Tout au long de l’année, l’ensemble du marché de la première année a montré une tendance à la « stabilité thermique – froide ». Le volume des échanges a montré une tendance à la baisse par lots et le prix moyen du plancher a connu un processus de baisse puis de reprise. En 21 ans, trois lots de terres centralisées dans 22 villes ont été cédés 785 / 581 / 516 parcelles, pour un montant total de 10461 / 6278 / 579,2 milliards de RMB, pour une surface totale de construction de 10469 / 6544 / 5696 millions de m2, pour un montant total de 1882 parcelles, pour un montant total de 25000 milliards de RMB, pour une surface totale de construction de 22700 m2, pour la superposition des parcelles cédées avant le premier lot en janvier – février, pour un montant total de 2262 billions de RMB de terres résidentielles urbaines en 21 ans, soit + 3,1% d’une année sur l’autre. Le prix moyen des trois lots de sols centralisés est de 9993 / 9594 / 10169 yuan / m2. Du point de vue de la chaleur du sol, le processus de tendance « chaud – froid – stable» est présenté. Le taux de prime foncière était de 15,3% / 3,6% / 1,9%, le taux de transaction supérieur était de 24,2% / 12,4% / 12,6% et le taux de transaction inférieur était de 41,6% / 73,5% / 76,7%. Du point de vue du taux d’abandon des ventes et du taux d’abandon des ventes en continu, le marché des ventes en continu du troisième lot s’est réchauffé, le taux d’abandon des ventes en continu a diminué de 0,8 PCT à 12,5% par rapport au deuxième lot, et le taux d’abandon des ventes est tombé de 22,9% à 6,6%. Nous pensons que le troisième lot de marchés centralisés de transfert de terres s’est stabilisé et s’est réchauffé pour quatre raisons: a) l’optimisation des conditions de transfert, l’octroi de bénéfices par le Gouvernement, l’amélioration de l’espace de profit et l’amélioration de l’enthousiasme des entreprises immobilières à participer aux enchères. Les politiques macro et méso – économiques émettent des signaux de maintien de la stabilité et renforcent la confiance du marché. L’approvisionnement en plaques chaudes et en parcelles de haute qualité a considérablement augmenté. La proportion moyenne de la surface de construction dans le Centre – ville du troisième lot est passée de 30% du deuxième lot à 38%. Après la période de refroidissement, certaines entreprises immobilières ont une forte volonté de reconstituer les stocks. La politique « lâche – serrée – stable » a été continuellement ajustée, la prime de contrôle du seuil a été augmentée pour le deuxième lot et le seuil du Fonds et les conditions de transfert pour le troisième lot ont été assouplis.
Niveau de la ville: 1) Redevance foncière: contrairement à la redevance foncière de 100 villes en croissance négative (- 13,2%), la redevance foncière de 21 grandes villes peut encore maintenir une croissance positive de 3,1%, ce qui représente une augmentation significative de 10,7 PCT à 67,7% par rapport à 20 ans; Dont + 7,3% et + 1,5% d’une année sur l’autre pour les villes de premier et de deuxième niveaux. Six villes sur dix ont connu une croissance par rapport aux 20 dernières années. Les villes de premier rang et les villes de deuxième rang du delta du fleuve Yangtze sont toutes des villes de premier rang avec des droits de transfert de terres Top 5. Volume des échanges: le volume des échanges des principales villes a diminué d’une année sur l’autre, mais le delta du fleuve Yangtze et les villes de première ligne sont encore résilients. La valeur moyenne de l’offre au cours des 21 dernières années / du volume moyen des échanges au cours des cinq dernières années dans 22 grandes villes était de 153% (en termes de taille), ce qui est conforme aux attentes de la politique. Plus de 70% des villes ont connu une baisse du volume des échanges au cours des 21 dernières années, ce qui a entraîné une augmentation de 39% du volume des échanges dans le delta du fleuve Yangtze. Le volume d’affaires des villes de première ligne était de – 8,9% d’une année sur l’autre, mais la proportion du volume d’affaires des 22 villes est passée de 13,2% à 14,7%; Villes de deuxième rang – 19,8% d’une année sur l’autre. Prix des terres: le prix des terres a généralement augmenté tout au long de l’année et le prix moyen du troisième lot a dépassé 10 000 RMB. Le prix global des terrains dans les grandes villes a augmenté de 26,2% au cours des 21 dernières années, mais le prix des terrains à Jinan est inférieur au niveau de 20 ans. Le prix moyen des terrains dans les villes de premier et de deuxième niveaux a augmenté de 14% et 25%; Le prix moyen des planchers du troisième lot de terrains collectifs est supérieur à 10 000 RMB, et plus de 40% des prix moyens des planchers urbains ont diminué par rapport au deuxième lot, principalement dans les villes où les prix des terrains des deux premiers lots ont augmenté de façon significative. Chaleur de la terre: la chaleur de la terre concentrée du deuxième lot diminue généralement, et la chaleur de quelques villes du troisième lot augmente légèrement. Parmi eux, trois lots de terres à Hangzhou et Ningbo ont connu une reprise évidente de la chaleur, principalement en raison de l’ajustement des règles, de la baisse des prix des terres, de l’approvisionnement en terres rares, de la hausse des prix des nouvelles maisons afin de protéger l’espace de profit et d’autres facteurs. Les taux de prime annuels moyens des villes de premier et de deuxième rang sont respectivement de 7,3% et 9,2%, soit une baisse de 6,9% et 4,7% par rapport aux 20 dernières années. Villes non clés: le volume annuel des transactions a fortement diminué de 40,4%, la hausse du prix des terrains a considérablement ralenti et la baisse du taux de prime a été légèrement inférieure à celle des villes clés, car les villes clés contrôlent strictement le prix maximal des terrains et le taux de prime le plus élevé.
Au niveau de l’entreprise: les entreprises d’État s’installent dans les villes, les investissements urbains dans le ballast, le rythme des entreprises privées pour obtenir des terres ralentit considérablement. Le troisième lot présente trois caractéristiques: 1) La participation des entreprises d’État à l’acquisition de terres s’est encore améliorée (63% du troisième lot d’entreprises d’État centrales), la stratégie d’acquisition de terres des entreprises privées tend à être prudente et les entreprises privées dotées d’une force de capital se concentrent davantage sur Les parcelles de haute qualité; La sector – forme d’investissement urbain a activement soutenu le fond, la proportion de terres acquises a augmenté à 43%. Les entreprises immobilières locales ont été influencées par les changements de la force du capital et des caractéristiques de l’approvisionnement en terres des administrations locales, et la superficie et le montant moyens des terres acquises étaient inférieurs à ceux des entreprises immobilières étrangères; L’acquisition de terrains par les principales entreprises immobilières est plus ciblée, et la participation des petites et moyennes entreprises immobilières locales au marché a augmenté. La proportion globale d’acquisition de terrains par les entreprises immobilières top30 est tombée de 38,9% dans le premier lot à 10,3% dans le troisième lot. En ce qui concerne les entreprises immobilières spécifiques, trois lots de terres centralisées au cours des 21 dernières années ont été classés parmi les trois premiers au prix total de 1091, 889 et 867 milliards de RMB respectivement. Poly et Longhu ont la plus large répartition des investissements, et Binjiang et Rongxin accordent la plus grande attention à l’agriculture en profondeur.
Des progrès réguliers ou une tendance à l’évolution du marché foncier en 2022. Les temps d’approvisionnement en terres augmentent pour lisser la forte fluctuation du marché, et la chaleur de l’approvisionnement centralisé en terres sera évidemment divisée. Le marché foncier des villes de première ligne sera le premier à se réchauffer. D’après les résultats des premières prises de terre centralisées à Beijing en 2022, les entreprises d’État centrales des entreprises immobilières à grande échelle ont commencé à prendre activement des terres, tandis que d’autres villes et entreprises immobilières ont encore besoin d’un certain temps pour être restaurées; On s’attend à ce que l’ensemble des entreprises immobilières adoptent une attitude prudente à l’égard de l’acquisition de terrains, qu’elles se concentrent sur les villes centrales à haut rendement et à faible risque, que les entreprises d’État centrales maintiennent leur position de chef de file et que l’enthousiasme des entreprises immobilières à grande échelle et des entreprises immobilières de marque à l’égard de l’acquisition de terrains dans les villes ayant des fondamentaux solides s’améliore. Dans le même temps, nous pensons qu’en plus de la participation du marché public à la vente centralisée de terres, une partie de l’intention d’accepter les possibilités de fusion et d’acquisition d’entreprises de stockage de logements ou de choisir les autorités; Les logements locatifs subventionnés entrent dans une phase d’accélération progressive; La politique des « deux concentrations » dans les grandes villes continue d’optimiser l’espace, de réduire le seuil d’acquisition de terrains par les entreprises, de fournir des bénéfices raisonnables aux entreprises et de stimuler l’enthousiasme des entreprises immobilières pour l’acquisition de terrains demeure la principale orientation de l’optimisation.
Conseils en matière d’investissement
Par rapport au modèle d’approvisionnement en terres distribué depuis longtemps, l’approvisionnement centralisé en terres a eu un impact important sur l’approvisionnement en terres prévu par le Gouvernement et la concurrence dans la prise de décisions des entreprises. Les politiques du côté de l’offre améliorent le mécanisme à long terme de l’immobilier sous plusieurs aspects, l’industrie entre dans une nouvelle phase de développement, met en œuvre une gestion transparente du côté du financement au côté de l’investissement, continue de promouvoir la transformation de l’industrie en « axée sur la gestion et l’exploitation », et profite aux principales entreprises immobilières avec une force globale forte, comme le capital, la recherche et le jugement sur le marché, la gestion de l’exploitation, la Force des produits et la capacité de commercialisation. À l’heure actuelle, la baisse de la marge bénéficiaire de l’industrie et la faiblesse continue du boom des ventes ont eu une incidence sur l’enthousiasme des entreprises immobilières à accepter le stockage. Toutefois, compte tenu de la forte baisse du taux de prime des lots II et III et de certaines optimisations politiques possibles pour le futur gouvernement, il est possible d’améliorer la marge bénéficiaire prévue des lots cette année. Nous pensons que le rétablissement de l’attitude du marché foncier et des entreprises immobilières à l’égard de l’acquisition de terres prendra encore un certain temps, mais il faut s’attendre à ce que les entreprises publiques centrales et les entreprises privées de marque prennent l’initiative de restaurer progressivement des parcelles de haute qualité à haut profit et à faible risque. Du point de vue de l’investissement dans le secteur, nous adhérons au point de vue selon lequel « le premier trimestre est une bonne période de fenêtre d’allocation ». Les attentes en matière d’amélioration des politiques sont encore renforcées et il est recommandé de continuer à prêter attention aux possibilités du secteur immobilier. Nous suggérons de prêter attention à trois lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières présentant un faible risque de crédit, des canaux de financement non verrouillés et une sécurité élevée: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Longhu Group et cr Land Sous l’influence de l’amélioration des politiques macro économiques et industrielles, telles que la réduction des taux d’intérêt, les entreprises immobilières élastiques à revenu marginal élevé: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement le secteur immobilier post – cycle: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng Life et xinchengyue service.
Conseils sur les risques
Les effets des politiques n’ont pas été aussi bons que prévu; Amélioration de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a été resserré.
