En octobre, un total de 7 villes sur 22 ont procédé à une offre concentrée de terrains, à savoir Guangzhou, Chengdu, Tianjin, Nanjing, Jinan, Suzhou et Wuxi. D’après les performances des sept villes, nous pensons qu’il existe les caractéristiques suivantes : premièrement, la politique liée à l’offre centralisée de terrains a été assouplie, et certaines villes ont dû dépasser la limite de l’offre centralisée de terrains ne dépassant pas trois fois par an parce qu’elles n’ont pas pu achever le plan annuel d’offre de terrains, et ont effectué le quatrième tour de l’offre centralisée de terrains ; deuxièmement, les villes peuvent généralement éviter le phénomène de la vente aux enchères abortive de grandes zones de manière formelle, mais le taux de prime au plus bas peut encore refléter l’essor du marché foncier ; troisièmement, sur le marché immobilier national, le marché foncier n’est pas bon. Troisièmement, alors que l’industrie immobilière nationale est tombée dans un hiver froid, la divergence entre la capacité d’investissement des entreprises et la capacité des villes à attirer les investissements s’est intensifiée, et certaines villes sont toujours incapables d’échapper à cette situation malgré la politique a mis l’accent sur l’interdiction de l’investissement urbain pour soutenir le fond.
I. Depuis le second semestre 2021, le marché foncier a continué à se refroidir, l’applicabilité de la politique d’offre foncière centralisée a changé et certaines villes ont dû briser les restrictions de la politique.
L’intention initiale de la politique d’offre foncière centralisée était de “stabiliser les prix de l’immobilier, les prix des terrains et les attentes”, ce qui s’est écarté de la réalité actuelle du marché foncier, et comme le marché foncier s’est soudainement refroidi au second semestre 2021, les villes ont réduit le montant de l’offre foncière pour éviter les grandes enchères avortées, mais ce mouvement a aussi directement conduit à ce que le plan annuel d’offre foncière ne puisse pas s’appuyer sur trois tours d’offre foncière centralisée. Cela a été fait. En conséquence, au début de cette année, certaines villes ont annoncé leur intention de procéder à quatre séries d’offres centralisées de terrains au cours de l’année.
Nous notons qu’en octobre, les villes de Suzhou et Wuxi ont lancé leur quatrième cycle d’offre centralisée de terrains pour l’année, brisant ainsi la limite de trois cycles d’offre centralisée de terrains par an. En outre, en septembre, le Bureau des ressources naturelles et de la planification de Wuhan a publié un avis indiquant qu’il prévoyait de continuer à organiser trois lots de fourniture centralisée de terrains en septembre, octobre et novembre, ce qui porte le nombre total de fournitures centralisées de terrains à six pour l’année ; le même mois, Changsha a officiellement notifié que sa méthode de promotion des terrains serait ajustée et qu’elle ne ferait plus la promotion des terrains par lots annuels, mais qu’elle actualiserait sa promotion sur une base annuelle. À ce stade, la politique d’offre centralisée de terrains dans de nombreuses villes a été assouplie à des degrés divers. Selon nous, la “surchauffe” du marché foncier au début de l’année 2021 n’existe plus, et la politique d’offre centralisée de terrains a relevé le seuil d’investissement des entreprises immobilières dans une certaine mesure, et le nombre d’entreprises immobilières capables de participer profondément à l’offre centralisée de terrains est très limité dans l’environnement industriel actuel. Par conséquent, l’assouplissement des règles de l’offre centralisée de terrains ou le retrait du mode d’offre centralisée de terrains dans certaines villes est un choix inévitable pendant le ralentissement du marché foncier.
Deuxièmement, d’après les résultats de l’offre centralisée de terrains en octobre, la chaleur du marché foncier est restée faible et le taux de prime global de l’offre centralisée de terrains dans de nombreuses villes a touché le fond.
Les sept villes qui ont procédé à une offre centralisée de terrains en octobre n’ont pas connu une grande superficie d’enchères avortées, mais le taux de prime foncière extrêmement bas reflète le fait que la chaleur du marché foncier n’a pas repris. Guangzhou a été la seule ville de premier rang à lancer une offre foncière concentrée au cours du mois, avec un taux de prime de seulement 0,5 %, contre 5,60 % et 6,55 % lors des deux premiers cycles de cette année. Trois parcelles ont été abandonnées et deux ont été résiliées au début du cycle, ce qui a entraîné un taux de rotation de seulement 75,00 %. Parmi les six villes de second rang restantes, Tianjin, Jinan, Suzhou et Wuxi ont toutes enregistré un taux d’abandon nul ; Chengdu a vendu 44 de ses 48 parcelles et en a abandonné 4 ; Nanjing a vendu 31 de ses 46 parcelles, en a abandonné 1 et en a reporté 14. En termes de taux de prime, tous les lots vendus à Jinan, Suzhou et Wuxi l’ont été à des prix de réserve, tandis que les taux de prime globaux à Nanjing, Chengdu et Tianjin étaient respectivement de 2,58%, 0,44% et 0,13%. Dans l’ensemble, à l’exception d’une parcelle à Nanjing, la majorité des parcelles restantes ont été vendues au prix de réserve et un petit nombre a été vendu avec une faible prime, ce qui rend le marché foncier encore très indifférent.
Trois, le ministère des Finances a publié un avis en Septembre, d’interdire strictement l’achat de terres par le biais des entreprises d’État et d’autres moyens d’augmenter les recettes de transfert de terres, mais de la performance du mois prochain de l’offre de terres concentrées, certaines villes dans la ville d’investir dans le rôle du bas est toujours proéminent.
D’après la liste des sociétés d’acquisition de terrains dans les sept villes où l’offre de terrains est concentrée, on constate une nette différenciation dans la capacité des villes à attirer les investissements. En tant que ville de premier rang, l’offre foncière concentrée de Guangzhou a attiré la participation de grandes entreprises immobilières de marque telles que Poly, China Railway Construction Corporation Limited(601186) , China Construction Real Estate et China Resources Land, en conservant le thème principal des entreprises d’État centrales. En outre, Wuxi a également attiré cinq acquisitions de terrains par deux grandes entreprises immobilières de marque, à savoir Greenland et Poly, montrant ainsi les signes d’un rebond de la chaleur par rapport au dernier cycle de concentration de l’offre de terrains, qui était dominé par des entreprises locales.
Parmi les autres villes, Chengdu, Nanjing et Jinan ont généralement bénéficié d’une participation plus importante des sociétés d’investissement urbain. Nous sommes préoccupés par le fait que le 24 septembre, le ministère des Finances a publié un avis sur le renforcement de la gestion des “trois fonds publics” afin de contrôler strictement les dépenses générales, qui mentionne qu'”il est strictement interdit de réserver des terres en augmentant les dettes, de ne pas augmenter les recettes de transfert de terres par le biais de l’achat de terres par des entreprises publiques, et de ne pas compenser le manque à gagner fiscal en créant de faux noms”. Le mois suivant la publication de la circulaire, les trois gouvernements de la République populaire de Chine (RPC) et de la République populaire de Chine (RPC) ont été informés du nouveau gouvernement. Le mois suivant la publication de l’avis, le rôle de l’investissement urbain dans trois villes n’a pas faibli, ce qui reflète le manque d’attrait des villes pour les investissements étrangers. En revanche, la performance de Tianjin dans ce cycle d’offre foncière concentrée s’est améliorée, avec seulement quatre des 17 lots vendus remportés par des CIC seuls, et quatre autres remportés conjointement par des CIC et des entreprises centrales privées ou d’État, une amélioration significative par rapport au cycle précédent d’offre foncière concentrée, dans lequel 80% des lots ont été remportés par des CIC. Suzhou a également attiré un certain nombre de sociétés privées et d’entreprises immobilières de marque dans ce cycle d’offre de terrains concentrés, avec un total de huit sociétés privées participant et acquérant des parcelles. Les taux de primes restant généralement bas, la large participation des entreprises privées est une indication importante de la différence de chaleur du marché foncier de la ville.
