Il y a deux ans, en avril 2020, la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières et la Commission nationale de développement et de réforme ont publié conjointement l’avis sur la promotion des travaux relatifs au projet pilote de fonds fiduciaires d’investissement immobilier (FPI) dans le domaine des infrastructures, qui a lancé le projet pilote de FPI d’investissement public dans les infrastructures. « depuis la publication de l’avis, toutes les parties au marché ont accordé une grande attention, ont réagi positivement et ont activement déclaré des projets pilotes partout sur le marché. À l’heure actuelle, il existe un consensus sur la promotion du développement des FPI. Le 3 mars, Jia wenqin, députée de l’Assemblée populaire nationale et Directrice du Bureau de réglementation des valeurs mobilières de Beijing, a déclaré aux journalistes que cette année, elle avait apporté quatre propositions de députés, dont l’une était la proposition d’accélérer la législation spéciale sur les fonds fiduciaires d’investissement immobilier (FPI).
« les FPI publics sont des titres adossés à des actifs négociables et très liquides qui transforment des biens immobiliers à rendement constant et stable par titrisation. Ils sont une grande catégorie de produits financiers matures qui sont parallèles aux actions et aux obligations sur les marchés financiers mondiaux. » Selon Jia wenqin, le 21 juin 2021, neuf Reit d’infrastructure ont été cotés en bourse, ce qui a marqué le lancement officiel des Reit publics. À ce jour, 11 FPI d’infrastructure ont été cotées en bourse. Les projets listés couvrent de nombreux types d’actifs, tels que les parcs industriels, les autoroutes, la logistique de stockage, le traitement des eaux usées et la production d’électricité à partir de la biomasse, avec un total de 36,4 milliards de RMB levés, principalement utilisés dans les domaines de l’innovation scientifique et technologique, du développement vert et du renforcement des moyens de subsistance. « après la mise sur le marché du produit, l’ensemble du fonctionnement est stable, ce qui reflète les caractéristiques du produit avec un rendement moyen, un risque moyen et une prévisibilité relativement élevés, et le rôle de démonstration est bon.» Elle a commenté.
Par rapport aux Reit internationaux traditionnels, Jia wenqin a souligné que le modèle « public – raised Fund + ABS » adopté au cours de la phase pilote était relativement réalisable dans le cadre des lois et règlements actuels, mais qu’il y avait beaucoup de participants, que la structure des produits et les relations juridiques étaient complexes et qu’il était difficile de définir et de coordonner les responsabilités de toutes les parties. Par conséquent, les travaux législatifs spéciaux sur les FPI visant à résoudre les quatre problèmes suivants: positionnement juridique des produits, optimisation de la structure des produits, intégration de l’industrie et du financement endogène et couverture complète de la responsabilité juridique doivent être mis sur la table.
Tout d’abord, la position juridique du produit. Selon l’introduction spécifique de Jia wenqin, sur le marché d’outre – mer, quelle que soit la forme juridique adoptée, les FPI sont généralement réglementées en tant que valeurs mobilières, la loi supérieure est la loi relative à l’investissement en valeurs mobilières, et l’émission et la négociation doivent suivre les principes fondamentaux de la loi sur Les valeurs mobilières. Par conséquent, la nature juridique des titres des FPI nationaux doit être confirmée par la législation. Il est nécessaire de promouvoir une législation spéciale fondée sur la loi sur les valeurs mobilières et de mettre en place un système d’émission, de cotation, de négociation et de divulgation de l’information conforme aux caractéristiques des FPI.
Deuxièmement, l’optimisation de la structure du produit. Au cours de la période pilote, limitée à l’environnement juridique actuel, la structure des produits est complexe, ce qui n’est pas propice au développement durable et stable des FPI et à la protection des droits et intérêts légitimes des investisseurs. « À long terme, il est impératif d’adopter une approche législative axée sur l’optimisation structurelle afin de réduire une série de problèmes liés au fonctionnement des Reit d’infrastructure, tels que la réduction des relations Multi – agents, la réduction des coûts d’agence, la clarification des limites des pouvoirs et des responsabilités des gestionnaires des Reit et La réduction des coûts de surveillance. Jia wenqin a donné un exemple.
Troisièmement, les problèmes endogènes liés à la production et au financement. « les FPI, en tant qu’outil typique de « combinaison de l’industrie et du financement», exigent naturellement des gestionnaires qu’ils combinent organiquement la capacité opérationnelle professionnelle de l’industrie immobilière, comme les infrastructures, avec la capacité opérationnelle en capital des produits financiers. À long terme, il est nécessaire de surmonter les obstacles institutionnels qui limitent l’intégration organique de la capacité industrielle et financière. Demander une licence d’entreprise spéciale pour les FPI afin d’encourager les actionnaires initiaux à créer une société professionnelle de gestion des FPI en intégrant les capacités d’exploitation et de gestion du côté financier sur la base des avantages industriels existants. Elle a expliqué plus en détail.
En ce qui concerne la responsabilité juridique, elle couvre l’ensemble du problème. Avec le développement du marché des FPI de la phase de démarrage à la phase de maturité, Jia wenqin estime qu’il est également nécessaire d’améliorer continuellement le système de surveillance des produits afin de promouvoir la pleine couverture des responsabilités juridiques de l’ensemble du sujet et du processus.
Afin de mieux jouer le rôle positif et la fonction des FPI de placement public, Jia wenqin a suggéré que la csrc prenne l’initiative de résumer l’expérience de travail pilote, de tirer des leçons des pratiques internationales matures et de se concentrer sur les FPI contractuels de placement public, d’élaborer des mesures de gestion des activités des FPI, d’optimiser la conception des produits des FPI d’infrastructure, de simplifier la structure des transactions, d’améliorer le système de surveillance et de gestion et de consolider les résultats de la prévention des risques. Le système établit un système de règles qui est conforme à la loi sur le développement des FPI, favorise le développement continu du marché des FPI et sert le développement de haute qualité de l’économie réelle.
