objectif de la réglementation des prix de l’immobilier dans la plupart des villes a atteint l’effet escompté. La Mission de cette mesure temporaire est essentiellement achevée, de sorte que la limitation des prix devrait être levée rapidement et de manière appropriée.
Les politiques seront plus ciblées que jamais. Tout le monde dans la prémisse de ne pas secouer le ton de “logement non frit”, plus pour la demande, l’amélioration et d’autres besoins de type auto – logement pour fournir la commodité d’achat de maison. Par exemple, le « billet de location – échange » combiné à la politique de location, le « billet de naissance multiple » combiné à la politique de procréation et le « billet de naissance » combiné à la politique de pension. Même les villes chaudes réduisent les exigences en matière de sécurité sociale pour le marché du logement d’occasion, tout en répondant aux besoins des nouveaux citoyens en matière d’achat de logements, tout en bloquant la demande spéculative de « gagner de l’argent en jouant un nouveau rôle ».
En ce qui concerne la politique financière, il existe une marge d’ajustement pour la proportion de l’acompte, la détermination de la norme du premier appartement et le taux d’intérêt du prêt.
En ce qui concerne la proportion d’acompte, la proportion d’acompte de deux ensembles de villes à haute énergie est généralement élevée. Par exemple, 60% des maisons ordinaires et 80% des maisons non ordinaires à Beijing; Shanghai puzhai 50%, non puzhai 70%. Shenzhen puzhai 70%, non puzhai 80%. À Shanghai, par exemple, les maisons de plus de 140 mètres carrés ne sont pas ordinaires. Dans le cas d’une superficie inférieure à 140 mètres carrés, l’emplacement de la résidence et le prix de la maison sont distingués. Le prix de la maison est de 4,5 millions de RMB dans l’anneau intérieur, 3,1 millions de RMB entre l’anneau intérieur et l’anneau extérieur et 2,3 millions de RMB à l’extérieur de l’anneau extérieur. S’il s’agit de la demande d’amélioration de l’immobilier de remplacement, le prix total général est difficile à satisfaire aux exigences de la maison commune, la plupart doivent payer un acompte de 70%. Prenons l’exemple d’un ensemble normal de trois maisons à beicai, dans la province de Pudong, dont le prix total est de 8 à 11 millions de RMB et dont le paiement initial est de 5,6 à 7,7 millions de RMB, ce qui entraîne une forte pression de changement de maison.
En ce qui concerne la norme d’identification de la première suite, à l’heure actuelle, l’identification de la première suite dans certaines villes met en œuvre la « reconnaissance de la maison et de l’hypothèque», et la norme d ‘« acceptation de l’hypothèque» est strictement conforme au dossier d’acceptation du prêt. La proportion d’acompte de la deuxième suite est relativement élevée, ce qui est susceptible de causer des erreurs pour la demande raisonnable d’amélioration du changement de maison.
Les taux hypothécaires restent élevés. D’une part, par rapport à la limite inférieure de la politique, les taux d’intérêt peuvent être assouplis. According to the notice on Adjustment of Differentiated Housing Credit Policy on 15 May by the Bank of China and the CBRC, the Loan Loan rate Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Loan Mais il n’a pas encore été appliqué partout. D’autre part, en fait, à l’heure actuelle, les points supplémentaires urbains sont généralement supérieurs à la limite inférieure exigée par la politique. Par exemple, dans la ville de première ligne de Beijing, le taux d’intérêt des prêts pour les premier et deuxième appartements est LPR plus 55 et 105 pb.
Attendez que le marché se réchauffe.
Les risques indiquent que la politique d’achat de maisons n’est pas aussi risquée que prévu, que l’économie est plus risquée à la baisse que prévu et que les données sont biaisées.
