Guide du rapport / points de vue de base
En 2022, l’accent devrait être mis sur l’impact potentiel de la rénovation urbaine sur l’investissement immobilier. Le champ d’application de la rénovation urbaine comprend la rénovation de « trois districts et un village », c’est – à – dire la rénovation de vieilles communautés, de vieilles usines, de vieux blocs et de villages dans la Ville, ce qui entraîne un investissement beaucoup plus important que la rénovation d’une seule communauté. Le quatorzième plan quinquennal établit pour la première fois des indicateurs quantitatifs pour la rénovation urbaine dans le cadre du plan quinquennal, qui sera axé sur l’orientation du développement à l’avenir. À l’heure actuelle, l’échelle des investissements au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal publié par seulement 2 provinces et 6 villes a atteint près de 5 billions de yuans (y compris les estimations), et l’échelle des investissements à l’échelle nationale pourrait encore dépasser les attentes à l’avenir (la proportion nationale de la population et du PIB correspondant à 2 provinces et 6 villes est d’environ 16%), parmi lesquels le développement régional, Les villes intelligentes et les éco – villes sont des domaines potentiellement inattendus. À l’heure actuelle, un grand nombre d’entreprises immobilières ont participé activement à la rénovation des anciennes usines, des zones urbaines et des villages urbains, ce qui devrait stimuler l’investissement immobilier plus que prévu. L’investissement immobilier dépassera les attentes et contribuera à la réalisation de l’objectif de croissance de 5,5%. En ce qui concerne les actifs en actions, on s’attend à ce que la performance des secteurs liés à la croissance stable passe par Q1; En ce qui concerne les obligations à taux d’intérêt, le rendement des bons du Trésor à 10 ans devrait encore augmenter à 3,2% à la fin du premier trimestre et au début du deuxième trimestre.
La rénovation urbaine est le contenu clé du quatorzième plan quinquennal, et la couverture des « trois zones et un village » est beaucoup plus grande que celle de la reconstruction des anciennes communautés, comme nous l’avons souligné dans notre rapport précédent intitulé « d’abord, puis briser, faire des percées », l’investissement stratégique représenté par la rénovation urbaine et la protection de l’investissement immobilier sera un facteur important pour stimuler l’investissement immobilier au – delà des attentes en 2022. À l’heure actuelle, le marché s’attend à ce que la construction de logements locatifs abordables soit pleinement réalisée, mais la reconnaissance de l’ampleur potentielle des investissements dans la rénovation urbaine est encore insuffisante.
Dans un article publié dans le magazine qiuye, le Secrétaire général a souligné que « pour améliorer la stratégie d’urbanisation, faire de la sécurité de la vie et de la santé des gens l’objectif fondamental du développement urbain, mieux promouvoir l’urbanisation centrée sur l’homme et rendre la ville plus saine, plus sûre et plus habitable », la rénovation urbaine est l’un des éléments importants de la tâche de « nouvelle urbanisation ».
En termes de définition spécifique, en avril 2021, la Commission nationale du développement et de la réforme a publié les tâches clés pour le développement d’une nouvelle urbanisation et d’une intégration urbaine – rurale en 2021, dans lesquelles le contenu principal de la rénovation urbaine est précisé comme suit: « promouvoir la transformation de « trois zones et un village» en « trois zones et un village» dans les anciennes zones urbaines, y compris les anciennes zones résidentielles, les anciennes zones d’usine, les anciens blocs et les villages urbains». Par définition, il n’est pas difficile de constater que la portée de la rénovation urbaine et l’ampleur des investissements qui en résultent sont beaucoup plus importantes que la rénovation d’une seule vieille communauté.
Du point de vue de l’objectif de planification, le quatorzième plan quinquennal établit pour la première fois des indicateurs quantitatifs pour la rénovation urbaine dans le cadre du plan quinquennal, qui exige que « 219000 anciennes zones résidentielles urbaines construites avant la fin de 2000 soient reconstruites, que les anciennes zones industrielles des grandes villes soient fondamentalement reconstruites, qu’un certain nombre de grandes rues anciennes soient reconstruites et qu’un certain nombre de villages urbains soient reconstruits en fonction des conditions locales».
Les anciennes communautés sont l’une des directions de la rénovation urbaine. On estime que la rénovation des anciennes communautés avec un investissement annuel moyen de 800 milliards de RMB au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal est l’une des directions importantes de la rénovation urbaine. Au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal, 219000 anciennes communautés urbaines construites avant la fin de 2000 doivent être reconstruites. Selon les rapports de travail du Gouvernement au fil des ans, 19 000, 39 000 et 56 000 plans de rénovation des anciennes communautés à la fin de 2019, 2020 et 2021 respectivement (l’échelle de rénovation des anciennes communautés avant 2019 est très petite et est ignorée ici). Par conséquent, il ne reste que 105000 cellules à démarrer en 2022 – 2025, et il n’y a pas beaucoup d’inventaire dans les anciennes cellules à démarrer. L’effet d’attraction subséquent sur l’investissement après l’atténuation de l’énergie cinétique de démarrage doit être observé en mettant l’accent sur l’investissement dérivé dans le processus de construction. En ce qui concerne l’ampleur de l’investissement, divers ministères et commissions ont divulgué à différentes occasions des données pertinentes sur la reconstruction des anciennes communautés chinoises. Le nombre de vieilles communautés à reconstruire en Chine est d’environ 219000, impliquant plus de 42 millions d’habitants, avec une superficie de construction d’environ 4 milliards de mètres carrés. L’investissement total estimé est de 4 billions de yuans. Si la période de reconstruction est de cinq ans, l’investissement supplémentaire annuel peut être d’environ 800 milliards de yuans.
L’investissement immobilier peut également être stimulé par la transformation des villages urbains dans les anciennes usines. À l’heure actuelle, certaines provinces publient des plans d’investissement plus élevés. Du point de vue de l’organisme d’investissement, un grand nombre d’entreprises immobilières ont participé activement à la transformation des anciennes usines, des villes et des villages urbains, et on s’attend à ce qu’elles jouent un rôle supplémentaire dans l’investissement immobilier. Selon les statistiques de l’indice central, un grand nombre d’entreprises immobilières ont été réparties dans le domaine de la rénovation urbaine. La province de Guangdong est la province avec l’avantage le plus évident de la rénovation urbaine. Prenons Shenzhen par exemple, 21 entreprises immobilières ont participé à l’investissement dans la rénovation urbaine à Shenzhen, dont Environ un tiers sont des entreprises d’État, et les entreprises privées sont également très enthousiastes à participer.
Selon nos statistiques, certaines provinces ou capitales provinciales ont publié des objectifs quantitatifs clairs pour les investissements dans la rénovation urbaine, et les plans provinciaux comprennent Liaoning, Henan, etc.; Les capitales provinciales et les municipalités relevant directement du Gouvernement central comprennent Shenzhen, Guangzhou, Chengdu, Wuhan, Nanchang et Qingdao. L’ampleur prévue des investissements dans la rénovation urbaine au cours de la seule période couverte par le quatorzième plan quinquennal dans les régions susmentionnées a atteint 4 700 milliards de RMB. Étant donné que le PIB des régions susmentionnées ne représente que 16% du pays et que la population ne représente que 16% du pays, l’ampleur des investissements à l’échelle nationale pourrait encore dépasser les attentes. Il convient de noter que, bien que le Ministère du logement et du développement rural urbain n’ait sélectionné que 21 villes pilotes pour la rénovation urbaine, nous pensons que l’intention de la sélection des villes pilotes est de prendre les villes typiques comme point de départ pour explorer le système opérationnel de rénovation urbaine, ce qui ne signifie pas que la rénovation urbaine n’est effectuée que dans 21 villes. Par exemple, la province de Guangdong n’est pas une région pilote, mais elle est en fait un chef de file national dans le domaine de la rénovation urbaine; En outre, selon les statistiques, depuis 2021, plus de 30 provinces et villes ont mis en place des politiques de rénovation urbaine, dont la portée est beaucoup plus large que celle des villes pilotes.
Du point de vue des domaines spécifiques, le développement régional, les villes intelligentes et les éco – villes sont les orientations possibles de la rénovation urbaine. Le développement régional est l’orientation clé de la rénovation urbaine. Le développement régional fait référence à la transformation systématique, à l’investissement, à la construction, à l’exploitation et à l’entretien des zones relativement fragmentées à une certaine échelle, sur la base de la conformité avec les plans nationaux et locaux. En ce qui concerne le contenu urbain, la rénovation des villages urbains et la rénovation des anciennes villes appartiennent à la catégorie de la rénovation urbaine. De nombreuses provinces et villes considèrent le développement régional comme l’orientation clé de la rénovation urbaine dans la planification du travail. Par exemple, la province du Fujian a proposé « la mise en œuvre du projet de rénovation urbaine, en mettant l’accent sur la promotion de la transformation et de l’amélioration globales des anciennes communautés, blocs et districts »; La province d’Anhui propose de « promouvoir la construction pilote d’unités de rénovation urbaine (districts) »; Chengdu, Province du Sichuan, a précisé qu’en 2022, « 30 nouveaux projets de rénovation de district » Qingdao, Province du Shandong, a proposé dans le plan de rénovation urbaine « d’optimiser davantage l’aménagement industriel et d’améliorer la fonction urbaine en encourageant le réaménagement de district inefficace ».
Les villes intelligentes, les éco – villes et d’autres domaines chauds futurs seront également l’orientation clé de la rénovation urbaine à l’avenir, qui a été mentionnée dans les rapports de travail gouvernementaux de nombreuses provinces et villes. En ce qui concerne les villes intelligentes: par exemple, la province du Shandong a proposé « d’accélérer la rénovation urbaine et de mettre davantage l’accent sur l’amélioration du niveau de développement urbain intelligent, vert, équilibré et bidirectionnel; et de construire 1200 communautés intelligentes ».
La province de Henan a proposé d’utiliser les technologies numériques pour permettre la gouvernance sociale, de construire des villes jumelles numériques et des communautés intelligentes, de faciliter le trafic urbain et d’améliorer le niveau d’intelligence. En ce qui concerne l’éco – Ville, le rapport de travail du Gouvernement provincial du Fujian propose de mettre en œuvre le projet d’éco – continuité et de construire systématiquement des zones côtières et montagneuses d’éco – continuité. La province du Shandong a proposé de « libérer pleinement la valeur des ressources vertes urbaines et de construire un espace écologique avec de belles montagnes et des rivières ».
À l’heure actuelle, l’investissement dans la rénovation urbaine présente des caractéristiques plus diversifiées en termes d’arrangement de financement. Le mode de collecte de fonds de chaque ville est formulé indépendamment en raison de la politique de la Ville, mais la plupart des villes présentent des projets d’appui financier local et d’appariement actif de la dette spéciale. Caractéristiques du financement à plusieurs niveaux des institutions de marché participantes.
Premièrement, le soutien financier local, comme Beijing, Shanghai et d’autres villes, a indiqué que les administrations municipales et de district organiseraient des fonds financiers pour soutenir la reconstruction des anciennes zones, la rénovation des anciennes maisons et la reconstruction des villages urbains; Deuxièmement, encourager la participation à la construction de la rénovation urbaine par l’émission d’obligations spéciales locales. Des dispositions similaires ont été prises dans les règlements sur la rénovation urbaine publiés à Shanghai, Chongqing et Shenyang. Troisièmement, la participation du capital social par le biais d’un financement à plusieurs niveaux, la réglementation de la rénovation urbaine dans toutes les régions fait référence à l’introduction active de la participation du capital social, les forces du marché peuvent participer par l’investissement direct, l’investissement indirect et la construction d’agents; Quatrièmement, les administrations locales ont activement mis en place des fonds de rénovation urbaine pour les guider. Actuellement, le montant total des fonds de rénovation urbaine émis par les villes a dépassé 200 milliards de RMB. Du point de vue de la situation réelle actuelle, il est vrai qu’un grand nombre d’entreprises immobilières et d’entreprises locales d’investissement urbain collaborent à la construction et à la participation à la rénovation urbaine, ce qui présente les caractéristiques du soutien et de l’orientation du Gouvernement et de la participation active des entreprises privées, telles que La rénovation urbaine à Wuhan pour la première fois avec la coopération stratégique de construction urbaine de Wuhan, et la rénovation urbaine à Tianjin pour la coopération stratégique entre Tianjin Taida et China Construction 6th Bureau; Vanke participe à la rénovation urbaine en coopération stratégique avec China Railway Construction Port and Channel Administration.
En outre, nous pensons que la question de savoir si les politiques de crédit, telles que la concentration des prêts, doivent encore être adaptées aux besoins de crédit de la rénovation urbaine est également une orientation importante à l’avenir. Premièrement, la rénovation urbaine et le logement garanti sont deux orientations importantes de l’investissement politique. Actuellement, les prêts liés au logement locatif garanti n’ont pas été inclus dans la gestion de la concentration des prêts. Si cette réforme s’étend à la rénovation urbaine à l’avenir, elle libérera des lignes de crédit pour l’investissement connexe, et les changements de politique dans ce domaine peuvent être étroitement surveillés à l’avenir. Deuxièmement, en ce qui concerne la question de savoir si la participation des entreprises d’infrastructure à la rénovation urbaine est incluse dans la gestion de la concentration des prêts, nous pensons qu’il existe également un certain espace d’évaluation élastique sous le ton général de la « croissance stable ».
En 2022, l’immobilier met l’accent sur l’investissement stratégique représenté par la rénovation urbaine et le dividende stratégique dans le contexte de la combinaison de la location et de l’achat. Nous pensons qu’à l’avenir, l’investissement immobilier sera stimulé par la mise à jour de Shenzhen New Land Tool Planning &Architectural Design Co.Ltd(300778) Deuxièmement, le dividende politique dans le contexte de la location – achat. En ce qui concerne la « location », le système de location à long terme, qui repose principalement sur la location de logements à des fins de sécurité, constituera un complément important au système de logement existant. On estime que d’ici 2022, l’investissement immobilier sera de 300 à 350 milliards de RMB, ce qui contribuera d’environ 1,4 à 1,7% au taux de croissance de l’investissement immobilier. En ce qui concerne l ‘« achat », on s’attend à ce que la politique de restriction à l’achat et au prêt soit progressivement assouplie dans le domaine du logement commercial, en particulier dans les villes de premier et de deuxième niveaux, en 2022, afin de répondre à la demande de logements urbains en flux net de population; La demande raisonnable d’hypothèques résidentielles améliorées sera également satisfaite efficacement, et l’assouplissement de la politique du côté des ventes stimulera la demande et favorisera la stabilisation des investissements immobiliers, une tendance qui s’est progressivement matérialisée en 2022.
Nous nous attendons à ce que l’investissement immobilier dépasse les attentes et contribue à la réalisation de l’objectif de croissance de 5,5%. Dans ce contexte, nous nous attendons à ce que la performance des secteurs liés à la croissance stable des actifs de capitaux propres passe par Q1; En ce qui concerne les obligations à taux d’intérêt, le rendement des bons du Trésor à 10 ans devrait encore augmenter à 3,2% à la fin du premier trimestre et au début du deuxième trimestre.
Conseils sur les risques: les investissements dans la rénovation urbaine n’ont pas été aussi importants que prévu.
