L’achat d’une maison est une grande affaire pour de nombreuses familles, bien que la probabilité de rencontrer la maison avant la livraison soit très faible, mais rencontrer peut ne pas être une petite perte. Ce qui est encore plus inquiétant, c’est que non seulement les acheteurs de maisons ne peuvent pas obtenir la maison, mais ils doivent également payer les prêts hypothécaires à temps aux banques.
Récemment, le tribunal populaire intermédiaire de Jiaxing, dans la province du Zhejiang, a publié une affaire qui a attiré l’attention sur le fait que le promoteur était responsable du remboursement du prêt restant, plutôt que de l’acheteur, en raison de la faillite du promoteur. Plus tôt, dans une jurisprudence de la Cour suprême, les promoteurs étaient tenus de rembourser les prêts hypothécaires aux banques. Toutefois, ces jugements favorables aux acheteurs de maisons ont connu des revers et des revers, et différents tribunaux ont des interprétations différentes des dispositions juridiques et de l’interprétation judiciaire.
Selon le site Web de Jiaxing Zhongyuan, en 2014, M. Xu de Shanghai a acheté une villa dans un immeuble de Jiaxing et a prêté 3,92 millions de RMB à la Banque. Après que M. Xu a payé l’acompte, la Banque a accordé le prêt au promoteur, qui n’a pas pu livrer la maison à temps en raison de problèmes de fonds, ce qui a entraîné la destruction de la propriété. En 2018, le promoteur a déposé une demande de liquidation de la faillite auprès du Tribunal. Après enquête par le représentant de la faillite, le bien en cause n’a pas été accepté à l’achèvement et n’est pas conforme aux normes de livraison, et M. Xu a immédiatement été avisé par écrit de résilier le contrat de vente de logements commerciaux entre le promoteur et le promoteur.
Par la suite, en cas de faillite du promoteur et d’absence d’espoir de fermeture de la maison, M. Xu a cessé de payer l’offre mensuelle à la Banque parce qu’il n’était plus en mesure d’obtenir la propriété de la maison. En 2020, la banque prêteuse a intenté une action en justice contre M. Xu pour qu’il continue de payer les prêts restants.
Le Tribunal a jugé que: Article 38 du contrat de prêt et de garantie pour l’achat d’une maison individuelle « après l’octroi du prêt, tout différend entre l’emprunteur ou le créancier hypothécaire et le vendeur ou un autre tiers concernant la qualité, le prix, la propriété, les conditions ou d’autres questions relatives au bien n’a rien à voir avec le prêteur, qui a le droit de choisir de poursuivre l’exécution du présent contrat ou d’exiger de l’emprunteur qu’il rembourse à l’avance tout ou partie du prêt en vertu du présent contrat. » En conséquence, le Tribunal a décidé que le contrat de prêt était résilié et que M. Xu avait remboursé le principal et les intérêts (y compris les intérêts de pénalité) du prêt à la Banque, soit plus de 2,2 millions de RMB au total.
En d’autres termes, M. Xu n’a pas seulement perdu l’affaire, mais le Tribunal l’a également condamné à annuler le contrat de prêt avec la Banque et à rembourser plus de 2,2 millions de yuans en une seule fois, ce qui peut être décrit comme « l’indemnisation de la femme et la réduction des troupes ». Cependant, M. Xu n’a pas accepté le jugement de première instance et a subi un changement radical en deuxième instance.
En deuxième instance, Jiaxing Zhongyuan a estimé que le litige portait sur la question de savoir si M. Xu devrait assumer la responsabilité du remboursement du prêt restant après l’annulation du prêt individuel pour l’achat d’une maison et du contrat de garantie. Le paragraphe 2 de l’article 21 de l’interprétation de la Cour populaire suprême sur certaines questions relatives à l’application de la loi dans les litiges relatifs aux contrats d’achat et de vente de logements commerciaux (ci – après dénommée « interprétation judiciaire») dispose que le contrat de prêt garanti pour les logements commerciaux est également résilié après confirmation de l’annulation, de l’annulation ou de la résiliation du contrat d’achat et de vente de logements commerciaux. Le vendeur restitue le principal et les intérêts du prêt et du fonds reçus à la partie garantie et à l’acheteur, respectivement.
« le promoteur n’est pas en mesure de livrer la maison à M. Xu parce qu’il entre dans la procédure de faillite et de liquidation, ce qui entraîne la résiliation du contrat d’achat et de vente de maisons commerciales. M. Xu demande la résiliation du contrat de prêt et de garantie pour l’achat personnel de maisons, qui est fondé sur une base suffisante et devrait être soutenu, de sorte que le promoteur devrait assumer la responsabilité du remboursement du prêt restant.» Enfin, le tribunal de deuxième instance de Jiaxing a jugé que la demande de remboursement du prêt restant et de paiement des intérêts présentée par la Banque par M. Xu n’était pas fondée et n’a pas été appuyée.
Pourquoi le verdict est – il différent?
In addition to the above – mentioned cases, in December 2020, the Supreme People’s Court ruled in the case of (2019) Supreme Fa Min re 245, the developer was ordered to Reimburse the mortgage payment to the Bank for The Termination of the Contract for the sale of Commodity housing.
L’affaire a également connu des hauts et des bas. Selon le jugement de la loi suprême, Wang moumou et trois autres personnes ont acheté une maison commerciale et ont demandé un prêt hypothécaire de 73,97 millions de yuans à la Banque. Plus tard, parce que le promoteur n’a pas livré la maison comme convenu, Wang mou n’a pas remboursé le prêt et a été poursuivi en justice par la Banque. Le tribunal de première instance a estimé que c’était parce que le promoteur n’avait pas livré la maison à temps que le contrat de pré – vente de la maison commerciale avait été résilié, ce qui avait entraîné l’annulation du contrat de prêt signé par la Banque et Wang mou. L’annulation du contrat susmentionné ne pouvait être attribuée à l’acheteur de la maison, de sorte que le promoteur devrait assumer la responsabilité de l’indemnisation des pertes de la Banque à la place de Wang mou.
La Banque n’a pas accepté le jugement et l’affaire est en deuxième instance. Le tribunal de deuxième instance s’est également fondé sur l’interprétation judiciaire susmentionnée de la loi suprême, mais a estimé que, du point de vue de la relation juridique, l’acheteur Wang moumou a chargé le promoteur de rembourser le principal et les intérêts du prêt à la Banque, mais le promoteur n’a pas remboursé, de sorte que la relation juridique civile entre Wang mou et la Banque n’a pas été éliminée. Le tribunal de deuxième instance a décidé d’annuler le jugement de première instance et a demandé à Wang et à trois autres personnes de rembourser le prêt à la Banque dans les 30 jours suivant l’entrée en vigueur du jugement.
Par la suite, l & apos; affaire a fait l & apos; objet d & apos; un jugement définitif en vertu de la loi suprême. La loi suprême a confirmé le jugement de première instance selon lequel le contrat de pré – vente de la maison commerciale a été résilié parce que le promoteur n’a pas livré la maison dans le délai convenu, et le contrat de prêt entre l’acheteur et la Banque a également été résilié parce que l’objet du contrat n’a pas pu être atteint. Par conséquent, le promoteur doit retourner le principal et les intérêts du prêt d’achat de la maison à la Banque. Wang moumou et d’autres n’ont aucune obligation de remboursement.
Il n’est pas difficile de voir à partir des deux cas ci – dessus que, bien qu’il existe une interprétation judiciaire de la loi suprême, la détermination de la responsabilité du remboursement par le Tribunal n’est pas la même, ce qui entraîne également de grandes différences dans les résultats du premier et du deuxième procès. Selon le réseau chinois de documents judiciaires, parce que l’immobilier ne peut pas être livré, l’acheteur abandonne le remboursement, après que la Banque a poursuivi le Tribunal n’est pas un petit nombre de cas, dans certains cas, le Tribunal a demandé à l’acheteur de rembourser à la Banque.
Pourquoi les tribunaux ont – ils rendu des jugements différents? À cet égard, le Directeur exécutif du cabinet d’avocats Beijing Gold v. et l’avocat Wang Jiahong ont analysé la latitude et la longitude de la Chine et de la Nouvelle – Zélande en raison d’une compréhension différente du paragraphe 1 de l’article 21 de l’interprétation judiciaire de la loi suprême. Le paragraphe 1 de l’article 21 est libellé comme suit: si une partie à un contrat d’achat et de vente de logements commerciaux avec un prêt garanti comme mode de paiement demande la confirmation de la nullité du contrat d’achat et de vente de logements commerciaux ou l’annulation ou l’annulation du contrat, si la partie garantie, En tant que tiers ayant un droit de réclamation indépendant, présente une demande d’action en justice, elle est jugée conjointement avec le différend relatif au contrat de prêt garanti de logements commerciaux; S’il n’y a pas de demande d’action en justice, seuls les différends relatifs au contrat d’achat et de vente de logements commerciaux sont traités. Lorsqu’une partie garantie intente une action distincte contre un différend relatif à un contrat de prêt garanti pour un logement commercial, elle peut être jugée conjointement avec un différend relatif à un contrat d’achat et de vente de logements commerciaux.
\u3000\u3000 « l’article ci – dessus signifie que lorsque l’acheteur intente une action en justice contre le promoteur pour qu’il résilie le contrat d’achat de maison, si la Banque se présente et dit qu’elle a une réclamation indépendante, les différends contractuels contre le promoteur et les différends relatifs au contrat de prêt de la Banque peuvent être traités simultanément; si la Banque ne présente pas de réclamation, le Tribunal ne peut entendre que les litiges contre le promoteur pour qu’il résilie le contrat, et les contrats de prêt de la Banque ne seront pas jugés simultanément. L’acheteur doit naturellement rembourser le prêt. Dit Wang Jiahong.
Elle explique aussi: « le juge de ce procès pense généralement que la relation entre l’acheteur et le promoteur est la relation contractuelle de vente de maison, la relation entre l’acheteur et la Banque est la relation contractuelle de prêt, les deux contrats sont deux relations juridiques indépendantes, le contrat de vente est résilié, ne signifie pas que le contrat de prêt doit également être résilié, après tout, la Banque a accordé le prêt au promoteur, a aidé l’acheteur à payer le prix de la maison.»
Wang Jiahong a estimé que les litiges relatifs au contrat de vente et au contrat de prêt pouvaient être traités conjointement par la Cour centrale de Jiaxing et la jurisprudence de la Cour suprême, c’est – à – dire qu’en même temps que l’annulation du contrat de vente, l’annulation du contrat de prêt pouvait également être ordonnée.
Un tel jugement est plus conforme à l’esprit législatif de notre pays et peut également protéger les droits et intérêts légitimes des acheteurs de maisons. Dans le même temps, dans le même litige, le règlement des différends relatifs aux contrats de vente et de prêt a également permis d’économiser des ressources judiciaires.
Si l’immeuble est en ruine, l’acheteur peut – il interrompre l’offre? Wang Jiahong a rappelé que l’incapacité du promoteur à livrer la maison ne signifie pas que l’acheteur de la maison peut arrêter de rembourser l’offre mensuelle à la Banque. En outre, si l’acheteur de la maison interrompt l’offre sans autorisation, la Banque prendra certaines mesures, telles que poursuivre l’acheteur de la maison pour demander Le remboursement, fermer la maison de vente aux enchères, etc., et le comportement de non – remboursement sera enregistré dans les mauvais dossiers, ce qui aura un impact grave sur le crédit de l’acheteur de la maison.
D’un point de vue pratique, Wang Jiahong a suggéré que, si l’immobilier est en faillite, les acheteurs de maisons peuvent intenter une action en justice devant le Tribunal pour annuler le contrat de vente de maisons commerciales et, en même temps, le contrat de prêt bancaire, dans le cas où le Tribunal a décidé de résilier Le contrat de prêt et a ordonné que le principal et les intérêts du prêt bancaire restant soient supportés par le promoteur, les acheteurs de maisons peuvent cesser de rembourser le prêt. Sinon, le remboursement du prêt ne peut être arrêté à volonté.
En ce qui concerne le paiement initial et les pertes antérieures sur prêts, l’acheteur doit demander au promoteur, qui est responsable de l’indemnisation. Elle a dit: “normalement, la fin de l’immobilier est due à l’insolvabilité des développeurs, même si l’acheteur obtient un jugement positif peut également faire face à la possibilité que les développeurs ne soient pas en mesure de payer. Par conséquent, il est suggéré que les acheteurs de maisons intentent une action en justice devraient être prudents, peut saisir et protéger les biens des développeurs pour mieux protéger leurs droits et intérêts, ou peut – être de l’argent, deux maisons vides.”
Le 24 février, le Bureau national du logement et du développement rural urbain a tenu une conférence de presse sur la promotion d’un développement de haute qualité du logement et du développement urbain et rural, au cours de laquelle ni hong, Vice – Ministre du logement et du développement rural urbain, a déclaré qu’il était nécessaire de faire face résolument et vigoureusement aux risques de livraison tardive de projets immobiliers causés par le défaut de paiement de la dette de certaines entreprises immobilières. Ce travail vise principalement à « assurer la livraison des bâtiments, les moyens de subsistance de la population et la stabilité », à consolider la responsabilité principale de l’entreprise, à mettre en œuvre la responsabilité administrative du gouvernement local, à maintenir la stabilité sociale et à protéger les droits et intérêts légitimes des acheteurs de maisons, sur la base du principe de l’état de droit et de la commercialisation.
