Principaux points de vue
La baisse des ventes a continué de s’élargir et le marché en est encore au stade du bas. Selon les résultats des ventes des 100 premières entreprises immobilières publiées par Kerry en février 2022, les ventes totales cumulées des 100 premières entreprises immobilières en février ont atteint 104844 milliards de RMB, en baisse de 43,4% d’une année sur l’autre et le taux de croissance a diminué de 2,7 points de pourcentage par rapport à janvier. En un mois, les ventes mensuelles des 100 premières entreprises immobilières en février ont atteint 4635 milliards de RMB, en baisse de 46,5% d’une année sur l’autre, ce qui a atteint un niveau record et a augmenté de 5,8 points de pourcentage par rapport à janvier. La baisse s’est accentuée pendant trois mois consécutifs. Nous pensons que la faiblesse persistante des ventes est due à l’effet de base élevé du premier semestre de 2021 et à l’insuffisance de l’acquisition de terrains au deuxième semestre, ce qui a entraîné une baisse du volume des ventes des entreprises immobilières au début de l’année. D’après les données à haute fréquence que nous avons suivies, la superficie des ventes de maisons neuves au cours d’un seul mois de février a diminué de 30% d’une année sur l’autre dans 55 villes surveillées, dont les taux de croissance des villes de première ligne, de deuxième ligne et de troisième et quatrième ligne étaient respectivement de – 0,5%, de – 31% et de – 41%, et le marché des ventes de maisons de marchandises dans les villes de première ligne a montré des signes de reprise.
La croissance à tous les niveaux a été faible. En ce qui concerne les différentes étapes, les ventes cumulées des entreprises immobilières Top 10, top 11 – 20, top 21 – 50 et top 51 – 100 au cours des deux premiers mois ont augmenté de – 41,9%, – 49,3%, – 44,8% et – 38,1% d’une année sur l’autre; Les taux de croissance annuels pour le mois de février ont été de – 41,9%, – 58,1%, – 51,9% et – 32,4%, respectivement, et les résultats ont été faibles dans toutes les échelles.
La croissance des ventes des entreprises immobilières de marque a été négative. Parmi les principales entreprises immobilières, les plus faibles baisses mensuelles en février ont été Seazen Holdings Co.Ltd(601155) (- 27,1%), Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) (- 28,3%), Vanke Real Estate (- 29,7%), rongchuang China (- 32,2%) et Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (- 34,8%). L’accent est mis sur le fait que le taux de croissance cumulé et le taux de croissance mensuel des entreprises immobilières sont tous devenus négatifs, dont Yango Group Co.Ltd(000671)
La proportion de la valeur ajoutée des entreprises immobilières a augmenté. Au cours des deux premiers mois de 2021, le montant cumulé des terres nouvellement ajoutées a atteint 169,04 milliards de RMB, avec un taux de croissance de – 63,5%, en baisse de 3,2 points de pourcentage par rapport à janvier. Parmi les 100 premières entreprises immobilières en février, seules Lvcheng et cr ont obtenu plus de 10 milliards de RMB, soit 22,4 milliards de RMB et 13,7 milliards de RMB respectivement. Par la suite, Jindi, Zhonghai et Binjiang ont été séparés, et le montant de l’acquisition de terres était respectivement de 5,59 milliards de yuan, 5,57 milliards de yuan et 4,95 milliards de yuan. Dans l’ensemble, la baisse du montant des terres occupées par les 100 premières entreprises immobilières s’est ralentie en février, la part des terres occupées par les 10 principales entreprises immobilières s’étant fortement redressée. D’après le premier tour de vente aux enchères à Pékin, la plupart des entreprises immobilières sont des entreprises d’État centrales avec une forte force de marché et de capital, telles que China Sea, China Resources et Green City, tandis que les entreprises immobilières privées sont encore relativement prudentes.
Stratégie d’investissement: large contexte de crédit + assouplissement des politiques, alpha bêta. Dans le contexte d’une croissance stable, nous pensons que l’intensité de la libération des politiques sera renforcée étape par étape, que les villes non chaudes briseront le joug de la réglementation excessive passée et que les fondamentaux de l’industrie de suivi devraient se redresser avec l’amélioration progressive des politiques. En ce qui concerne les entreprises immobilières, avec la reconstruction du modèle industriel et du modèle de développement à l’avenir, l’efficacité de la gestion opérationnelle et la capacité d’obtenir du crédit des entreprises immobilières seront les principaux facteurs d’attention à moyen et à long terme. L’accélération de la liquidation au sein de l’industrie signifie l’émergence de possibilités d’amélioration de la concentration. Nous recommandons de prêter attention aux entreprises immobilières dont le fonctionnement et les finances sont relativement stables et de continuer à recommander Vanke a, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development.
Conseils sur les risques: la reprise de l’épidémie a eu un impact sur les attentes économiques, les politiques de réglementation et de contrôle de l’industrie immobilière ont été resserrées plus que prévu, les ventes et le règlement de l’immobilier ont été considérablement inférieurs aux attentes, les prix de l’immobilier ont chuté plus que prévu, etc.
