Principaux points d’investissement
Les données sur les ventes de l’industrie d’une année sur l’autre continuent d’être explorées: le montant des données sur les ventes de maisons commerciales nationales du Bureau de statistique de janvier à février 2022 est de – 9,6% d’une année sur l’autre, de – 26,3% d’un mois sur l’autre, de + 11,4% d’une année sur l’autre en 2019 et de + 17,95% d’une année sur l’autre en 2019 / 20 / 21. En 2021, les ventes nationales de logements commerciaux ont augmenté de + 4,79% d’une année sur l’autre, ce qui a dépassé le taux de croissance de – 19,28% des ventes des 100 premières entreprises de Kerui, et cette tendance s’est poursuivie de janvier à février 2022. Si l’on exclut les ventes d’entreprises immobilières qui ont pris des risques, le taux de croissance des ventes des 100 premières entreprises immobilières est encore bien inférieur au taux de croissance de l’industrie indiqué par le Bureau de statistique. Bien que le volume des ventes de l’industrie soit supérieur de – 9,6% à celui des 100 premières entreprises d’une année sur l’autre, les données sur les ventes de janvier à février 2022 représentent le taux de croissance le plus faible depuis 2015 (16,30% d’une année sur l’autre en janvier et février 2015), à l’exclusion de l’impact de l’épidémie de 2020.
Qu’en est – il du taux de croissance annuel de l’investissement dans le développement immobilier + 3,7%: l’investissement dans le développement immobilier en janvier – février 2022 est de 1,45 billion de RMB. Investissement dans le développement immobilier = travaux de construction + travaux d’installation + équipement + autres dépenses. En prenant comme exemple les données de 2021, 68% des travaux de construction, 27% des autres coûts, y compris les coûts de transaction des terrains, et 5% des deux autres. La superficie des terres achetées a diminué de 42% d’une année sur l’autre de janvier à février 2022. Travaux de construction = surface de construction coût de construction, croissance de la surface de construction seulement + 1,8%. Le taux de croissance des coûts de construction est supérieur à deux chiffres pour soutenir le taux de croissance des projets de construction et des investissements dans le développement. Les prix de l’acier fileté, du ciment et du verre dans les matériaux en amont de l’immobilier ont augmenté respectivement de 10%, 11% et 1% d’une année sur l’autre de janvier à février 2022, ce qui est lié à l’augmentation des coûts de construction. Bien que le taux de croissance des investissements dans le développement immobilier soit positif, les indicateurs qui influent sur l’offre future de l’industrie ont encore beaucoup diminué. De janvier à février 2022, la superficie des terres achetées a augmenté de – 42,3% d’une année sur l’autre (la baisse a augmenté de – 39% par rapport à la moyenne de 2019 à 2020), la superficie nouvellement commencée de – 12,2% (la baisse a augmenté, la plus faible depuis 2015, à L’exclusion de la situation épidémique de 2020, de – 3% par rapport à la moyenne de 2019 à 2020), la superficie achevée de – 9,8% (la baisse a augmenté de + 3% par rapport à la moyenne de 2019 à 2020). La zone d’achat de terrains a connu une croissance négative d’une année sur l’autre pendant neuf mois consécutifs, ce qui signifie que l’offre de logements commerciaux restera insuffisante au cours des six prochains mois et que le marché des nouveaux logements pourrait encore être confronté à un problème d’offre insuffisante.
La situation financière s’est améliorée d’une année sur l’autre, mais la valeur moyenne sur trois ans de 2019 à 2021 est encore faible d’une année sur l’autre: en janvier et février 2022, le capital immobilier disponible était de – 17,7% (par rapport à la valeur moyenne de 2019 à 2020 + 0%) et de + 41,5% d’une année sur l’autre; Parmi eux, les prêts de la Chine ont atteint – 21,1% d’une année sur l’autre (comparativement à la moyenne de 2019 – 20 – 16%), 148% d’une année sur l’autre, 16,9% d’une année sur l’autre (comparativement à la moyenne de 2019 – 20 + 8%) et 49,7% d’une année sur l’autre. D’après les données de l’anneau, les prêts chinois et les prêts hypothécaires personnels se sont nettement améliorés de janvier à février, mais ils ont continué d’enregistrer une croissance négative à deux chiffres d’une année sur l’autre, la plus faible d’une année sur l’autre depuis 2014.
Conseils en matière d’investissement: En résumé, les principaux canaux de financement des terres, des nouveaux projets et de l’immobilier (prêts chinois et prêts hypothécaires personnels) montrent une tendance à la baisse. Compte tenu de la perturbation récente des facteurs externes du marché, de la récurrence des épidémies et du pessimisme de l’industrie, nous pensons que les politiques locales doivent encore être mises en œuvre aux deux extrémités de l’offre et de la demande afin de faire en sorte que les fondamentaux de l’industrie soient achevés et réparés.
Le processus de brassage des cartes au bas du cycle de l’industrie est difficile, mais une compréhension rationnelle de la tendance à long terme de l’industrie peut avoir l’occasion de saisir les gagnants futurs à un prix raisonnable. Nous pensons que l’orientation du développement à moyen et à long terme de l’industrie comporte trois aspects:
Dans le cadre de la tendance à l’assouplissement des politiques urbaines ou régionales, la croissance globale se transforme en croissance structurelle, et les entreprises immobilières dont la population de distribution est nette dans les villes et les villes ont des politiques d’assouplissement peuvent avoir la priorité d’améliorer les fondamentaux.
Ce cycle de réglementation a un impact à long terme sur l’industrie, les entreprises immobilières se différencient en termes de demande et de crédit, et les entreprises qui entrent dans le cycle de rétroaction positive ont la possibilité d’obtenir plus de parts de marché.
L’industrie est entrée dans une phase de maturité, la rénovation urbaine est une tendance inévitable, et la zone métropolitaine doit être élargie pour accueillir de nouveaux citoyens. Les entreprises ayant une forte capacité de développement intégré ont plus de possibilités de participation; Les entreprises qui ont des modes d’accès uniques, comme Tod + live and Development, ont plus d’avantages.
À long terme, nous pensons que les survivants finaux de ce cycle seront divisés en deux catégories: 1) Les entreprises immobilières nationales à puce bleue: les entreprises représentatives comprennent Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , China Vanke Co.Ltd(000002) , China Overseas Development et China Resources Land; Petites entreprises immobilières hégémoniques régionales: les entreprises représentatives sont Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244)
Conseils sur les risques: l’assouplissement des politiques et la rapidité plus faible que prévu ont entraîné des temps de réparation plus longs dans l’industrie.
