Le rapport de travail du Gouvernement de 2022 présente ce qui suit pour l’immobilier: « Nous devons continuer à assurer la demande de logements de masse. Nous devons nous en tenir à l’orientation selon laquelle les logements sont destinés à l’habitation plutôt qu’à la spéculation, explorer de nouveaux modes de développement, insister sur la combinaison de la location et de l’achat, accélérer le développement du marché des logements locatifs à long terme, promouvoir la construction de logements abordables, soutenir le marché des logements commerciaux pour mieux répondre aux besoins raisonnables des acheteurs de logements, stabiliser les prix des terrains, stabiliser les prix des logements et les attentes, et promouvoir un cercle vertueux de l’industrie immobilière en raison des politiques urbaines. Et un développement sain. “
Le cycle actuel de stabilisation de la demande dépend davantage du soutien local de bas en haut.
Récemment, Zhengzhou a pris l’initiative de réaliser une percée indépendante dans la limitation des achats et des prêts au niveau local, de plus en plus de prêts commerciaux et de fonds d’accumulation dans les villes de troisième et quatrième niveaux ont fait l’objet d’un ajustement de suivi au niveau de la limitation des achats et des prêts et des ventes. Nous pensons qu’au stade où les fondamentaux de l’industrie et les perspectives de crédit des entreprises immobilières se détériorent rapidement (le montant des ventes des 100 premières entreprises immobilières en février était de – 46,3% d’une année sur l’autre, et le taux de croissance a diminué de 8 mois consécutifs par rapport à celui de janvier – 6,2 PCT; au niveau du crédit, le montant total des actifs des entreprises immobilières en défaut au pays et à l’étranger et dont la notation a été abaissée de plus de 10 milliards de RMB depuis 2021 était de 16,77 billions de RMB, ce qui représente 15,8% de l’actif La continuité et la stabilité de la réglementation immobilière au niveau central ne sont pas en conflit avec la tendance à l’assouplissement de la politique au niveau local en raison de la ville. Les villes locales doivent procéder à des ajustements plus raisonnables en fonction des changements irrationnels des fondamentaux actuels, et briser modérément la limite de l’achat et de La limitation des prêts qui n’ont pas été facilement assouplis auparavant, afin d’atténuer la pression à la baisse des fondamentaux trop rapidement par un soutien local ascendant.
Support inférieur rigide de la demande pour améliorer le déplacement du gradient de la demande
Nous pensons que le contrôle administratif traditionnel peut identifier efficacement la demande initiale, mais il est difficile de distinguer avec précision la demande d’investissement de la demande d’amélioration. Au cours de la phase de montée en puissance rapide de l’industrie, la politique traditionnelle de limitation des prêts peut causer certains dommages erronés à la demande d’amélioration raisonnable, en particulier la confirmation stricte de la norme d’acceptation des prêts immobiliers, qui n’exclut pas la libération de l’élasticité de la demande d’amélioration par l’ajustement de suivi de plus de villes. En outre, avec la réduction de la proportion d’acompte local, la CBRC, La Banque centrale a renforcé son soutien aux services financiers pour le logement des nouveaux citoyens (la circulaire sur le renforcement des services financiers pour le logement des nouveaux citoyens propose d’aider les banques commerciales à mettre en œuvre des politiques différenciées de crédit au logement en raison des politiques mises en œuvre dans les villes afin de répondre à la demande raisonnable de crédit pour l’achat de logements par les nouveaux citoyens, d’améliorer le niveau de service de la Caisse de prévoyance pour le logement des nouveaux citoyens et d’optimiser les services financiers pour le logement des nouveaux citoyens). On s’attend à ce que l’intention de transaction du marché soit activée et à ce que les attentes fondamentales s’améliorent grâce au soutien de la couche inférieure de la demande et à l’amélioration du remplacement par Gradient.
Coexistence du nouveau modèle de développement de l’industrie et de la commercialisation
Nous pensons que le nouveau modèle de développement comprend: 1) guider les entreprises immobilières à se débarrasser du modèle de développement extensif à fort effet de levier, à haut chiffre d’affaires et à grande échelle, et participer au développement de haute qualité et à la transformation de l’exploitation immobilière en stock pour promouvoir la nouvelle urbanisation; Mettre en place un mécanisme de marché pour l’approvisionnement multicanal, améliorer la construction du marché du crédit – bail et orienter le retour raisonnable des attentes du marché par le biais du détournement de la demande. Il est difficile pour l’espace de demande de logements abordables d’entreprendre pleinement le changement de capacité de production de l’industrie. Le modèle traditionnel de développement et de vente est toujours confronté à la pression de la commercialisation à court et à moyen terme. Nous insistons sur le fait que la réforme de l’offre et la commercialisation des revenus et des acquisitions resteront les principaux moyens de résoudre les problèmes sur la base d’une demande stable.
Saisir la bêta de l’assouplissement structurel des politiques et l’alpha des fusions et acquisitions
La question de savoir si le changement quantitatif des données de l’industrie peut entraîner un changement qualitatif des politiques doit être examinée plus avant. L’assouplissement systématique de la réglementation et du contrôle de l’immobilier dépend de l’exigence progressive d’une croissance stable de l’industrie, du crédit et du macro – niveau. La politique locale devrait jouer un rôle plus important dans le nouveau cycle de soutien à la base, avec la formation de nouvelles frontières politiques entre le logement et la politique urbaine. Conseils en matière d’investissement: la bêta de l’industrie à l’avenir dépend de l’ajustement structurel de l’industrie, du rythme de dégagement des capacités et de la force de soutien des politiques; Alpha se concentre sur la réparation du bilan et de la marge bénéficiaire des principales entreprises immobilières, la précision du cycle inverse et de l’effet de levier, et l’exploration à long terme de la valeur des scénarios de logement.
Recommandations continues: 1) chef de file de haute qualité: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Groupe Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Croissance de haute qualité: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holdings, etc.; Gestion immobilière de haute qualité: biguiyuan service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng service, etc.
Indice de risque: propagation du risque de crédit industriel; Début du cycle de baisse des ventes de l’industrie; Le contrôle administratif est resté élevé et l’intensité du projet pilote d’impôt foncier a dépassé les attentes.
