Principaux points de vue:
Rapport de travail du gouvernement lors des deux sessions: ajuster les trois points clés du marché immobilier cette année. Dans l’ensemble, le rapport de travail du Gouvernement de 2022 a poursuivi les déclarations pertinentes de la Conférence centrale de travail économique à la fin de 2021. L’expression de l’immobilier comprend principalement trois aspects clés: « répondre aux besoins raisonnables des acheteurs de maisons en matière de logement », « promouvoir un cercle vertueux et un développement sain en raison des politiques urbaines » et « assurer la construction de logements locatifs ». Nous analysons la relation entre les politiques des deux comités et les ventes de logements commerciaux et les revenus du secteur. Sous la pression à la baisse des fondamentaux au cours des 14 à 15 dernières années, les politiques ont été fréquemment soufflées par le vent chaud, et les revenus relatifs du secteur ont été respectivement de 26% et 50%. Depuis le début des 22 dernières années, les revenus relatifs du secteur sont de 11%. Nous pensons que les fondamentaux actuels sont similaires à 14 ans et les politiques sont similaires à 14 à 15 ans.
Connaître l’Antiquité et pousser aujourd’hui: 14 – 16 ans de reprise et de comparaison. En février 2014, les ventes de logements sont entrées dans la zone de croissance négative, avec une baisse annuelle de – 16% au premier semestre de l’année. Avec le renforcement progressif de la politique, le marché immobilier s’est amélioré, ce qui a entraîné une hausse des prix de l’immobilier en 16 ans. À titre de comparaison, la performance du marché au deuxième semestre de 21 ans est très similaire à celle du marché de 14 à 16 ans, les mêmes ventes et les mêmes prix de l’immobilier baissent, tandis que les terres, les nouveaux travaux et les investissements baissent plus fortement.
Quelles sont les étapes de la politique actuelle? Reprise de la politique de 14 à 15 ans: au niveau central, la Banque centrale a publié de nouvelles règles pour la reconnaissance des premiers logements en septembre 2014, qui ont été considérées comme un véritable début d’assouplissement, puis a réduit le ratio d’acompte de la Caisse de prévoyance en mars 2015 et le ratio d’acompte des prêts aux entreprises en février 2016. Au niveau local, plus de 120 villes ont ajusté le ratio d’acompte du Fonds d’accumulation au cours des 14 à 16 dernières années, et environ 40 villes ont assoupli les restrictions à l’achat. Beijing, Shanghai, Guangzhou et d’autres villes de première ligne ont réduit le taux d’intérêt du prêt du Fonds d’accumulation. Selon des statistiques incomplètes, depuis le début de l’année jusqu’à présent, les politiques urbaines ont été assouplies plus de 20 fois. Par comparaison, le degré d’assouplissement de toutes les dimensions est loin d’être suffisant. Nous en sommes encore au stade initial de l’assouplissement des politiques et certains outils politiques sont encore en gestation. La voie du Bas, le nombre de villes qui adoptent des politiques d’assouplissement et l’utilisation d’outils politiques continueront d’augmenter, de mars à mai étant une période d’ajustement intensif des politiques locales. La voie du haut niveau et l’intensité et l’espace politiques de la « croissance stable » au niveau central méritent d’être attendus.
Le système de logements sociaux est entièrement organisé. Le développement du système moderne de sécurité du logement en Chine a généralement traversé quatre étapes. Actuellement, le logement locatif de sécurité est devenu le principal point de départ de la construction du système chinois de sécurité du logement. Selon notre estimation, 10,41 millions de logements locatifs subventionnés devraient être construits au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal, avec un investissement de 2,38 à 2,65 billions de yuans dans les logements locatifs subventionnés; En 2022, l’effet d’attraction des logements locatifs subventionnés sur l’investissement immobilier est de 2,31% – 3,34%, ce qui est relativement limité.
Conseils en matière d’investissement: À l’heure actuelle, nous pensons que la ligne principale de la « croissance stable » s’étendra sur toute l’année. À l’heure actuelle, peu importe la position du Gouvernement central ou du gouvernement local, l’intention de soutenir le marché est évidente. Dans le contexte de la pression à la baisse croissante des fondamentaux, la période d’ajustement intensif des politiques locales est entrée en mars – mai, et la force et l’espace politiques de la « croissance stable » méritent d’être attendus. Sous la ligne principale de « croissance stable », la voie de la déduction du marché est progressivement claire, les entreprises d’État centrales ont encore de l’espace à la hausse, tandis que le marché passe progressivement de la résidence des entreprises d’État centrales à la résidence des entreprises privées et des sociétés de gestion immobilière. À moyen terme, nous nous concentrons principalement sur les résultats de la vérification de deux réformes du côté de l’offre: 1) La situation du marché de la première et de la deuxième ronde; Les deux points ci – dessus sont directement liés à la logique de récupération des bénéfices à moyen et à long terme des entreprises immobilières de haute qualité et au changement de modèle industriel. Nous recommandons de prêter attention aux principaux acteurs de l’industrie du développement résidentiel de haute qualité: Vanke a ( China Vanke Co.Ltd(000002) ), Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ) Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) ) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ( Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Il est recommandé de se concentrer sur les sociétés de gestion immobilière de haute qualité: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ), Xuhui Yongsheng Service (1995.hk), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ).
Conseils sur les risques: risque que la fermentation des événements à risque dépasse les attentes et que l’environnement politique ne s’améliore pas comme prévu.
