Le 8 novembre, la “deuxième flèche” du financement des entreprises privées a instantanément enflammé l’espoir du marché pour les politiques de sauvetage de l’immobilier, et l’attente impatiente pour la réparation de l’immobilier a été sans précédent. Les actions a de l’immobilier et les actions Hong Kong de l’immobilier ont bien performé, avec l’indice des actions a et des actions Hong Kong de l’immobilier augmentant de 10,6% et 16,6% respectivement au cours des cinq derniers jours de négociation (11.08-11.14). La récente politique immobilière positive s’est même poursuivie, et en conséquence, le marché obligataire s’est fortement ajusté lundi, le taux des obligations d’État à 10 ans passant rapidement de 2,74 % (vendredi dernier) à 2,84 % (ce lundi), soit une hausse de 10 points de base en une seule journée.
Des politiques positives en matière de propriété ont été introduites, conformément à notre jugement précédent selon lequel la propriété ne peut être absente du développement économique de la Chine.
Lorsque les exportations, qui ont soutenu les trois premiers trimestres de l’année, passeront sous la barre du zéro en glissement annuel, la série actuelle de records de faiblesse de l’immobilier commencera enfin à se normaliser et à se réparer, ce qui est le point de notre jugement précédent selon lequel un “changement clé pourrait se produire” au quatrième trimestre.
Au début de l’année, le taux du Trésor à 10 ans se situait autour de 2,8 %, et maintenant le taux du Trésor à 10 ans est revenu à 2,8 % à nouveau, et les taux du Trésor ont connu des montagnes russes depuis le début de l’année.
La logique principale du marché obligataire que nous avions saisie auparavant a été vérifiée – l’orientation des taux d’intérêt cette année est tenue en échec par l’immobilier.
Les attentes en matière de politique immobilière ont été très claires, cela ne fait aucun doute. La question la plus importante est maintenant de savoir quelles autres politiques de sauvetage de l’immobilier seront mises en place à l’avenir avant que l’immobilier chinois ne puisse enfin entamer un nouveau développement normal.
Pour juger de l’avenir de la politique immobilière de la Chine et de la tendance actuelle, nous pouvons nous poser trois questions.
Première question, quel est le nœud du problème avec le cycle actuel de l’immobilier ?
La réglementation chinoise en matière d’immobilier a connu de multiples cycles, qui peuvent tous se résumer invariablement à des mini-cycles de la demande, c’est-à-dire des cycles qui fluctuent en raison de la contraction et de l’expansion des ventes de biens immobiliers terminaux.
Contrairement aux cycles précédents, la contraction du cycle immobilier actuel est due à la résonance entre l’offre et la demande. Les ventes de biens immobiliers sont en baisse (du côté de la demande) et les liquidités des entreprises privées de logement sont limitées (du côté de l’offre). Le manque de liquidités des entreprises privées de logement a affecté l’achèvement et la livraison des travaux, ce qui a réduit les attentes des résidents en matière d’accession à la propriété. Si les attentes des résidents en matière d’achat de logements diminuent, les prix des logements baisseront avec eux. L’immobilier a de solides attributs financiers “acheter à la hausse, pas à la baisse”, les prix des maisons ont chuté plus que, les ventes immobilières ont été lentes à reprendre, et les flux de trésorerie des sociétés immobilières se sont à nouveau contractés.
On peut voir que le cycle actuel de baisse cyclique de l’immobilier, derrière la demande n’est pas simplement insuffisante, mais la résonance de l’offre et de la demande se superpose. Pour cette raison, ce cycle de refroidissement de l’immobilier vitesse, les données des différents aspects de la grande baisse, rarement arrivé dans l’histoire.
La logique sous-jacente de la résonance entre l’offre et la demande, l’effet de levier élevé des entreprises immobilières est supprimé, le flux de trésorerie de la chaîne immobilière est sous pression, et le flux normal de “ventes – financement – acquisition de terrains et investissement – ventes” est interrompu, ce qui est la source de ce cycle de problèmes immobiliers.
Deuxième question, la politique de réparation du financement des entreprises privées du côté de l’offre est-elle suffisante ?
La politique immobilière depuis cette année, la direction de l’assouplissement a été relativement claire. Non seulement la demande d’ajustement des politiques de la ville se relâche, mais les contraintes de financement de l’immobilier sont en train de s’assouplir, cependant la tarification du marché n’a pas donné de réponse positive depuis longtemps.
Jusqu’à début novembre, l’entreprise privée de financement de la “deuxième flèche” de l’expansion, pour les entreprises de logement privé de financement des flux de trésorerie de réparation signal est extrêmement clair, le marché est sensiblement prix de réparation de l’immobilier.
Le marché est si différent de différentes politiques de retour, seulement parce que les contraintes de vente de la ville ouverte à faible énergie, ne peut pas vraiment stimuler efficacement les résidents à acheter des attentes de logement, les ventes immobilières sont difficiles à la stabilisation substantielle, les flux de trésorerie de l’immobilier ne peut pas améliorer efficacement.
Il ne suffit pas de résoudre le problème de liquidités du financement des entreprises privées, nous pensons que pour résoudre le cycle actuel des problèmes immobiliers, il faut résoudre de manière substantielle le dilemme actuel des liquidités immobilières. Outre la réparation des contraintes de trésorerie de financement des entreprises privées, il est également nécessaire de promouvoir le retour de la fin des ventes résidentielles, en coupant la rétroaction négative entre les attentes des résidents et la trésorerie des entreprises de logement.
Troisième question, le futur marché va aussi inaugurer quelles bonnes politiques immobilières ?
Nous pensons qu’il existe trois types de politiques immobilières positives qui pourraient voir le jour à l’avenir.
Le cycle actuel de l’immobilier est confronté à des problèmes de liquidité et a encore besoin de plus de mesures d’allègement de la liquidité de l’immobilier pour le moment, ce qui en est une.
L’épidémie est une autre raison importante pour laquelle le cycle actuel de l’immobilier est trop stressé. Cela affecte les attentes des résidents en matière de revenus et aussi les ventes de biens immobiliers, après tout, l’immobilier repose sur des scénarios de vente hors ligne. La fixation de l’immobilier des attentes politiques aux données réalistes, mais aussi besoin de l’épidémie à améliorer avec, c’est la deuxième.
En réponse à la tendance à la baisse à long terme de l’immobilier, affaiblir les attributs financiers de l’immobilier au niveau macro, contrôler le comportement à fort effet de levier des entreprises immobilières et remodeler le modèle de l’industrie immobilière, qui est l’objectif politique à long terme de l’immobilier, voici le troisième.
Avec le recul, la direction du cycle actuel de l’immobilier en Chine est claire, mais la route est longue et difficile.
Risques : le développement des épidémies dépasse les attentes ; risques géopolitiques ; la réglementation des politiques dépasse les attentes.
