Principaux points d’investissement
Depuis 2000, elle a principalement connu quatre cycles de réglementation de l’immobilier, y compris la demande, l’offre et la finance. D’après les quatre cycles de croissance constante de l’immobilier depuis 2000, 2008 et 2014 ont été deux cycles typiques d’assouplissement des politiques immobilières. Au cours des deux cycles de 11 et 18 ans, les politiques ont été plus favorables à la réduction de la norme par le Gouvernement central et à l’assouplissement des limites du Fonds d’accumulation et à l’annulation des restrictions à l’achat dans certaines provinces et villes locales. Seize ans plus tard, le thème principal de la politique est « le logement n’est pas frit », la politique globale est serrée, le grand relâchement national n’est plus apparu, parce que la politique de la ville dans le cadre de l’ajustement partiel de la politique.
L’évolution de chaque cycle du cycle immobilier connaîtra une baisse des fondamentaux → un assouplissement des politiques → une amélioration des fondamentaux → un processus de resserrement des politiques. Premièrement, la détérioration des données immobilières, y compris les données sur les ventes, le financement et les investissements; Deuxièmement, le Gouvernement central a d’abord assoupli la réglementation et publié des politiques programmatiques, puis est entré dans une période de politique intensive; Troisièmement, les données fondamentales de l’industrie immobilière s’améliorent; La quatrième étape, sous l’effet d’une croissance stable, la politique a commencé à se resserrer et un cycle immobilier s’est terminé.
À l’heure actuelle, le marché du secteur est principalement influencé par les attentes en matière de politiques, et la phase d’assouplissement des politiques a des rendements excédentaires par rapport au marché plus large. Le marché commence généralement par l’assouplissement des politiques jusqu’à ce que le resserrement des politiques ou la falsification des attentes commence à prendre fin. L’augmentation de l’intervalle est liée à l’assouplissement des politiques. En examinant les données historiques, nous pouvons voir que 1) 2008 et 14 ans: la politique immobilière centrale s’est considérablement assouplie, le marché des actions de 2008 à 2009 a duré 14 mois, et le rendement excédentaire maximal de la fourchette a atteint 70%; Le marché des tôles de 14 à 16 ans a duré 22 mois, avec un rendement excédentaire maximal de 88%; 11 et 18 ans: la politique immobilière centrale est relativement faible et la performance du marché est relativement faible. Les rendements excédentaires maximums entre 11 et 18 ans sont respectivement de 24% et 12%. Parmi eux, 18 ans de restauration fondamentale des faux espoirs, la politique de superposition et de contrôle devient plus stricte, et le marché subséquent continue de baisser.
Le marché immobilier de ce cycle a été déduit à moyen terme, devrait suivre de près les changements dynamiques des fondamentaux et des politiques, les avantages des entreprises publiques centrales et des entreprises privées à haut crédit sont évidents. Sur la base d’un échantillon de 10 entreprises d’État centrales, le marché immobilier de ce cycle a atteint sa fin en juillet 21 et a commencé en août, avec un rendement excédentaire de 43% au 11 mars 22 et une durée de près de 8 mois. Le degré de déclin de l’industrie n’est qu’en 2008, mais à en juger par la réglementation politique actuelle, l’intensité est plus proche de celle de 11 et 18 ans, c’est – à – dire que la politique monétaire et la politique de crédit au niveau central sont principalement assouplies et que la politique locale est ajustée En fonction du marché. À notre avis, en raison de l’évolution de l’environnement macro – économique, l’immobilier n’est plus un moyen de stimuler l’économie, il est difficile d’assouplir les politiques de suivi en 2008 et 2014, et les performances du marché secondaire ne peuvent pas dépasser les gains à ce moment – là. Le marché immobilier du cycle en cours a été déduit à moyen terme (les fondamentaux continuent d’explorer le fond + la politique de diffusion intensive). La relation dynamique entre les fondamentaux et la politique doit être suivie de près. Lorsque les fondamentaux confirment que le point d’inflexion commence à s’améliorer et que la période de diffusion intensive de la politique prend fin, le marché entrera dans une phase ultérieure, et les bénéfices de la phase précédente devraient commencer à être réalisés par lots.
Conseils en matière d’investissement: le marché immobilier de ce cycle a été déduit à moyen terme, il a encore une certaine continuité. À l’heure actuelle, l’industrie est confrontée au double problème de la « faiblesse des ventes + liquidité des entreprises immobilières ». On s’attend à ce qu’il y ait un soutien politique plus important à l’avenir, et la période de lancement intensif des politiques n’est pas encore terminée. Lors de la sélection des actions individuelles, les sociétés dont l’exploitation est stable et qui ont une valeur à long terme et une marge de sécurité doivent être choisies. Les recommandations clés sont les suivantes: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Conseils sur les risques: risque d’exécution du projet, risque de remboursement des ventes du projet et risque de réglementation des politiques industrielles.
