Principaux points d’investissement
En février, les nouveaux prêts à moyen et long terme des résidents se sont élevés à 45,9 milliards de RMB, ce qui est négatif pour la première fois depuis les statistiques. On s’attend à ce que d’autres changements marginaux dans les politiques se concentrent sur les possibilités d’investissement dans les actions immobilières.
Pour la première fois, l’hypothèque est négative, principalement en raison de trois facteurs: la faible demande, les facteurs saisonniers, le remboursement de l’hypothèque avec l’augmentation du solde de l’hypothèque atteint un certain volume. Il est vrai que les fondamentaux de la propriété continuent de s’affaiblir, mais cela ne signifie pas que les fondamentaux de la propriété et la demande d’hypothèques ont chuté de façon abrupte.
1. La demande est faible. Les ventes de logements commerciaux ont considérablement diminué depuis août de l’année dernière, passant de – 19,7%, – 16,9%, – 24,1%, – 17,2%, – 19,6% par rapport à l’année précédente. Selon les données des 100 premières entreprises immobilières, les ventes de janvier à février de cette année sont également faibles.
2. Facteurs saisonniers. En février, le montant des ventes était relativement faible saisonnièrement, de même que celui des nouveaux résidents à moyen et à long terme.
De 2017 à 2021 (à l’exclusion de 2020), les prêts à moyen et à long terme accordés aux nouveaux résidents en février représentaient en moyenne 74% de la valeur moyenne mensuelle de l’année en cours, soit 6% des nouveaux résidents à moyen et à long terme de l’année en cours.
3. À l’heure actuelle, le remboursement de l’hypothèque a atteint un certain volume et les ventes ont considérablement diminué, ce qui est susceptible d’entraîner une croissance négative de l’hypothèque. Il est vrai que les fondamentaux de l’immobilier ont continué de s’affaiblir, mais cela ne signifie pas que la demande d’hypothèques a chuté de façon abrupte, et les hypothèques ont continué de croître tout au long de l’année.
En supposant une baisse de 20% des ventes en février par rapport à l’année précédente, on estime que 228,5 milliards d’hypothèques ont été émises en février, tandis que 253,2 milliards d’hypothèques ont été remboursées, 21,2 milliards de RMB ont été déclarés et 45,9 milliards d’hypothèques ont été ajoutées, soit une croissance négative. À l’heure actuelle, le remboursement de l’hypothèque a atteint un certain volume. Il est estimé que le remboursement normal en février est de 145,3 milliards de RMB, qui est le remboursement mensuel normal du principal et des intérêts, qui est relativement stable et n’est pas affecté par les fluctuations des ventes; Tous les paiements anticipés de 57,9 milliards de RMB, principalement liés aux transactions immobilières d’occasion; Une partie du remboursement anticipé de 49,9 milliards de RMB, relativement élevé de février à avril de chaque année, est liée à la distribution des primes de fin d’année, etc. Pour plus de détails sur le calcul, veuillez consulter le rapport de profondeur de 2019, série de rapports de profondeur de l’industrie immobilière 8: les résidents augmentent l’effet de levier des résidents.
On estime que les prêts hypothécaires continuent de croître cette année. Dans des circonstances extrêmes, si les ventes annuelles diminuent de 20% cette année, les émissions d’hypothèques sont estimées à 6,9 billions de dollars et les remboursements d’hypothèques et les sorties de rmbs totalisent 4,5 billions de dollars, de sorte que l’augmentation nette des prêts hypothécaires est de 2,4 billions de dollars, toujours en hausse. Si les ventes maintiennent ce volume et que le remboursement de l’hypothèque continue d’augmenter à mesure que le solde augmente, l’hypothèque pourrait augmenter négativement après 6 à 7 ans.
De nouveaux changements sont attendus dans les politiques du côté de la demande. À l’heure actuelle, le taux d’intérêt hypothécaire a diminué, mais la marge n’est pas grande, le premier taux d’intérêt en février était de 5,47%, toujours beaucoup plus élevé que le LPR; La proportion des acomptes varie, mais leur portée est limitée et d’autres changements sont nécessaires.
Réforme de l’offre de l’industrie, tendance claire. À l’heure actuelle, les avantages financiers des entreprises immobilières de haute qualité sont évidents et la part des terres acquises a augmenté. L’année dernière, le troisième lot de terres fournies centralement a représenté environ 70% des terres acquises par les entreprises centrales nationales, le premier lot étant de 40%. La rentabilité du marché foncier s’est améliorée en raison de la baisse de la concurrence, de la baisse du taux de prime et de l’ajustement des règles de transfert des terres. Les entreprises immobilières de haute qualité bénéficieront relativement d’un plus grand nombre de possibilités de développement.
Conseils en matière d’investissement: les prêts à moyen et à long terme des résidents ont connu une croissance négative en février, ce qui devrait entraîner de nouveaux changements marginaux dans la politique de la demande. Réforme de l’offre de l’industrie, tendance claire. Il est recommandé en permanence que les principaux développeurs Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Conseils sur les risques: le Fonds de levier pour l’achat de maisons, comme les prêts hypothécaires, a été considérablement resserré, les changements de politique ont été moins importants que prévu et le risque de crédit de l’industrie a augmenté.
