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Selon les objectifs économiques des deux conseils locaux, le rapport indique que le taux de croissance du PIB de 5,5% est essentiellement conforme aux attentes du marché et que le taux de croissance des investissements immobiliers devrait être supérieur à 2,1%. Bien que le taux de croissance annuel du PIB en 2021 soit encore de 8,1%, le taux de croissance du PIB en 2021q3 et Q4 a diminué de façon significative et n’a pas été soutenu efficacement, tombant respectivement à 4,9% et 4,0%, ce qui a atteint la valeur la plus basse historique du taux de croissance économique d’un trimestre, à l’exception du taux de croissance du PIB en 2020q1 (affecté par l’épidémie); Les taux de croissance du PIB de l’industrie immobilière Q3 et Q4 sont respectivement de – 1,6% et – 2,9%, ce qui est la première augmentation négative à l’exclusion des causes externes (crise financière de 2008 et épidémie de 20 ans). L’objectif de croissance du PIB pour cette année est d’environ 5,5%, de sorte que le soutien de base de l’immobilier demeure important. Selon nos calculs, selon l’hypothèse neutre (le taux de croissance de la zone d’acquisition de terrains en 22 ans est de – 6%), l’attraction de l’investissement immobilier sur le PIB est de 0266 points de pourcentage. Nous nous attendons à ce que le taux de croissance de l’investissement immobilier atteigne au moins 2,1% en 2022 pour atteindre l’objectif de croissance du PIB de cette année. Mais à l’heure actuelle, la pression sur le capital des entreprises immobilières n’a pas été atténuée, le climat du marché est faible, la volonté des entreprises immobilières d’acquérir des terres et de commencer de nouveaux travaux est toujours faible, si la situation actuelle se poursuit, la pression sur la croissance de l’investissement immobilier tout au long de l’année est grande. Nous pensons donc qu’il est possible d’ajuster davantage les politiques de l’offre et de la demande de l’industrie. À l’heure actuelle, les ventes sont toujours à la fin de la construction, le montant des ventes des 100 premières entreprises immobilières a chuté de 47,9% d’une année sur l’autre en février, et il n’y a pas eu de signes d’amélioration des ventes, car la force motrice de la politique n’a pas encore été atteinte et la base de référence élevée au premier trimestre de l’année dernière est liée, mais la politique de l’offre et de la demande immobilières s’est
La mise en œuvre des politiques approfondit l’ajustement et la politique de « croissance stable» tend à être plus claire.
Insister pour que le ton de la maison ne change pas, garantir la demande, répondre à l’amélioration et à la demande de nouveaux citoyens pour acheter une maison. De 2020 à 2022, le rapport sur le travail du Gouvernement a été publié pendant trois années consécutives. Dans le même temps, dans le cadre de l’objectif de « trois stabilité », l’accent est mis sur le soutien à une demande raisonnable de logement, car les politiques urbaines favorisent un cercle vertueux et un développement sain de l’industrie immobilière. Nous pensons que cela se reflète principalement dans: 1) La garantie de la demande et la satisfaction de l’amélioration. Plus précisément: du côté de la demande, assouplir les restrictions à l’achat de certains groupes de personnes, par exemple pour les étudiants, les travailleurs migrants, les personnes âgées qui migrent, élargir la demande; Le renforcement du soutien au crédit, l’assouplissement approprié du ratio d’acompte et la réduction du taux d’intérêt des prêts immobiliers; Dans le même temps, en ce qui concerne le marché dominé par la demande, l’amélioration de l’espace de libération de la demande est relativement importante, peut se concentrer sur l’amélioration de la demande des politiques d’incitation pertinentes. Récemment, nous avons également vu Zhengzhou, Qingdao Jimo district et d’autres endroits commencer à mettre en œuvre des politiques d’assouplissement au niveau local, mais les résultats réels et la restauration du sentiment du marché doivent encore attendre plus de villes de haut niveau pour suivre. Pour répondre à la demande raisonnable des nouveaux citoyens en matière d’achat de logements, mettre en œuvre une politique différenciée de crédit au logement en raison de la politique de la ville et fournir un soutien solide aux nouveaux citoyens en matière de politique de crédit. La CBRC et la Banque centrale ont publié un avis sur le renforcement des services financiers pour les nouveaux citoyens, en mettant particulièrement l’accent sur « la mise en œuvre d’une politique différenciée de crédit au logement en raison de la mise en œuvre de politiques urbaines, la détermination raisonnable des normes de prêt hypothécaire pour la première maison de nouveaux citoyens répondant aux conditions d’achat de maisons et l’amélioration de la facilité d’emprunt et de remboursement ». Nous pensons que les ajustements suivants sont nécessaires pour répondre aux besoins raisonnables d’achat de maisons des nouveaux citoyens. Par exemple, les nouveaux citoyens achètent leur première maison dans une ville à accès non limité, avec un acompte de 20% minimum et un taux d’intérêt réduit sur les prêts immobiliers.
Aider l’industrie immobilière à explorer de nouveaux modes de développement. Guider l’industrie de l’ancien modèle de « levier élevé et chiffre d’affaires élevé » vers une direction saine et stable.
Depuis le deuxième semestre de 2021, les entreprises immobilières ont connu des orages fréquents et les risques de l’industrie ont été continuellement éliminés, ce qui a permis à l’industrie et aux entreprises immobilières de se rendre pleinement compte que l’ancien modèle de croissance rapide par un effet de levier élevé et un chiffre d’affaires élevé n’est pas viable dans l’environnement actuel du marché, que la croissance de l’échelle n’est pas la demande la plus importante des entreprises immobilières, que l’accent est mis davantage sur la sécurité et la gestion stable, et que l’ensemble de l’industrie est également Gérer la transformation axée sur les opérations. À l’ère où le marché immobilier est passé de l’accroissement à l’accroissement des stocks, de nouvelles possibilités de développement industriel sont apparues. Nous pensons que le nouveau modèle de développement a trois orientations clés, qui sont toutes reflétées dans le rapport de travail du Gouvernement: la rénovation urbaine (« Promotion ordonnée de la rénovation urbaine »), Location de logements (“accélérer le développement de logements locatifs abordables” “insister sur la combinaison de la location et de l’achat, accélérer le développement du marché des logements locatifs à long terme et promouvoir la construction de logements locatifs abordables”), prestataires de services intégrés (“renforcer la fonction de service communautaire”). L ‘« exploration d’un nouveau modèle de développement » de l’immobilier consiste en fait à orienter les entreprises immobilières vers des sous – domaines connexes, tels que le commerce, la construction d’agents, la gestion immobilière et les appartements à loyer long. Dans l’environnement actuel de croissance limitée de l’échelle des activités de développement de L’industrie immobilière, il y a encore de la place pour l’amélioration de la contribution future des entreprises immobilières à la réalisation de revenus diversifiés et les risques seront dispersés.
Conseils en matière d’investissement
Récemment, il y a eu beaucoup de politiques favorables à l’immobilier, mais en termes d’effet, l’effet de stimulation du marché est limité, nous pensons qu’il est encore nécessaire d’attendre le suivi des villes de haut niveau pour avoir un signal substantiel; Dans le même temps, en ce qui concerne les exigences des objectifs économiques, la pression globale sur la stabilité de la croissance est encore forte cette année et l’immobilier doit encore jouer un rôle de soutien. Par conséquent, nous pensons que le rythme d’ajustement des politiques aux deux extrémités de l’offre et de la demande sera encore accéléré après les deux sessions et qu’il y aura une orientation politique plus claire après la publication des données du Bureau de statistique de janvier à février à la mi – mars. Du point de vue de l’investissement dans le secteur, les attentes en matière d’amélioration des politiques continuent de se renforcer et, en mars et avril, il est fortement recommandé de continuer à se concentrer sur les possibilités du secteur immobilier. Nous suggérons de prêter attention à trois lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières présentant un faible risque de crédit, des canaux de financement ouverts et une sécurité élevée: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Vanke a, Longhu Group et China Resources Land. Sous l’influence de l’amélioration des politiques macro économiques et industrielles, telles que la réduction des taux d’intérêt, les entreprises immobilières élastiques à revenu marginal élevé: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement le secteur immobilier post – cycle: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng Life et xinchengyue service.
Conseils sur les risques
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
