Événement: le 1er mars, Zhengzhou a mis en œuvre la politique de « non – reconnaissance des prêts immobiliers », tout en stimulant la demande au niveau du taux d’intérêt des prêts immobiliers, de la monétisation des placements, des subventions à l’achat de logements et de l’achat d’un nouveau logement par des parents.
Est – ce que cela signifie que l’ancien chemin est de retour?
Par rapport à l’ajustement de la politique du Fonds d’accumulation avant le Festival du printemps, de nombreuses villes, y compris Heze, Chongqing et Foshan, ont récemment réduit le ratio d’acompte des prêts commerciaux. Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Suzhou et d’autres endroits ont continuellement réduit le taux d’intérêt des prêts immobiliers. Combiné à la mise en œuvre de la politique de « non – reconnaissance des prêts immobiliers » à Zhengzhou, cela signifie que la politique immobilière est entrée dans un cycle de stimulation. Alors, par rapport à l’inversion du cycle causée par l’assouplissement des politiques en 2008 et 2014, l’approfondissement de l’ajustement des politiques signifie – t – il que l’immobilier est de nouveau sur la bonne voie pour sauver l’économie?
Tout d’abord, à en juger par la dernière déclaration de la réunion du Ministère du logement et du développement rural urbain, nous continuons d’insister sur le positionnement de « l’immobilier n’est pas frit » et nous soulignons la nécessité d’améliorer la coordination et l’exactitude des politiques de réglementation immobilière. Par conséquent, d’un point de vue global, cela ne signifie pas un changement complet des politiques, bien que certaines villes soient entrées dans le canal d’ajustement marginal dans le cadre de la « mise en œuvre des politiques en raison de la ville » en fonction des changements fondamentaux actuels. Toutefois, en ce qui concerne les villes centrales de première ligne, nous soulignons toujours qu’il n’y a pas de possibilité de déliement de la politique actuelle de restriction des achats et des prêts. Bien que le marché s’attende à ce que le volume des transactions dans les villes centrales stimule l’amélioration prévue de la demande, ce qui inversera la tendance à la baisse fondamentale, l’évolution future de la politique devrait encore éviter une forte hausse des prix de l’immobilier en combinaison avec le contexte actuel de déréglementation de l’industrie et des entreprises. Résoudre efficacement le risque financier immobilier actuel est le point clé de l’optimisation des politiques.
Deuxièmement, en ce qui concerne l’effet de stimulation du côté de la demande, bien qu’il s’agisse d’un environnement de marché à monnaie large similaire à celui de 2008 et 2014, l’ampleur des dommages causés au côté du crédit des entreprises n’est pas la même. L’exposition au risque de crédit des entreprises immobilières a augmenté de jour en jour depuis cette année, ce qui a in évitablement affecté les attentes des acheteurs de maisons en matière de livraison de démarrage; En outre, la logique de soutien à la monétisation de la réforme des hangars urbains non essentiels n’existe plus et les prix de l’immobilier restent absolument élevés, ce qui limite encore la reprise significative de la capacité et de la volonté des résidents d’acheter des maisons, ce qui entraîne un retard important ou l’absence d’attentes dans L’effet de la politique de stimulation de la demande du cycle en cours. Par conséquent, nous sommes plus enclins à considérer l’ajustement de la politique actuelle comme une correction appropriée dans le cycle à la baisse de l’industrie. Au lieu de stimuler l’immobilier pour promouvoir la stabilité économique, certaines villes s’adaptent à la demande rigide et à la demande améliorée est une voie efficace d’évolution des politiques.
D’autres villes suivront – elles les politiques et quels autres outils sont en cours?
Selon le fait que les données à haute fréquence que nous suivons et les données des 100 premières entreprises immobilières ont considérablement diminué d’une année sur l’autre au cours des deux derniers mois, l’énergie potentielle actuelle de l’industrie ne peut évidemment pas soutenir la stabilisation de l’ensemble de l’industrie tout au long de l’année, de sorte que si la pente à la baisse de l’industrie continue d’augmenter, elle entraînera in évitablement un écart important de l’économie globale. Nous pensons qu’à l’heure actuelle, du point de vue cyclique, les villes des deuxième, troisième et quatrième niveaux ont déjà la base d’un ajustement souple des politiques, ce qui signifie également que mars entrera dans la période d’introduction intensive des politiques de stimulation de la demande urbaine, et nous nous attendons à ce que les villes dont les fondamentaux de suivi sont faibles et dont la dépendance financière des administrations locales à l’égard des terres est élevée suivent les politiques libérales. Les outils d’optimisation de la politique comprennent l’ajustement de la politique de limitation des achats et des prêts, la réduction du taux d’intérêt réel des prêts immobiliers, l’augmentation de la ligne de prêt de la Caisse de prévoyance, l’allégement de la taxe de transaction et de la taxe, la subvention à l’achat de logements, etc., et on s’attend à ce que l’espace d’ajustement de la politique soit renforcé étape par étape afin d’atteindre l’objectif de stabilisation économique, en outre, du point de vue du Le logement locatif à des fins de sécurité et la rénovation des anciens quartiers résidentiels continueront d’être soutenus par les politiques pertinentes, et l’orientation du développement de l’industrie sera progressivement explorée dans la direction de la « protection des moyens de subsistance des populations ».
Quand les fondamentaux seront – ils inversés et les entreprises en crise pourront – elles saisir la fenêtre du temps pour se sauver?
Auparavant, dans notre rapport annuel sur la stratégie, nous avions prédit que l’amélioration de l’environnement financier du cycle en cours devrait entraîner une libération centralisée de la demande dans les principales villes. À l’heure actuelle, le soutien au crédit immobilier devrait être combiné avec l’optimisation de la politique de la demande, et les entreprises immobilières devraient accélérer le rythme de vente et superposer le raccourcissement du cycle de prêt pour stimuler davantage le marché, compte tenu de l’effet de base. Nous nous attendons à ce que l’industrie se redresse à un creux à la fin du deuxième trimestre. En ce qui concerne certaines entreprises en crise, elles entreront également dans la période de pointe du remboursement de la dette à l’échéance. Étant donné que les institutions financières ne peuvent pas fournir de financement à ces entreprises du point de vue de l’aversion pour le risque, et qu’il faut encore un long cycle pour résoudre le risque par la vente d’actifs dans le cadre d’un plan axé sur le marché, certaines entreprises immobilières sont encore confrontées à une forte pression à court terme, ce qui entraîne un effet de rétroaction négatif sur les ventes et les investissements. Nous pensons que pour les entreprises en crise, il est plus réaliste d’accélérer la réalisation des actifs de base et de rechercher une solution négociée par les créanciers.
Large Credit background + Policy release, alpha Beta
Dans le contexte d’une croissance stable, nous pensons que l’intensité de la libération des politiques sera renforcée étape par étape, que les villes non chaudes briseront le joug de la réglementation excessive passée et que les fondamentaux de l’industrie de suivi devraient se redresser avec l’amélioration progressive des politiques. En ce qui concerne les entreprises immobilières, avec la reconstruction du modèle industriel et du modèle de développement à l’avenir, l’efficacité de la gestion opérationnelle et la capacité d’obtenir du crédit des entreprises immobilières seront les principaux facteurs d’attention à moyen et à long terme. L’accélération de la liquidation interne de l’industrie signifie l’émergence de possibilités d’amélioration de la concentration. Nous recommandons de prêter attention aux entreprises immobilières dont le fonctionnement et les finances sont relativement stables et de continuer à recommander China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development.
Conseils sur les risques: la reprise de l’épidémie a eu un impact sur les attentes économiques, les attentes se sont resserrées, les ventes et le règlement de l’immobilier ont été considérablement inférieurs aux attentes, les politiques de réglementation de l’industrie immobilière ont dépassé les attentes et les prix de l’immobilier ont chuté.
