Pourquoi la propriété est – elle ici? Une réglementation précise des politiques et une baisse des fondamentaux des ventes ont entraîné une double mortalité des flux de trésorerie financiers et opérationnels dans certaines entreprises immobilières, ce qui a entraîné une crise des flux de trésorerie. Ce cycle de contrôle est plus précis que par le passé, du côté de l’offre, du côté du financement, du côté de la demande, du côté de l’entreprise immobilière et d’autres aspects du resserrement global. Les politiques de « trois lignes rouges », de « deux concentrations » de prêts immobiliers bancaires et de « contrôle des fonds de financement initial » ont limité le financement des entreprises immobilières. Les flux de trésorerie opérationnels ont également été entravés par une surveillance plus stricte des ventes à la baisse et des fonds de pré – vente. Dans le même temps, les dépenses de projet sont relativement rigides, ce qui entraîne une double mortalité des flux de trésorerie financiers et opérationnels, une forte pression de contraction, une faible expansion et des orages fréquents. Par conséquent, le cœur de l’ensemble de l’industrie est que les flux de trésorerie ne sont pas fluides et que la demande est trop faible. À l’heure actuelle, bien qu’il y ait eu des politiques d’assouplissement des prêts au développement, des prêts hypothécaires, des prêts de la Caisse de prévoyance et de la surveillance des fonds de pré – vente dans certaines villes, il faut du temps et de l’énergie pour mettre en œuvre les politiques. Nous estimons que la politique n’est toujours qu’à mi – parcours et qu’elle est en voie d’être davantage axée sur le capital et la demande.
L’industrie immobilière contribue de plus en plus aux recettes fiscales locales, avec une moyenne provinciale de 49,5% en 2020.
La contribution de l’industrie immobilière aux recettes fiscales nationales provient principalement des recettes fiscales liées à l’immobilier et des recettes provenant de la cession de droits d’utilisation des terres appartenant à l’État, qui ont atteint 36% à l’heure actuelle et ont augmenté de 2,67 PCT en 2015 – 2020.
L’accroissement est principalement assuré par les recettes provenant de la cession des droits d’utilisation des terres appartenant à l’État. Le degré de dépendance des recettes fiscales des administrations locales à l’égard de l’industrie immobilière varie considérablement, les provinces les plus dépendantes étant le Zhejiang, le Hunan et le Jiangsu. Les plus faibles sont Ningxia, Mongolie intérieure et Shanxi. De 2015 à 2020, la dépendance des recettes fiscales locales à l’égard de l’industrie immobilière a augmenté dans toutes les provinces du pays, principalement dans les régions du Centre et de l’Ouest où l’économie est relativement faible, comme Qinghai (29,2 PCT) / hunan (26,8 PCT) / Shaanxi (23,7%).
La baisse des fondamentaux de l’immobilier a entraîné une baisse des recettes fiscales, ce qui augmentera le ratio de la dette locale, affectera la capacité de refinancement de l’investissement urbain local et exercera une pression sur le remboursement des intérêts de la dette de l’investissement urbain. Lorsque les fondamentaux de l’immobilier baissent rapidement, les recettes fiscales et les redevances foncières diminuent considérablement, ce qui a une incidence sur les recettes fiscales des administrations locales. La chaîne logique est la suivante: « Réduction des recettes fiscales locales – augmentation du ratio de la dette locale – augmentation de l’écart de fluctuation de l’évaluation des Obligations d’investissement urbain – diminution de la capacité de refinancement – augmentation de la probabilité de défaut non standard – pression sur le remboursement des intérêts des obligations d’investissement urbain », Il a eu une série d’effets négatifs sur la société d’investissement de la ville. Dans les régions où le ratio d’endettement est plus élevé, l’écart de taux d’intérêt entre les obligations d’investissement des villes est plus important et la fréquence des défauts de paiement non standard est plus élevée.
Chongqing, Xinjiang, Hunan, Qinghai et Tianjin sont les provinces où les revenus provenant de la cession de droits d’utilisation des terres appartenant à l’État en 2020 couvrent le faible multiple des intérêts dus sur les obligations d’investissement urbain en 2022. Parmi eux, les finances locales de Tianjin, Hunan et Chongqing dépendent fortement de l’industrie immobilière, de sorte que si l’échelle du marché foncier diminue, la pression sur les paiements d’intérêts à l’échéance des obligations d’investissement urbain dans ces régions augmentera.
Conseil en investissement: Nous pensons que les fondamentaux sont encore au bas, mais la politique d’assouplissement est claire et maintient la cote « surpoids » du secteur du développement immobilier. Auparavant, nous avons jugé que la force de la politique de ce cycle était insuffisante. Récemment, la proportion d’acomptes supplémentaires a diminué et la politique des quatre limites a été assouplie. Nous nous attendions à ce que davantage de politiques soient bénéfiques, principalement axées sur l’amélioration du financement des entreprises et de la demande. Nous croyons que « l’amélioration continue de la politique – l’établissement des fondamentaux de l’industrie devrait être suivi d’une reprise – l’entreprise centrale et les entreprises privées de haute qualité devraient reprendre l’acquisition de terres et la récupération de la marge brute d’acquisition de terres » est la logique principale de 2022, qui atteindra la résonance à trois niveaux des fondamentaux, de l’industrie et de l’entreprise à un stade ultérieur. Les entreprises immobilières dotées d’une bonne qualité de crédit, d’une liquidité abondante et de réserves foncières suffisantes sont les principales orientations de sélection. Il est recommandé de prêter attention aux entreprises immobilières: a – Share Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , H share Overseas Development of China, Green City China, China Resources Land, Longhu Group, China Jinmao, Xuhui Holding Group, China Overseas Hongyang.
Conseils sur les risques: l’épidémie a eu un impact plus important que prévu, les ventes ont chuté plus que prévu, la politique de l’impôt foncier a dépassé les attentes, le défaut de crédit des entreprises immobilières et son impact sur le risque de diffusion.
