Vue de Ping An.
Cet article compare systématiquement les conditions liées à la terre, à la population et à la politique au Japon pendant la bulle économique, et explore les causes profondes de l'inflation et de l'éclatement de la bulle immobilière japonaise, afin d'éclairer les conditions nécessaires au développement sain du marché immobilier chinois actuel.
Nos recherches sur la formation et l'éclatement de la bulle immobilière japonaise ont abouti aux conclusions importantes suivantes : 1. Au début de l'éclatement de la bulle immobilière japonaise, les investissements et les ventes dans le secteur de l'immobilier ont brièvement chuté, puis ont rebondi, sans vraiment avoir d'impact sur le secteur de l'immobilier lui-même à ce moment-là. Cependant, la chute des prix des terrains a porté atteinte aux bilans des résidents et des entreprises, et une réduction significative de la consommation du secteur privé et des investissements dans les équipements des entreprises a été la principale raison du déclin de la croissance économique au Japon à cette époque.2. La rareté des terrains et la forte densité de population du Japon ont rendu le marché immobilier plus enclin aux bulles, et le ralentissement de la croissance démographique et de l'urbanisation dans les années 1980 a accru la vulnérabilité de son marché immobilier. Cependant, les facteurs à long terme tels que les terrains et la population n'ont pas été les déclencheurs directs de l'éclatement de la bulle immobilière.3 Le principal déclencheur de l'éclatement de la bulle immobilière japonaise a été les échecs successifs des politiques. En termes de politique monétaire, après la signature de l'accord du Plaza, la politique monétaire du Japon a assumé les trois objectifs interdépendants de la coordination internationale des politiques économiques, de l'arrêt de l'appréciation du yen et de l'expansion de la demande intérieure pour comprimer l'excédent de la balance courante, mettant ainsi en œuvre une longue période d'assouplissement. Le resserrement ultérieur a été trop rapide et s'est accompagné d'une politique de contrôle global du financement immobilier. L'éclatement de la bulle des actifs a été suivi d'une indécision et de remèdes intempestifs. En termes de politique budgétaire, dans les années 1980, le gouvernement japonais a mis en œuvre la "reconstruction budgétaire", qui a fait passer la balance budgétaire d'un déficit à un excédent, et il y a eu un manque de coordination entre la politique budgétaire et la politique monétaire, la politique monétaire assumant trop de fonctions d'assouplissement. En termes de politique fiscale, le gouvernement japonais a assoupli sa politique d'impôt sur l'immobilier au début des années 1980, mais a continué à la resserrer dans les années 1990 lorsque l'immobilier a commencé à chuter, et l'ajustement "pro-cyclique" des impôts sur l'immobilier a exacerbé la dynamique de baisse du marché immobilier.
L'expansion et l'éclatement de la bulle immobilière japonaise ont apporté les enseignements suivants au marché immobilier actuel de la Chine : 1. La vulnérabilité du marché immobilier chinois a augmenté, et il convient de prêter attention à la prévention des risques associés. La population chinoise vieillissante est entrée dans une phase de croissance rapide ; le ratio d'endettement du secteur résidentiel chinois a augmenté rapidement ces dernières années et a atteint un niveau élevé ; et le rapport entre le prix des logements et le revenu dans les grandes villes chinoises est trop élevé. 2. Par rapport au Japon des années 1990, le marché immobilier chinois dispose encore de facteurs de soutien. Il reste encore beaucoup de place pour l'urbanisation de la population rurale chinoise, notamment pour la citoyenneté ; la population chinoise va continuer à se regrouper dans les agglomérations urbaines ; et de nouveaux modèles de développement immobilier sont en cours d'exploration et de construction.3 Les facteurs ci-dessus imposent que les politiques immobilières de la Chine soient modérées et coordonnées avec d'autres politiques macroéconomiques. Premièrement, la politique monétaire doit être modérée et maintenir une détermination de politique "orientée vers moi", afin d'éviter un impact excessif sur le marché immobilier causé par le "double resserrement" du montant total et de la structure. Depuis cette année, la politique monétaire chinoise a fait preuve d'audace en se concentrant sur le moi, la politique monétaire structurelle se protégeant activement contre la pression de contraction de certains secteurs immobiliers. Deuxièmement, il est devenu de plus en plus crucial que les politiques budgétaires et monétaires forment une synergie. L'approche à deux volets des politiques fiscales et monétaires de la Chine, et le développement d'instruments financiers axés sur les politiques pour explorer la voie de la combinaison des politiques fiscales et monétaires, ont permis d'éviter les conséquences de l'inondation monétaire et de promouvoir le développement sain du marché immobilier. Troisièmement, il est prudent de mettre en œuvre des politiques de taxation et de contrôle telles que la taxe foncière.
