Les ventes se sont bien déroulées sur une base élevée
De janvier à février, la superficie des ventes nationales de logements commerciaux était de – 9,6% d’une année sur l’autre, soit 7,2% de moins que celle de 2021q4, ce qui était significativement plus élevé que la superficie des ventes de logements neufs dans 63 villes au cours de la même période, soit – 30,14% d’une année sur l’autre. De janvier à février, le montant des ventes nationales de logements commerciaux était de – 19,3% d’une année sur l’autre, soit 0,62 PCT de plus que celui de 2021q4; De janvier à février, le prix moyen des ventes de logements commerciaux dans tout le pays était de – 10,7% d’une année sur l’autre, le taux de croissance annuel cumulé le plus bas depuis février 2000. Les entreprises immobilières ont continué d’intensifier leurs efforts de commercialisation et de renforcer les recettes de vente en échange de prix. Les ventes de janvier à février, sous la pression d’une base élevée, pourraient bénéficier de l’annonce d’attentes stables au niveau central depuis le quatrième trimestre de l’année dernière, de l’assouplissement continu de l’intensité des prêts hypothécaires et de l’amélioration potentielle des attentes locales en raison de l’amélioration continue des politiques de construction urbaine (la croissance des prix de l’immobilier dans 100 villes est passée de – 0,04% en novembre 21 à + 0,03% en février 22). Nous croyons que la durabilité de la reprise des ventes est toujours mise à l’épreuve par l’incertitude des attentes de l’industrie. Le rendement subséquent dépend de la continuité et du suivi de la politique de soutien, de la demande raisonnable de logement et, en particulier, de l’amélioration du rythme de libération de la demande sexuelle.
La construction des stocks continue de soutenir la résilience des investissements dans le développement
Jusqu’à ce que la tendance des ventes de l’industrie s’améliore, l’investissement dans le développement progressif de l’industrie demeure prudent, et l’investissement dans la construction en stock soutient l’investissement dans le développement pour atteindre + 3,7% d’une année sur l’autre. Fin de l’accroissement: 1) La superficie des terres achetées en janvier – février était de – 42,3% d’une année sur l’autre, le prix de transaction était de – 26,7% d’une année sur l’autre, et la baisse d’une année sur l’autre a continué d’augmenter de 16,97 et 32,43 PCT par rapport à 2021q4; De janvier à février, les nouveaux départs ont diminué de 16,38 PCT par rapport à 2021q4, soit – 12,2% d’une année sur l’autre. Nous croyons que l’amélioration est principalement due à la reprise structurelle prévue des ventes. Fin du stock: 1) la surface de construction de la maison en janvier – février est de + 1,8% d’une année sur l’autre. Sous l’appui de la supervision locale de l’achèvement de la garantie et du Fonds de pré – vente, la construction des stocks devrait soutenir l’investissement dans le développement et maintenir un intervalle stable; La superficie achevée en janvier – février est de – 9,8% d’une année sur l’autre, avec une diminution de 10,84 PCT de plus que celle de 2021q4, ou elle est principalement affectée par la fluctuation du rythme de construction.
La pression financière ne diminue pas et le remboursement est mis à l’épreuve
En janvier – février, la valeur totale des sources de financement du développement immobilier était de – 17,7% d’une année sur l’autre, avec une baisse annuelle de 5,2 PCT par rapport à 2021q4. Parmi eux, 1) Les prêts de la Chine ont diminué de – 21,1% d’une année sur l’autre, ce qui représente une légère amélioration de 5,8 PCT par rapport à 2021q4. Depuis le début de l’année, les besoins de fonds raisonnables tels que les prêts au développement et les prêts à la fusion et à l’acquisition ont été satisfaits davantage, mais l’appétit pour le risque de crédit de l’industrie est encore faible, la répartition globale de la liquidité est encore relativement inégale; Le dépôt et la perception anticipée de janvier à février ont été de – 27,0% d’une année sur l’autre, et la baisse d’une année sur l’autre a augmenté d’un mois à l’autre depuis août 2021. En janvier – février, les prêts hypothécaires personnels ont diminué de – 16,9% d’une année sur l’autre, en baisse de 17,7% par rapport à 2021q4, ce qui reflète la pression actuelle sur les remboursements. À l’heure actuelle, la capacité de refinancement de certaines entreprises privées de logement est affaiblie, la performance des ventes peut devenir la variable la plus importante des flux de trésorerie.
Saisir la bêta de l’assouplissement structurel des politiques et l’alpha des fusions et acquisitions
La question de savoir si le changement quantitatif des données de l’industrie peut entraîner un changement qualitatif des politiques doit être examinée plus avant. L’assouplissement systématique de la réglementation et du contrôle de l’immobilier dépend de l’exigence progressive d’une croissance stable de l’industrie, du crédit et du macro – niveau. La politique locale devrait jouer un rôle plus important dans le nouveau cycle de soutien à la base, avec la formation de nouvelles frontières politiques entre le logement et la politique urbaine. Conseils en matière d’investissement: la bêta de l’industrie à l’avenir dépend de l’ajustement structurel de l’industrie, du rythme de dégagement des capacités et de la force de soutien des politiques; Alpha se concentre sur la réparation du bilan et de la marge bénéficiaire des principales entreprises immobilières, la précision du cycle inverse et de l’effet de levier, et l’exploration à long terme de la valeur des scénarios de logement.
Recommandations continues: 1) chef de file de haute qualité: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Groupe Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Croissance de haute qualité: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holdings, etc.; Gestion immobilière de haute qualité: biguiyuan service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng service, etc.
Indice de risque: propagation du risque de crédit industriel; Début du cycle de baisse des ventes de l’industrie; Le contrôle administratif est resté élevé et l’intensité du projet pilote d’impôt foncier a dépassé les attentes.
