Le Bureau national de statistique publie la situation des investissements et des ventes dans le développement immobilier national de janvier à février 2022. La superficie des ventes en janvier – février a été de 157 millions de m2, en baisse de 9,6% par rapport à l’année précédente (valeur précédente: – 15,6%); Les investissements dans le développement se sont élevés à 1,45 billion de RMB, en hausse de 3,7% par rapport à l’année précédente (valeur précédente: – 13,9%); La superficie des nouveaux chantiers s’élève à 150 millions de m2, en baisse de 12,2% par rapport à l’année précédente (valeur précédente: – 31,2%).
Commentaires
1. Ventes de logements commerciaux:
Les ventes de logements commerciaux ont augmenté de – 9,6% en janvier – février, ce qui est meilleur que prévu au niveau des données. Sur le plan structurel, la superficie des ventes résidentielles a encore affiché une croissance négative à deux chiffres, atteignant – 13,8%, au lieu d’une forte augmentation des ventes résidentielles; La zone de vente de la région de l’Est, qui représente 40%, a augmenté de – 17,8%, soit une augmentation par rapport à décembre, tandis que la zone du Centre – Ouest, qui représente 58%, a augmenté de – 2,8%, soit une réduction significative de 13,2 PCT par rapport à décembre. Bien que la baisse globale se soit quelque peu ralentie, le marché réel est resté relativement faible et la situation du marché en termes de prix contre volume est devenue de plus en plus évidente. Tout d’abord, en ce qui concerne la zone de vente, la zone nationale de vente de logements commerciaux en janvier – février a été sector de 157 millions de RMB, en baisse de 9,6% d’une année sur l’autre, en baisse de 6 points de pourcentage par rapport à décembre, et le niveau des données a dépassé les attentes du marché. Toutefois, en ce qui concerne la structure des données, le dépassement des attentes est principalement dû à la forte augmentation de la zone de vente non résidentielle d’une année sur l’autre, qui a atteint 27,8%; Toutefois, dans le seul secteur résidentiel, la superficie des ventes a diminué de 13,8% d’une année sur l’autre et la croissance négative à deux chiffres a été relativement plus conforme aux attentes. D’un point de vue régional, la superficie des ventes dans l’est de la Chine en janvier et février était de – 17,8% d’une année sur l’autre, ce qui est encore relativement faible dans la tendance, ce qui est également conforme aux résultats actuels du suivi des données à haute fréquence; Mais le taux de croissance moyen est de – 2,2%, le taux de croissance Ouest est de – 3,3%, la baisse est évidemment réduite, ce qui n’est pas conforme à la situation des microdonnées. Les données de tiers montrent également que la zone de vente des villes du Centre et de l’Ouest en janvier – février est de – 47,7% par rapport à l’année précédente, ce qui est 15,6 PCT plus grand que la baisse de décembre. Est – ce que les villes du Centre et de l’Ouest à faible niveau d’énergie se sont réchauffées ou que les entreprises immobilières se sont retirées, puis ont renforcé la stimulation du marketing sur le front du Centre et de l’Ouest, nous pensons qu’il est encore nécessaire d’observer, pas trop optimiste à court terme. En outre, en ce qui concerne le montant des ventes, le montant des ventes nationales de logements commerciaux en janvier – février était de 1,55 billion de RMB, en baisse de 19,3% par rapport à l’année précédente, en hausse de 1,5 point de pourcentage par rapport à la baisse de décembre, ce qui est conforme à nos attentes. Par conséquent, le prix moyen des ventes a également fortement diminué, avec une baisse annuelle de 10,7%, ce qui est également la plus forte baisse depuis 2009, ce qui indique que le marché est « en échange de prix », ce qui reflète que les fondamentaux actuels des ventes immobilières sont encore faibles et que l’effet de La politique d’assouplissement local est moyen à ce stade. Par conséquent, le dépassement de la surface des données à court terme ne peut pas se poursuivre et le marché a encore besoin d’une protection politique en mars et avril. Nous nous attendons à ce que les ventes se situent entre – 5,0% et – 3,5% d’une année sur l’autre en 2022.
2. Investissement dans le développement immobilier, démarrage et achèvement:
L’investissement s’est redressé au – delà des attentes et le prix des terrains et des travaux de construction a joué un rôle moteur. La baisse du nombre de nouveaux départs s’est nettement ralentie. En janvier – février, le montant des investissements dans le développement s’élevait à 1 450 milliards de RMB, en hausse de 3,7% d’une année sur l’autre. Le taux de croissance a augmenté de 17,6% par rapport à décembre, mettant fin à la croissance négative de quatre mois consécutifs et dépassant les attentes du marché. Nous pensons que cela est principalement dû à l’amélioration des investissements fonciers et des investissements dans la construction et l’installation. La reprise des transactions foncières au quatrième trimestre de l’année dernière a stimulé les investissements fonciers au premier trimestre de cette année. Au cours de la dernière année, la surface de construction et le montant de la transaction foncière de 400 villes ont augmenté respectivement de 47,0% et 46,7% par rapport à Q3; Les taux de croissance annuels ont été respectivement de – 26,3% et – 19,2%, ce qui a considérablement diminué de 5,2% et 14,8 points de pourcentage par rapport au Q3. Nous pouvons voir que le volume et le prix des investissements fonciers au Q4 de l’année dernière se sont améliorés et que le paiement des fonds fonciers et Le démarrage des travaux ont commencé progressivement au Q1 de cette année et ont été inclus dans les investissements immobiliers. En ce qui concerne l’investissement dans la construction et l’installation, le coût des matériaux et la zone de construction contribuent tous deux. L’IPP est resté élevé depuis mai 2021, avec une croissance annuelle de 9,1% et 8,8% en janvier et février; Les prix de l’acier et du ciment en amont sont également relativement élevés. Du point de vue quantitatif, bien que le taux de croissance de la construction soit encore faible et que les nouveaux travaux de construction aient encore une croissance négative, le taux de croissance annuel de la zone de construction est passé de – 35% en décembre à 1,8%, et la baisse des nouveaux travaux de construction a également diminué. En janvier – février, la superficie nouvellement mise en chantier s’élevait à 150 millions de m2, en hausse de – 12,2% d’une année sur l’autre, soit 19 PTC de moins qu’en décembre, principalement en raison des deux raisons suivantes: 1) Le prix de transaction des terres du quatrième trimestre de l’année dernière a augmenté, la plupart des projets ont commencé au premier trimestre de cette année; Les nouveaux travaux de construction ont été déprimés pendant neuf mois. Après un léger relâchement de l’environnement de financement extérieur des entreprises immobilières, de nouveaux projets qui avaient été suspendus ou stockés auparavant ont commencé. Nous prévoyons une croissance annuelle de – 5,5% des nouveaux projets en 2022 et une croissance annuelle de 2,1% des investissements dans le développement. L’achèvement a ralenti en janvier – février; On s’attend à ce que les livraisons soient assurées tout au long de l’année et à ce que l’achèvement continue d’augmenter. La superficie achevée en janvier – février était de 122 millions de m2, en baisse de 9,8% par rapport à l’année précédente, et le taux de croissance a diminué de 11,7 points de pourcentage par rapport à décembre. D’une part, nous pensons que la pression sur les fonds des entreprises immobilières est encore relativement élevée, et Les fonds limités à ce stade sont utilisés pour les nouveaux travaux de construction, de sorte que l’achèvement à court terme est relativement lent; D’autre part, le début de l’année n’est pas un pic d’achèvement. On s’attend à ce que l’achèvement d’ici 2022 diminue de haut niveau après la grande année de livraison, mais la livraison doit encore être garantie toute l’année. Nous prévoyons que le taux de croissance de l’achèvement sera de 3,0 ~ 3,1%.
3. Fonds du promoteur:
La baisse du capital versé par les entreprises immobilières s’est limitée, mais l’ampleur a été limitée. La baisse des dépenses de logement a de nouveau augmenté, tandis que la baisse des dépenses autres que le logement a légèrement diminué; L’environnement financier interne et externe des entreprises immobilières demeure relativement tendu. En janvier – février, les entreprises immobilières ont versé 2,51 billions de yuans, soit une baisse de 17,7% par rapport à l’année précédente (valeur précédente: – 19,3%). Sous l’influence du taux de désintermédiation des ventes et des prêts hypothécaires, le taux de croissance annuel des prêts hypothécaires est de – 23,9% (valeur précédente: – 21,5%), dont le taux de croissance des dépôts et des avances et des prêts hypothécaires personnels est respectivement de – 27,0% et – 16,9%, avec une baisse de 1,1% et 8,9 PCT respectivement. D’une part, sous l’influence d’un taux de déségrégation plus faible, la pression sur les ventes et les expéditions est encore plus forte; D’autre part, le soutien réel aux prêts hypothécaires est faible. D’après les données financières publiées par la Banque centrale en février, nous pouvons également constater que les prêts à moyen et à long terme des résidents ont diminué de 45,9 milliards de RMB par rapport à l’année précédente, ce qui représente la première augmentation négative depuis l’enregistrement des données.
Au total, les prêts à moyen et à long terme des résidents ont augmenté de 696,5 milliards de RMB en janvier – février, soit 659,6 milliards de RMB de moins qu’en 2021 et 223 milliards de RMB de moins qu’en 2019. Par conséquent, bien que l’environnement général du crédit soit détendu, le soutien hypothécaire n’est pas encore en place, il faut encore prêter attention à la satisfaction des prêts hypothécaires subséquents. L’amélioration des fonds autres que le logement n’est pas évidente, la baisse est légèrement réduite à – 11,0% (valeur précédente: – 16,6%), l’environnement de financement extérieur des entreprises immobilières est vraiment détendu, mais l’effet n’est pas évident, la baisse globale est encore importante. En ce qui concerne les prêts de la Chine, la baisse d’une année sur l’autre en janvier – février est restée élevée à 21,1%, bien qu’elle se soit améliorée par rapport à – 31,6% en décembre, elle a encore diminué de façon significative par rapport à – 12,7% du taux de croissance annuel en 2021, et le soutien des prêts de développement ultérieurs devrait encore augmenter.
En ce qui concerne l’autofinancement, il a diminué de 6,2% d’une année sur l’autre en janvier – février, soit 3,5 points de pourcentage de moins qu’en décembre, mais le taux de croissance est encore nettement inférieur à celui de l’ensemble de l’année 2021 (3,2%). Selon les données de l’Institut de référence chinois, le financement total de la dette de crédit, de la dette extérieure maritime, de la fiducie et de l’ABS dans l’industrie immobilière en janvier – février 2022 s’élevait à 127,4 milliards de RMB, en baisse de 67% d’une année sur l’autre. Récemment, des orages dans les entreprises immobilières se sont produits fréquemment, et l’ensemble du financement est toujours en cours de réparation lente.
Conseils en matière d’investissement:
Selon nos calculs précédents, si nous voulons atteindre l’objectif économique annuel de 5,5%, le taux de croissance de l’investissement immobilier doit être supérieur à 2,1%. L’investissement immobilier a augmenté plus rapidement que prévu en janvier – février, ou cela signifie que des politiques de contrôle immobilier fortes et rapides ont été introduites ou assouplies, ou que le calendrier a été retardé. Toutefois, en ce qui concerne les effets de la politique immobilière à court terme, l’effet de stimulation sur le marché est limité et les fondamentaux des ventes restent faibles; Entre – temps, les entreprises immobilières sont toujours confrontées à une forte pression sur les fonds, le soutien au crédit initial n’est pas en place et l’industrie connaîtra également un pic de remboursement de la dette en mars – avril. Par conséquent, nous pensons qu’il y a encore de la place pour un ajustement continu de l’offre et de la demande au niveau local et de l’extrémité des fonds des entreprises immobilières, et l’amélioration des politiques est attendue. Il est suggéré de continuer à prêter attention aux possibilités du secteur immobilier. Nous suggérons de prêter attention à trois lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières présentant un faible risque de crédit, des canaux de financement ouverts et une sécurité élevée: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Vanke a, Longhu Group et China Resources Land. Sous l’influence de l’amélioration des politiques macro économiques et industrielles, telles que la réduction des taux d’intérêt, les entreprises immobilières élastiques à revenu marginal élevé: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement le secteur immobilier post – cycle: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng Life et xinchengyue service.
Principaux risques liés à la notation:
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
