Vue centrale.
Des progrès ont été réalisés récemment, la ville de Zhengzhou, la plus durement touchée, affirmant avoir repris les travaux sur la majorité de ses projets le 6 octobre. Toutefois, selon nous, le “New Deal de Zhengzhou” est essentiellement une mesure d’allègement des liquidités et ne s’applique pas à tous les projets. À l’échelle nationale, nous prévoyons que seuls les projets ayant des problèmes de liquidité pourront reprendre substantiellement les travaux et finalement livrer des logements dans les 1 à 3 prochains mois ; cependant, pour les projets insolvables, seuls les projets qui remplissent les conditions pour le fonctionnement des obligations d’intérêt commun et un petit nombre de projets qui dépendent de subventions financières devraient finalement livrer des logements, et un grand nombre de projets risquent toujours de faire faillite ; les résidents et le système financier sont également toujours confrontés à des pertes importantes. Les ventes de biens immobiliers ont peut-être atteint leur niveau le plus bas ; cependant, l’épidémie et l’incapacité à résoudre complètement le problème de la livraison signifient qu’un rebond significatif des ventes de biens immobiliers reste à voir.
Résumé exécutif.
Mise à jour sur la livraison garantie des bâtiments
Le 17 septembre, les premiers 5 milliards de dollars de prêts spéciaux accordés par les banques politiques ont été accordés à Zhengzhou, et le 6 octobre, Zhengzhou a affirmé que la grande majorité des projets avaient déjà repris leurs activités. L’époque où la confiance dans le marché immobilier était au plus bas est peut-être révolue et les ventes de biens immobiliers sont en train de toucher le fond.
Options de renflouement pour garantir la livraison des bâtiments
Les deux principales options de renflouement disponibles sont le modèle de renflouement traditionnel et le modèle de co-bondage. Le modèle de renflouement traditionnel est une “subvention financière + restructuration de la dette” avec des mesures de soutien de la liquidité ; le modèle de co-bénéfice est un modèle “dernier entré, premier sorti” qui exige l’application de certaines conditions opérationnelles. Les prêts de la banque centrale accordés à Zhengzhou peuvent être utilisés comme source de financement pour les coobligations, et il convient de se demander s’il existe un autre mode de fonctionnement.
Estimations qualitatives des secteurs dans le cadre du programme de renflouement existant
À court terme, le secteur résidentiel ne continuera pas à être coupé en masse. Toutefois, à moyen terme, dans le cadre du plan de sauvetage actuel, les projets manifestement insolvables ne pourront toujours pas reprendre les travaux et des perturbations collectives pourraient réapparaître. Les sociétés immobilières d’État semblent moins problématiques à l’heure actuelle, mais les sociétés immobilières privées restent exposées au risque d’une spirale de détérioration. Les banques subiront encore des pertes importantes.
Estimations quantitatives de l’impact par secteur dans le cadre du plan de sauvetage actuel.
Le marché évalue l’arrêt de travail actuel à Changshu Guorui Technology Co.Ltd(300600) millions de m², mais nous pensons que les estimations basées sur des recherches par sondage sous-estiment l’arrêt de travail actuel et ne sont pas très significatives. Dans le cadre du modèle de sauvetage traditionnel, le secteur résidentiel pourrait se retrouver avec 760 millions de m² de créances irrécouvrables, les sociétés immobilières avec 4 500 milliards de dollars de créances irrécouvrables et le système bancaire avec 2 200 milliards de dollars de créances irrécouvrables ; dans le cadre du modèle de la dette solidaire, le secteur résidentiel pourrait se retrouver avec 380 millions de m² de créances irrécouvrables, les sociétés immobilières avec 2 300 milliards de dollars de créances irrécouvrables et le système bancaire avec 1 500 milliards de dollars de créances irrécouvrables.
Perspectives de livraison garantie des bâtiments
Pour les projets présentant uniquement des problèmes de liquidité, nous pensons qu’à court terme, des progrès substantiels pourront être réalisés dans un délai de 1 à 3 mois, la livraison étant prévue à moyen terme pour la plupart des projets. En ce qui concerne les projets insolvables, ceux qui remplissent les conditions de fonctionnement des coobligations peuvent être renfloués, et un petit nombre de projets qui dépendent de subventions financières devraient également reprendre les travaux et livrer des maisons, mais la plupart des projets insolvables ne peuvent être renfloués en raison des défauts inhérents au plan de sauvetage existant. Bien que les ventes de biens immobiliers soient susceptibles de toucher le fond, nous pensons que l’effet final du programme existant doit être soigneusement anticipé et qu’un rebond significatif des ventes de biens immobiliers est encore à venir.
Risques : Le ralentissement économique dépasse les prévisions, l’ampleur des créances douteuses dans l’immobilier dépasse les prévisions et l’effet du programme de sauvetage n’est pas celui escompté.
