Principaux points de vue
Cette semaine, le volume des ventes de maisons neuves et d’occasion a continué d’augmenter de façon positive et a diminué d’une année sur l’autre. Le nombre de nouvelles maisons vendues dans 47 villes cette semaine était de 39 000, en hausse de 2,4% d’une année sur l’autre et en baisse de 37,6% d’une année sur l’autre. Le nombre de nouvelles maisons vendues dans 18 grandes et moyennes villes était de 24 000, en hausse de 13,6% par rapport à l’année précédente et en baisse de 23,2% par rapport à l’année précédente; Les taux de croissance annuels du nombre de nouvelles maisons vendues dans les villes des premier, deuxième et troisième niveaux sont respectivement de – 10,8%, + 32,3%, + 1,1%, et les taux de croissance annuels sont respectivement de – 20,5%, – 18,2%, – 48,4%. Le nombre de logements d’occasion vendus dans 16 villes était de 11 000, en baisse de 14,0% d’une année sur l’autre et de 37,2% d’une année sur l’autre. Le nombre de logements d’occasion vendus dans 12 grandes et moyennes villes était de 10 000, en hausse de 14,0% par rapport à l’année précédente et en baisse de 37,2% par rapport à l’année précédente; Les taux de croissance annuels du nombre de logements d’occasion vendus dans les villes des premier, deuxième et troisième niveaux sont respectivement de + 22,7%, + 11,9%, + 10,5%, et les taux de croissance annuels sont respectivement de – 45,3%, – 28,3%, – 40,3%.
Les stocks de maisons neuves ont diminué par rapport à la semaine dernière, tandis que le cycle de déclassement a augmenté par rapport à la semaine dernière. Le nombre d’unités d’inventaire des maisons neuves dans 15 villes était de 1 019000, en baisse de 0,2% par rapport à l’année précédente. Le nombre de logements neufs dans huit grandes et moyennes villes était de 553000, ce qui n’a pas changé de façon significative par rapport à la même période le mois dernier, avec une baisse de 2,9% d’une année sur l’autre, un cycle de désintermédiation de 9,8 mois et une augmentation de 0,2 mois d’une année sur l’autre. L’inventaire des maisons neuves dans les villes de première ligne est de 258000 unités, sans changement évident dans le rapport de l’anneau. Le cycle de désintégration est de 8,4 mois, avec une augmentation de 0,2 mois dans le rapport de l’anneau. L’inventaire des maisons neuves dans les villes de deuxième ligne est de 206000 unités, sans changement évident dans le rapport de l’anneau. Le cycle de désintégration est de 10,2 mois, avec une augmentation de 0,2 mois dans le rapport de l’anneau. Le nombre d’ensembles d’inventaire des maisons neuves dans les villes de troisième ligne est de 90 000 unités, sans changement évident dans le rapport de l’anneau. Le cycle
Dans l’ensemble, le prix du marché foncier a augmenté et le taux de prime foncière a diminué. Le nombre total de terres vendues dans 100 villes était de 226, en hausse de 15,3% par rapport à l’année précédente et de 17,7% par rapport à l’année précédente; La surface de construction prévue du terrain vendu était de 14,99 millions de m2, en hausse de 49,7% par rapport à l’année précédente et de 20,2% par rapport à l’année précédente; Le prix total des terres vendues était de 59,1 milliards de RMB, en hausse de 278,8% d’une année sur l’autre et de 58,5% d’une année sur l’autre. Le prix moyen des terrains négociés était de 3 941 yuan / m2, en hausse de 153,0% d’une année sur l’autre et de 31,9% d’une année sur l’autre; Le taux de prime foncière de Baicheng était de 3,87%, en baisse de 31,5% d’une année sur l’autre et de 67,1% d’une année sur l’autre.
Conseils en matière d’investissement
Récemment, la réglementation et le contrôle de l’immobilier ont été assouplis à des degrés divers dans toutes les villes de niveau 1, y compris Guangzhou, qui a réduit le taux d’intérêt des prêts immobiliers de 20 BP, et 11 villes de niveau 3 et 4 qui ont réduit le ratio d’acompte des prêts de la Caisse de prévoyance ou des prêts commerciaux, y compris Heze, Chongqing, Ganzhou, Foshan, Zhumadian, Bengbu, Nantong, Beihai, Zigong, Nanning et Fuzhou. Toutefois, nous pensons que la politique actuelle se concentre principalement sur les villes de troisième et quatrième niveaux, ce qui n’a qu’un effet limité sur l’amélioration du sentiment du marché. Par la suite, nous devons encore prêter attention au suivi des villes de haut niveau. Du côté de l’offre, la performance de la première série d’enchères foncières centralisées à Pékin s’est quelque peu redressée. Bien qu’il y ait encore la moitié des ventes de terrains à prix plancher, il y a aussi des parcelles qui atteignent le prix limite. Le retour et la participation active des entreprises immobilières de marque montrent également que l’enthousiasme des entreprises pour l’investissement est en cours de réparation. La performance de Pékin au cours de ce cycle a contribué à renforcer la confiance sur le marché foncier cette année. Étant donné que l’ensemble de l’industrie est encore dans une période de faible niveau, nous pensons que l’approvisionnement centralisé en terres devrait encore être « différencié »: le marché foncier urbain de première ligne pourrait être le premier à se réchauffer, les entreprises d’État centrales dans les grandes entreprises immobilières ont commencé à acquérir activement des terres, tandis que d’autres villes et entreprises immobilières ont encore besoin d’une période de restauration. Entre – temps, nous avons vu l’annonce de Qingdao d’ajuster les parcelles de terre centralisées en quatre lots en 2022, et nous pensons qu’à l’avenir, d’autres villes pourraient se référer à l’augmentation des temps d’approvisionnement en terres pour lisser les fluctuations violentes du marché. Nous croyons qu’en raison de l’absence de reprise évidente de l’immobilier, les politiques de l’offre et de la demande devraient encore être assouplies de façon substantielle, y compris l’accélération de la construction de logements protégés, l’assouplissement de la gestion des fonds de pré – vente et l’optimisation des trois lignes rouges, etc. le moment de l’ajustement des politiques sera fixé au plus tôt après que la Direction générale aura été clairement définie lors de la réunion de mars et de février ou après la publication des données du Bureau de statistique. À l’heure actuelle, les avantages de la politique se succèdent, nous pensons qu’il est important d’attendre le suivi des villes de haut niveau pour avoir un signal substantiel, et nous maintenons le point de vue selon lequel « le premier trimestre est une meilleure période de fenêtre de configuration ». Nous suggérons de prêter attention à trois lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières présentant un faible risque de crédit, des canaux de financement non verrouillés et une sécurité élevée: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Longhu Group et cr Land Sous l’influence de l’amélioration des politiques macro économiques et industrielles, telles que la réduction des taux d’intérêt, les entreprises immobilières élastiques à revenu marginal élevé: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement le secteur immobilier post – cycle: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng Life et xinchengyue service.
Conseils sur les risques
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
