« l’année dernière, les prix de l’immobilier ont chuté, la bulle immobilière, les problèmes de monétisation ont fondamentalement changé, le marché du logement n’est pas aussi actif qu’avant. À la veille des deux sessions nationales, le Président de la CBRC, Guo Shuqing, a déclaré lors de la Conférence de presse de la CBRC que l’ajustement des prix de l’immobilier était bon pour le secteur financier, mais qu’il ne fallait pas s’attendre à ce que l’ajustement soit trop drastique et à ce qu’il se transforme en douceur.
Depuis le quatrième trimestre de l’année dernière, les nouvelles sur le marché immobilier se sont poursuivies. Parmi eux, il y a la voix de la réglementation pour l’ensemble de l’industrie, mais aussi l’ajustement régional local; Il existe une dynamique de défaut des entreprises immobilières et un nouveau financement des fusions et acquisitions; Il y a des hypothèques bancaires desserrées et des données médiocres sur les ventes immobilières. Dans ce genre de “hauts et bas”, le marché attend la prochaine politique. Récemment, Zhengzhou, dans la province du Henan, a pris l’initiative de lancer un « grand mouvement » – en même temps, il a assoupli les restrictions à l’achat et au prêt, et a de nouveau lancé la monétisation de la réinstallation des hangars, qui est considérée comme un signal emblématique par l’industrie et l’extérieur.
Comment parvenir à un équilibre entre la stabilité de la croissance et la prévention des risques dans le cadre du principe du logement non gratuit? Sous la pression à la baisse de la croissance économique, où va l’immobilier, qui n’est plus utilisé comme moyen de stimuler l’économie à court terme? Quelles sont les autres variables pour l’avenir de l’industrie? À la veille des deux sessions, la première Finance et économie a procédé à un examen détaillé et à une prévision du marché immobilier chinois.
Le premier jour de mars, l’avis sur la promotion d’un cercle vertueux et d’un développement sain de l’industrie immobilière (ci – après dénommé l’avis) publié par le Bureau général du Gouvernement municipal de Zhengzhou a été mis à l’écran. L’avis proposait 19 mesures visant à « stabiliser le prix des terres, le prix de l’immobilier et les attentes en matière de stabilité », à annuler la « reconnaissance de la maison et de l’hypothèque » et à redémarrer l’outil de déstockage, c’est – à – dire la monétisation de la remise. Par rapport à la réinstallation physique, la réinstallation monétaire peut aider à digérer l’inventaire des logements commerciaux urbains, peut également atténuer la pression financière des administrations locales et promouvoir la réforme des abris par le biais du soutien au crédit.
Cela donne un peu d’espoir au marché froid. Selon les dernières données publiées par Kerry, les ventes mensuelles des entreprises immobilières Top 50 se sont élevées à 355,2 milliards de yuans en février, en baisse de 23,1% par rapport à janvier et de 45% par rapport à la même période l’an dernier. Il s’agit d’une forte baisse des ventes des entreprises immobilières pendant sept mois consécutifs, une baisse record d’une année sur l’autre.
Afin d’appuyer une demande raisonnable de logement, l’avis de Zhengzhou a non seulement fait passer le nombre d’unités d’achat de maisons familiales de 2 à 3 par l’intermédiaire de « parents qui peuvent acheter une nouvelle maison pour les personnes âgées », mais a également clairement proposé de mettre en œuvre des mesures de construction de maisons de réinstallation pendant trois ans du côté de l’offre et a insisté sur la monétisation de la réinstallation.
De nombreux courtiers en valeurs mobilières pensent que Zhengzhou prend l’initiative ou indique que de plus en plus de villes suivront les politiques de soutien du marché immobilier à l’entrée et à la sortie de la ville. Selon les statistiques de Shenwan Hongyuan Group Co.Ltd(000166)
Le nouveau cycle de réglementation de l’immobilier s’est accéléré au cours du premier semestre de l’année dernière. Au milieu de l’année, avec le mécanisme de prix d’orientation de l’immobilier d’occasion dans certaines villes, la spéculation sur l’immobilier dans les districts scolaires et le resserrement des activités de prêt immobilier sont entrés dans un point culminant, les transactions sur le marché sont tombées à un « point de congélation » dans le « tonnerre explosif » des développeurs et le manque de confiance des acheteurs. Un employé de l’Agence principale de Beijing a déclaré à la première économie financière qu’en août – novembre de l’année dernière, le marché du logement d’occasion à Beijing était presque « zéro transaction ».
À mesure que la réglementation corrige les politiques de financement et encourage les fusions et acquisitions, et que des politiques locales sont mises en œuvre du côté de la demande, les marchés des deux côtés de l’offre et de la demande se sont nettement redressés, mais pourquoi les données sont – elles encore inférieures aux attentes du marché? Chen Li, directeur immobilier de l’Institut Zhongtai Securities Co.Ltd(600918) Les agences immobilières de la région du Jiangsu et du Zhejiang ont déclaré que le problème le plus critique dans leur ville n’est pas le ratio d’acompte et le taux d’intérêt des prêts immobiliers, « tant que le marché des restrictions à l’achat sera actif immédiatement ».
Guotai Junan Securities Co.Ltd(601211) Au cours des derniers mois, l’assouplissement dans les villes s’est principalement concentré sur l’augmentation de l’offre de crédit par le système bancaire, mais il a joué un rôle limité dans le contexte de la baisse de la demande. Le marché s’attend à ce que des politiques plus strictes soient nécessaires pour retarder la baisse du marché du logement, mais il y a des différences dans le rythme de lancement. En tant que capitale provinciale, Zhengzhou a dépassé les attentes en termes de temps et d’intensité des politiques. Il est très important pour les autres villes du pays.
qu’est – ce qu’un nouveau modèle de développement?
Changjiang Securities Company Limited(000783)
Parallèlement à ce cycle de réglementation et de contrôle, les entreprises immobilières ont connu des explosions fréquentes de mines et une pression particulière sur la croissance macroéconomique stable après l’épidémie.
Selon un récent rapport de recherche de Moody’s, les sociétés de fiducie, en tant qu’institutions financières plus exposées à l’immobilier, auront 352 milliards de RMB d’actifs de fiducie liés à l’immobilier arrivant à échéance au cours des neuf premiers mois de 2022, ce qui exercera une forte pression sous la surveillance de « deux pressions et une baisse ».
Guo Shuqing a déclaré lors d’une conférence de presse tenue le 2 mars que les changements apportés à la structure de la demande par l’ajustement des prix de l’immobilier sont une bonne chose pour l’industrie financière, « mais nous ne voulons pas que l’ajustement soit trop drastique, qu’il ait un impact trop important sur l’économie, ou qu’il y ait une transition stable ».
Qu’est – ce qu’un “nouveau modèle de développement”? First finance note que le logement locatif garanti et le marché locatif à long terme sont devenus des mots clés des lignes directrices. D’après le rapport de travail du Gouvernement de 2021, qui a été publié dans 31 provinces et régions autonomes de Chine, les initiatives immobilières actuellement identifiées dans différentes régions se concentrent principalement sur le logement locatif garanti et la rénovation urbaine. Récemment, le Ministère du logement et du développement rural urbain a proposé des objectifs spécifiques: 2,4 millions de logements locatifs garantis seront construits d’ici 2022, 100000 nouveaux logements locatifs publics seront levés et 1,2 million de bidonvilles seront reconstruits, ce qui accélérera la construction du marché des logements locatifs à long terme.
La dernière réunion du Bureau politique du Comité central du PCC, tenue le 25 février, a souligné que les travaux de cette année devraient encore être menés de manière stable et que des progrès réguliers devraient être réalisés, que la mise en œuvre des politiques macroéconomiques devrait être renforcée et que le marché économique devrait être stabilisé; Nous devons résolument mettre en œuvre la stratégie d’expansion de la demande intérieure et promouvoir un développement régional coordonné et une nouvelle urbanisation. “L’accroissement du marché immobilier au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal proviendra principalement de logements locatifs.” Citic Securities Company Limited(600030) l’économiste en chef Ming Ming Ming
À la suite du rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire au quatrième trimestre de l’année dernière, le Ministère du logement et du développement rural urbain a récemment souligné une fois de plus que « l’immobilier n’est pas utilisé comme outil et moyen de stimuler l’économie à court terme ». Mingming a déclaré que, tout en maintenant le développement stable et sain du marché immobilier, le ton principal de la politique n’a toujours pas changé, « le logement n’est pas frit», « l’immobilier n’est pas utilisé comme moyen de stimuler l’économie à court terme» et d’autres références signifient que ce cycle de réglementation et de contrôle de l’attitude à l’égard de l’immobilier commercial est mis en place et non mis en œuvre.
Variables futures
Quelle que soit la situation actuelle, l’objectif de la correction réglementaire est de parvenir à un développement sain de l’immobilier et à un équilibre entre un cercle vertueux. Mingming pense que l’environnement politique auquel l’immobilier est confronté cette année est relativement amical et que l’environnement du marché s’améliorera progressivement. Chen Li pense qu’à l’avenir, les idées de gestion des entreprises immobilières subiront trois grands changements: de la terre à l’argent, de la poursuite de l’échelle à la poursuite de la stabilité, de l’expansion nationale à l’approfondissement régional.
La population, les terres et les finances (politique monétaire, etc.) demeurent les principales variables qui influencent le modèle d’entreprise de l’immobilier à l’avenir.
À la fin de l’année dernière, la Conférence de travail économique centrale a souligné que le développement économique de la Chine était confronté à trois pressions: la contraction de la demande, le choc de l’offre et l’affaiblissement des attentes. La politique future dépend de l’avance. Une politique budgétaire active devrait améliorer l’efficacité et une politique monétaire stable devrait être flexible et modérée.
« tout le monde sait que la bulle immobilière ne peut plus souffler, de sorte que la politique immobilière, même si elle est légèrement assouplie, ne donne qu’un souffle à certaines entreprises, ne drainera pas complètement l’eau, je crois que le financement immobilier ne deviendra pas la force principale de l’expansion monétaire à l’avenir. Jiang Chao, Directeur des investissements de la Chine et de la Thaïlande, estime que le logement est toujours la ligne de base de l’avenir. Il a également déclaré que la politique économique de cette année visait à stabiliser la croissance plutôt qu’à stimuler fortement.
De plus, selon la Banque des règlements mondiaux, l’effet de levier nominal (dette / PIB) du secteur résidentiel chinois était de 61% à la fin de juin 2021, soit près du double de celui de 2015 (38,9%).
Selon le rapport 2021 sur la stabilité financière de la Chine publié par la Banque centrale et les prêts consentis par le secteur financier non bancaire aux résidents, le ratio de levier des résidents a atteint 72,5%.
