Questions:
Le Bureau de statistique publie des données sur les investissements et les ventes de biens immobiliers en janvier et février. Dont 157,03 millions de mètres carrés de logements commerciaux, en baisse de 9,6% par rapport à l’année précédente; Les ventes de logements commerciaux se sont élevées à 1 545,9 milliards de RMB, en baisse de 19,3% par rapport à l’année précédente; Les investissements dans le développement immobilier se sont élevés à 144,99 milliards de RMB, en hausse de 3,7% par rapport à l’année précédente. La superficie des maisons nouvellement construites est de 149,67 millions de mètres carrés, en baisse de 12,2% par rapport à l’année précédente; La superficie des maisons achevées s’élève à 122 millions de mètres carrés, en baisse de 9,8% par rapport à l’année précédente.
Guoxin Real Estate Points of View: 1) development investment Completion performance is not Poor, mainly dependent on Construction and installation Investment support. Le rendement des ventes a été meilleur que prévu, mais la baisse du prix moyen des ventes reflète la faiblesse du marché et l’écart entre les données du top 100 est influencé par de nombreux facteurs. Image réelle derrière les données: les ventes se redressent lentement, la structure des investissements se détériore et les attentes en matière d’assouplissement des politiques sont difficiles à ébranler. Suggestions d’investissement: Nous pensons que tant que le marché foncier ne se réchauffera pas, l’assouplissement des politiques ne s’arrêtera pas, comme les politiques pertinentes de Zhengzhou dans d’autres régions suivront, de sorte que nous croyons fermement que les actions immobilières sont encore très dignes d’investissement après la stabilité émotionnelle. Du point de vue des actions individuelles, à court et à moyen terme, avec un assouplissement plus important des politiques dans les zones d’achat non restreintes, les principales entreprises immobilières de deuxième rang qui distribuent plus de villes de troisième et quatrième niveaux bénéficieront davantage; À moyen et à long terme, avec la sortie du modèle de chiffre d’affaires rapide de la scène historique et la restauration du bilan à long terme des entreprises immobilières, les principales entreprises immobilières dotées d’un fonctionnement stable et d’une force globale exceptionnelle continueront d’en bénéficier. Recommandé Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) . Conseils sur les risques: les politiques sont plus strictes que prévu; L’épidémie et d’autres facteurs ont fait baisser les fondamentaux de l’industrie plus que prévu; Les événements liés au risque de crédit des sociétés immobilières ont eu un impact plus important que prévu.
Commentaires:
Le rendement des investissements dans le développement n’est pas mauvais et dépend principalement des investissements dans la construction et l’installation.
D’après les données du Bureau de statistique, l’industrie semble en bon état, ce qui n’est pas conforme à la perception antérieure selon laquelle les marchés des ventes et des terres sont déprimés et que les flux de trésorerie des entreprises immobilières sont serrés, ce qui donne lieu à des attentes plus pessimistes. Par conséquent, l’annonce des données a déclenché la panique des investisseurs face à l’échec de la politique et à l’émotion, ce qui a entraîné une chute brutale du secteur immobilier et une forte baisse des cours des actions. Nous pensons qu’au lieu de remettre en question l’authenticité des données, nous pouvons analyser les données d’un point de vue neutre de façon plus rationnelle et voir les raisons profondes pour lesquelles les données dépassent les attentes ou s’écartent.
Tout d’abord, la performance des investissements dans le développement n’est pas mauvaise, ce qui est conforme à notre jugement de + 2% pour l’ensemble de l’année 2022, principalement en raison du soutien des investissements dans la construction et l’installation. De janvier à février 2022, l’investissement dans le développement immobilier a atteint 144,99 milliards de RMB, en hausse de 3,7% d’une année sur l’autre sur la base d’une base élevée au cours de la même période de l’année dernière, en baisse de 0,7 point de pourcentage par rapport à l’ensemble de l’année 2021, mais en hausse de 17,6 points de pourcentage par rapport à l’année précédente en décembre 2021.
Rétrospectivement, l’investissement dans la construction et l’installation est un indicateur avancé de l’achèvement, représentant plus de 60% de l’investissement total dans le développement, reflétant l’argent dépensé par les entreprises immobilières pour la construction et les matériaux. Le taux de croissance des investissements dans la construction et l’installation a continué d’augmenter après avoir été positif en février 2019 et a commencé à baisser après avoir atteint un sommet l’année dernière, reflétant les obligations de construction correspondant au dernier sommet des ventes immobilières. Le taux de croissance a diminué cette année, mais devrait également être d’Environ 3%. Entre – temps, en raison des événements de crédit et de la baisse des ventes au second semestre de l’année dernière, certaines tâches de construction seront reportées à cette année, en particulier au premier trimestre, de sorte que le taux de croissance de la construction et de l’installation au premier trimestre pourrait être encore plus élevé que le niveau de 3% de l’année. Bien que le marché de l’achat de terrains ne soit pas très performant, la part de marché est relativement faible et l’effet d’entraînement n’est pas évident.
En ce qui concerne la contradiction apparente entre la croissance positive de la construction et de l’installation et la croissance négative de la production de ciment, la principale raison en est que le pic actuel de la demande de ciment dans l’immobilier est passé. Du point de vue du processus de construction, le ciment et les barres d’armature ne sont qu’une partie de la construction et de l’installation, et ils sont concentrés au milieu de la construction du projet, et plus tard sont le verre, la peinture, l’ascenseur, etc. En outre, le ciment est également affecté par d’autres industries telles que la construction d’immobilisations. L’investissement dans la construction et l’installation a augmenté de 8,6% en 2021, mais la production de ciment a augmenté de – 1,2% d’une année sur l’autre, de sorte que les deux ne sont pas entièrement synchronisés. De même, l’excavatrice est principalement utilisée pour creuser la fosse de fondation pendant la phase de démarrage, ce qui est plus pertinent pour les nouveaux travaux que pour les investissements dans la construction et l’installation.
La performance des ventes a été meilleure que prévu, mais la baisse du prix moyen des ventes reflète la faiblesse persistante du marché et l’écart entre les données du top 100 est influencé par de nombreux facteurs.
Les ventes immobilières ont été meilleures que prévu. De janvier à février 2022, la superficie totale des ventes de logements commerciaux était de 157,03 millions de m2, soit – 9,6% d’une année sur l’autre, en baisse de 11,5% par rapport à l’année entière de 2021, mais en hausse de 6,1% d’une année sur l’autre par rapport à décembre 2021; Les ventes cumulées de logements commerciaux se sont élevées à 154,9 milliards de RMB, soit – 19,3% d’une année sur l’autre, en baisse de 24,1 points de pourcentage par rapport à l’ensemble de l’année 2021, mais seulement de 1,5 point de pourcentage par rapport à l’année précédente en décembre 2021. Sur la base d’une baisse de 10% de la superficie des ventes et de 20% des ventes, nous avons calculé que le prix moyen des ventes avait chuté de 10%. Étant donné que le degré de reprise de la troisième et de la quatrième ligne n’est pas aussi élevé que celui de la première et de la deuxième ligne, la baisse du prix moyen des ventes n’est pas due à des facteurs structurels, mais reflète davantage le comportement des entreprises immobilières à la baisse des prix des ventes, le marché est toujours déprimé.
Les données sur les ventes du Bureau de statistique sont significativement plus élevées que celles des 100 premières entreprises immobilières de Kerui – 43% d’une année sur l’autre. Nous pensons que cette déviation est principalement due à deux raisons: (1) La définition des ventes des 100 premières entreprises immobilières n’est pas la même que celle du Bureau de statistique. Les données du Bureau de statistique sont fournies par la société de projet, sous réserve des données contractuelles du projet, mais le calibre des données divulguées par les entreprises immobilières n’est pas strict; Il y a eu une injection d’eau dans la liste précédente, parce que les institutions financières se réfèrent généralement à la liste des ventes lorsqu’elles investissent dans des entreprises immobilières, de sorte que les entreprises immobilières sont prêtes à investir à grande échelle lorsqu’elles sont désireuses de financer l’expansion des terres, en particulier en janvier – février de l’année dernière, où les ventes et le marché foncier ont été chauds, mais maintenant la plupart des entreprises immobilières n’ont pas la capacité d’augmenter les investissements et la nécessité d’une injection d’eau dans la liste. Il est donc tout à fait normal que les données du top 100 baissent au – delà de la réalité. Nous pensons que les ventes réelles sur l’ensemble du marché devraient se situer entre le Bureau de statistique et le top 100, soit une baisse d’environ 30%.
Image réelle derrière les données: les ventes se redressent lentement, la structure des investissements se détériore et les attentes en matière d’assouplissement des politiques sont difficiles à ébranler
En fait, nous pensons que nous devrions considérer rationnellement la soi – disant divergence entre les données du Bureau de statistique et le boom perçu par le marché: d’une part, les données du Bureau de statistique ne sont pas aussi bonnes qu’elles ne semblent l’être à première vue, l’investissement dépend de la construction et de l’installation plutôt que du soutien de l’accès à la terre, ce qui montre davantage le reste du cycle précédent que l’aube du nouveau cycle. Au lieu de cela, il montre que la grande majorité des fonds des entreprises immobilières doivent être utilisés pour remplir les obligations de livraison des acheteurs de maisons, le marché foncier doit continuer à être froid; D’autre part, les fondamentaux de l’industrie ne sont peut – être pas aussi mauvais que prévu. Nous pouvons également voir dans l’enquête de base menée à la mi – février que le marché des ventes se réchauffe lentement mais explicitement après la baisse des taux d’intérêt de l’assouplissement hypothécaire l’année dernière. Les difficultés des entreprises qui ont un effet de levier excessif et une dépendance excessive à l’égard des remboursements anticipés ne représentent pas l’ensemble de l’industrie.
Nous pensons que la situation actuelle de l’industrie est la suivante: (1) Les ventes se redressent lentement, mais elles ne sont pas assez bonnes pour permettre aux entreprises immobilières d’obtenir des terres avec optimisme. La performance du marché foncier est toujours faible. De janvier à février 2022, la surface totale de construction des terrains résidentiels dans 300 villes est de 73,87 millions de m2, soit – 64% d’une année sur l’autre; En février 2022, le taux de la prime de transaction mensuelle pour 300 terrains résidentiels urbains était de 4,3%, ce qui est resté faible; Cette année, l’investissement ne sera pas un précipice, ou même une croissance positive, mais la structure de l’investissement se détériorera, plus d’argent sera utilisé pour la construction, et moins d’argent sera utilisé pour l’acquisition de terrains. L’année prochaine, la performance de l’investissement sera très mauvaise.
Les entreprises immobilières sont vraiment déprimées et la chaîne immobilière est confrontée à une pression relativement forte. À l’heure actuelle, l’achèvement est à la fin d’une longue période. La superficie des maisons achevées en janvier – février 2022 est de 122 millions de mètres carrés, en baisse de 9,8% par rapport à l’année précédente, soit 21% de moins qu’en 2021; En raison de l’insuffisance des stocks de terres et de l’absence d’inversion complète des prévisions de ventes, la zone de construction de nouvelles maisons en janvier – février 2022 sera de 149,67 millions de mètres carrés, en baisse de 12,2% d’une année sur l’autre et de 0,8% d’une année sur l’autre.
Sur cette base, nous pensons que la chaleur du marché foncier est plus significative que les données sur les ventes et les investissements, en particulier pour les administrations locales, et c’est la raison pour laquelle nous pensons que les politiques pertinentes resteront lâches et ne seront pas resserrées parce que les données sont bonnes.
Conseils en matière d’investissement:
Sur la base de l’analyse ci – dessus, les données immobilières publiées par le Bureau de statistique n’ont pas l’air si bonnes, la structure des investissements se détériore et les ventes se réchauffent très lentement. Nous pensons que tant que le marché foncier ne se réchauffe pas, l’assouplissement des politiques ne s’arrêtera pas. Des politiques similaires à celles publiées par Zhengzhou suivront dans d’autres régions. Par conséquent, nous croyons fermement qu’après la stabilisation du sentiment, Les actions immobilières valent encore la peine d’être investies. Du point de vue des actions individuelles, à court et à moyen terme, avec un assouplissement plus important des politiques dans les zones d’achat non restreintes, les principales entreprises immobilières de deuxième rang qui distribuent plus de villes de troisième et quatrième niveaux bénéficieront davantage; À moyen et à long terme, avec la sortie du modèle de chiffre d’affaires rapide de la scène historique et la restauration du bilan à long terme des entreprises immobilières, les principales entreprises immobilières dotées d’un fonctionnement stable et d’une force globale exceptionnelle continueront d’en bénéficier. Recommandé Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) .
Conseils sur les risques:
1. Politiques plus strictes que prévu; 2. La situation épidémique et d’autres facteurs ont fait baisser les fondamentaux de l’industrie plus que prévu; 3. Les événements liés au risque de crédit des entreprises immobilières ont eu un impact plus important que prévu.
