Les dominos des entreprises immobilières à fort effet de levier sont comme une série de tonnerres et de tonnerres, l’industrie immobilière a tranquillement un moment historique.
Le 11 mars 2022, l’inversion de type V des actions a, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
L’écart de capitalisation boursière le plus important entre les deux sociétés est survenu le 16 août 2016, après que baoneng ait tiré sur Vanke en 2016. À cette époque, Vanke avait une capitalisation boursière de 257,8 milliards de RMB, Poly seulement 87,5 milliards de RMB, et Vanke était 2,95 fois Poly. En moins de six ans, le monde a changé! En fait, les changements se sont produits principalement au cours de l’année dernière, pour être précis, au cours des sept derniers mois: les actions de Vanke ont chuté de 48% depuis mars et les actions Poly ont augmenté de 75% depuis août.
Derrière cette hausse et cette baisse se trouve la séparation stratégique globale entre les deux entreprises au cours des dernières années. L’une a proposé de « revenir aux trois premiers» en 2017 et l’autre a crié « vivre» en 2018, ce qui a entraîné un changement quantitatif qualitatif dans les ventes, le stockage des terres, le financement et la gestion des deux parties. À l’aube de 2022, l’un d’eux a proposé d’aller de l’avant et l’autre a crié « l’âge du fer noir ». En cette ère de changements profonds, qui peut rire jusqu’à la fin?
Vanke est cotée simultanément à Shenzhen et à Hong Kong. Si la valeur marchande des actions a et H est calculée séparément et additionnée, la valeur marchande réelle de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Pourquoi un changement aussi radical s’est – il produit en seulement six mois?
Ce n’est pas seulement le volume absolu de la taille ou de la performance qui détermine le cours des actions ou la valeur marchande d’une entreprise, mais plutôt la croissance. Avant que la capitalisation boursière de poly ne dépasse Vanke, en fait, elle a dépassé Vanke dans tous les aspects, de la croissance des performances à la croissance des ventes, des réserves foncières et du financement.
Le 10 janvier, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) À l’heure actuelle, Vanke n’a pas publié d’avis de rendement ou de rapport rapide pour 2021. D’après les trois rapports trimestriels, le chiffre d’affaires d’exploitation est de 271,5 milliards de RMB, en hausse de 12,42% par rapport à l’année précédente, et le bénéfice net est de 16,69 milliards de RMB, en baisse de 15,98% par rapport à l’année précédente.
En ce qui concerne les ventes, Poly a réalisé une superficie contractuelle de 33 330200 mètres carrés en 2021, soit une diminution de 2,23% par rapport à l’année précédente; Le montant des contrats signés s’est élevé à 534929 milliards de RMB, en hausse de 6,38% par rapport à l’année précédente. En 2021, Vanke a réalisé une superficie contractuelle de 38 078000 mètres carrés, en baisse à deux chiffres pour atteindre 14,3% d’une année sur l’autre. Le montant des ventes contractuelles a atteint 627,78 milliards de RMB, en baisse de 10,85% d’une année sur l’autre.
En 2022, l’industrie est entrée dans l’obscurité avec un bruit de tonnerre. En janvier – février, Poly a signé un contrat de 52,28 milliards de RMB, en baisse de 30,4% par rapport à l’année précédente, un peu mieux que la baisse moyenne de 34% des 100 premières entreprises immobilières. Vanke a réalisé des ventes de 64,97 milliards de RMB au cours des deux premiers mois de cette année, en baisse de 44,3% par rapport à 116,63 milliards de RMB au cours de la même période l’an dernier.
En ce qui concerne le stockage du sol, selon les données de Kerry, la valeur totale du stockage du sol de poly à la fin de 2020 a dépassé Vanke, atteignant 2,52 billions de RMB, dont 1,58 billion de RMB pour le stockage du sol des capitaux propres, se classant respectivement deuxième et troisième dans l’industrie. Les deux chiffres de Vanke sont respectivement de 1,88 billion de dollars et 1,14 billion de dollars, se classant cinquième et septième dans l’industrie.
En 2021, les deux entreprises ont maintenu un bon rythme de prise de terrain en dépit du ralentissement des entreprises immobilières privées, mais Poly a encore légèrement dépassé. En 2021, Poly a ajouté 399,5 milliards de RMB de réserves de terre, tandis que Vanke a ajouté 394 milliards de RMB de réserves de terre, se classant respectivement deuxième et troisième dans l’industrie, ce qui signifie que l’écart entre Poly et Vanke dans la valeur totale des réserves de terre continue de s’élargir légèrement à la fin de 2021.
En ce qui concerne le montant du financement, comme le rapport annuel détaillé de 2021 n’a pas encore été divulgué, poly est toujours en avance sur le marché libre. Les journalistes du China fund journal n’ont pas fait de statistiques complètes. En 2021, Poly a émis 14 nouvelles obligations de sociétés, billets à moyen terme, ABS, etc., pour un montant total de 20,43 milliards de RMB; Vanke a lancé 15 nouveaux projets pour un montant total de 16,9 milliards de RMB.
En ce qui concerne les coûts de financement, Poly Property, qui dépend de l’entreprise centrale China Poly Group, présente également un léger avantage par rapport à Vanke, qui dépend de l’entreprise publique locale Shenzhen Metro. Selon les données du rapport semestriel de 2021, le coût moyen de financement de poly était de 3,62%, en baisse de 1,15 point de pourcentage par rapport à 4,77% de l’année dernière, et seulement 2 points de base par rapport à China National Offshore property. Le coût moyen de financement de Vanke est de 4,27%, en baisse de 1,86 point de pourcentage par rapport à l’année précédente, se classant au sixième rang de l’industrie.
Si les ventes, le stockage des terres et le financement ne sont que des questions tactiques, le moteur sous – jacent est la stratégie, qui vient du jugement sur la tendance future de l’industrie immobilière chinoise.
À la fin de 2017, Song guangju, alors Président de Poly Real Estate, a proposé l’objectif de « revenir aux trois premiers ».
Avant la montée de biguiyuan, Evergrande et rongchuang au cours des dix dernières années, Poly a formé la première équipe de l’industrie immobilière chinoise, avec China Merchants, Vanke et Jindi. Poly, le « patron » de l’entreprise centrale qui a connu une croissance presque commune avec le marché chinois du logement commercial, a longtemps été parmi les trois premiers de l’industrie en termes de volume des ventes, mais depuis 2013, Poly n’a pas été parmi les trois premiers pendant de nombreuses années consécutives. Lors de l’assemblée générale des actionnaires de décembre 2017, Song guangju a clairement indiqué qu’au cours des deux à trois prochaines années, la société retournerait dans les trois premiers de l’industrie, et cette année – là, Poly a été battu par Black Horse rongchao et est tombé au cinquième rang.
D’où vient la confiance de Paulie?
Lors de l’assemblée générale des actionnaires qui a suivi le troisième trimestre de 2019, les journalistes du China fund journal ont eu des échanges approfondis avec la haute direction de poly.
En ce qui concerne la façon de voir la situation actuelle et l’avenir de l’industrie immobilière chinoise, Song guangju a déclaré que « si le taux d’urbanisation passe à plus de 80% selon les normes des pays développés occidentaux, le marché immobilier sera toujours optimiste au moins au cours des cinq à dix prochaines années », mais que « ce processus peut fluctuer et sera perturbé par de nombreux facteurs ».
En ce qui concerne le plan de développement immobilier de Poly, Song guangju a déclaré que Poly avait fait son propre pas, était fermement optimiste sur le développement de l’industrie, mais n’a pas non plus fait de progrès, ou principalement dans les capitales provinciales, pour augmenter les investissements stratégiques dans les régions développées. En outre, de nombreuses tentatives ont été faites dans le domaine de la gestion interne et du mécanisme d’exploitation, en tant qu’entreprise d’État, elle a également fait des incitations au capital et des investissements de suivi. En ce qui concerne la stratégie en matière de talents, de jeunes cadres sont sélectionnés et affectés à l’échelon de la réserve pour une formation systématique afin de préparer l’équipe de talents au développement de la prochaine décennie.
Malheureusement, l’objectif de Paulie de revenir aux trois premiers n’a pas pu être atteint sous le mandat de cette figure méritoire de l’histoire. Le 29 juillet 2021, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Selon les données de Kerry, Poly se classe au quatrième rang de l’industrie en 2021, qu’il s’agisse d’un calibre complet ou d’un calibre des capitaux propres, dont rongchuang, Vanke et biguiyuan sont en tête du calibre des capitaux propres, et Vanke, Evergrande et biguiyuan sont en tête du calibre des capitaux propres.
Cependant, avec la chute d’Evergrande, poly est revenu en 2022 avec peu de suspense, et le nouveau président Liu Ping a proposé un nouvel objectif: maintenir l’entreprise centrale en premier, continuer à devenir le leader de l’industrie immobilière chinoise, entrer dans la compétition de trois. Le reporter de China fund News a appris de l’intérieur de poly que plus de dix directeurs généraux de la branche des années 80 ont été promus en 2022 par Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Contrairement à Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
La sensibilisation au risque est très forte et semble être une tradition de Vanke. Dès 2007, Wang Shi, alors Président de Vanke, a lancé la « théorie du point d’inflexion», une pierre a provoqué des milliers de vagues, après quoi la crise financière mondiale s’est effectivement produite, ce qui a également eu un impact sur l’industrie immobilière chinoise. Mais depuis lors, le « Plan des quatre billions de yuans » a permis à l’industrie immobilière chinoise de retrouver du sang du jour au lendemain et de se développer rapidement pendant cinq ou six ans.
Mais en 2014, les stocks de l’ensemble de l’industrie étaient élevés et le marché était encore confus. Wang Shi a de nouveau mis de côté l’affirmation selon laquelle l’âge d’or de l’industrie immobilière était terminé et est entré dans l’âge d’argent. Toutefois, depuis lors, la réforme structurelle de l’offre et la monétisation de la réforme des hangars ont permis à l’industrie immobilière de se développer rapidement.
Avec la tentative de sniper de baoneng, Wang Shi a démissionné de son poste de Président lors de l’assemblée générale des actionnaires en juillet 2017 et a officiellement remis le bâton Yu Liang. Le successeur de Vanke semble plus prudent que son prédécesseur. Plus d’un an après avoir pris ses fonctions, la réunion d’automne de Vanke a eu lieu à dameisha, Shenzhen, les 28 et 29 septembre 2018. L’écran du lieu et les mots « vivre» sur les murs latéraux ont attiré l’attention. À cette époque, l’industrie était encore en plein essor, ce qui a vraiment effrayé les pairs.
En fait, lors de la réunion mensuelle de Vanke à la mi – septembre de cette année – là, Yu Liang a déclaré: « la première chose que Vanke doit faire est de procéder à un examen stratégique afin de « vivre » comme objectif final. Par la suite, le jugement de Yu Liang peut également être qualifié de prospectif, peut – être sur la base de ce jugement, Vanke a ralenti ses pas.
En 2022, Yu Liang est encore plus pessimiste, et son discours à la réunion de 2022 du Groupe Vanke a été diffusé en février de cette année. Le discours de Yu Liang a mis en évidence une nouvelle affirmation: l’industrie est arrivée à l’ère du fer noir.
Yu Liang a déclaré que 2022 était l’année où le Groupe a brisé le chaudron et s’est battu contre l’eau, ainsi que le début d’une nouvelle ère. Yu Liang a dit franchement qu’en 2022, le rétrécissement de l’horloge était une bataille de vie et de mort, “mort ou vivant”, sans statut intermédiaire.
Sur le plan culturel, Yu Liang a souligné que l’entreprise devrait économiser de l’argent, réduire les déchets et créer une « atmosphère de guerre » économe. Yu Liang a également cité un exemple: « mon assistant ne m’achètera pas de première classe lors de la réservation d’un billet d’avion. S’il y a du temps pour s’approcher d’un vol, quel vol sera bon marché. Ce n’est pas le plus important d’économiser de l’argent. Le signal est très important.»
Comment le sort des deux futurs géants de l’immobilier appartenant à l’État évoluera – t – il à l’ère des grands changements sans précédent du siècle dernier? Laissez le temps de répondre.
