Événement: le 16 mars, le Comité de développement de la stabilité financière du Conseil d’État a tenu une réunion spéciale présidée par Liu He, Vice – Premier Ministre du Conseil d’État et Directeur du Comité financier. La réunion a souligné qu’en ce qui concerne le fonctionnement macro – économique, il est nécessaire de mettre en œuvre la décision et le déploiement du Comité central du parti, de relancer l’économie du premier trimestre, de prendre l’initiative de la politique monétaire et de maintenir une croissance modérée des nouveaux prêts. En ce qui concerne les entreprises immobilières, il est nécessaire d’étudier et de proposer en temps opportun des mesures efficaces de prévention et de résolution des risques, ainsi que des mesures de soutien à la transition vers un nouveau modèle de développement. 2. Le CIRC a tenu une réunion spéciale pour transmettre, apprendre et mettre en œuvre l’esprit de la réunion du Comité financier du Conseil d’État, encourager les institutions à accorder des prêts m & a de manière stable et ordonnée, en mettant l’accent sur le soutien aux projets de haute qualité des entreprises immobilières de haute qualité m & A des entreprises immobilières difficiles, et promouvoir un cercle vertueux et un développement sain de l’industrie immobilière.
Les politiques monétaires et locales devraient prendre l’initiative et l’orientation générale devrait rester détendue. Nous nous attendons à ce que la politique immobilière de suivi continue d’être assouplie et renforcée pour trois raisons principales: 1. Macro gdp5. Une croissance stable de 5% est indissociable de l’immobilier; 2. En 2021, les recettes fiscales étroites de l’industrie immobilière et les droits de transfert de terres ont contribué à 36% des recettes fiscales totales du pays, ce qui a entraîné une baisse à long terme des recettes fiscales immobilières et des obligations d’investissement urbain; 3. Une forte baisse de l’immobilier et de la chaîne industrielle entraînera une augmentation du chômage. Nous croyons que l’accent mis sur la politique, ou les sept pouces des problèmes actuels de l’industrie, se situe du côté de la demande (c. – à – d. Les ventes) et du côté du capital de l’entreprise (principalement les flux de trésorerie financiers). À en juger par les déclarations faites lors de diverses réunions récentes, nous nous attendons à ce que la politique administrative initiale de ce cycle soit axée sur le côté monétaire (en ce qui concerne les nouveaux prêts) et les politiques locales (par exemple, Zhengzhou restrict e l’achat et le prêt, assouplit la relocalisation de la monétisation). On s’attend à ce que les nouveaux citoyens bénéficient d’une politique spéciale de crédit, car la politique de la ville devrait ouvrir un espace limité pour les achats et les prêts.
Les prêts au développement et les prêts hypothécaires devraient être libérés successivement afin de promouvoir un cercle vertueux de capitaux. Le 31 décembre 2020, la Banque populaire de Chine et le CIRC ont publié un avis pour mettre en œuvre le système de gestion de la concentration des prêts immobiliers, ce qui a entraîné une baisse continue du solde des prêts au développement immobilier à partir de 2021q2, avec une diminution trimestrielle de 120 à 150 milliards de RMB; Le solde des prêts individuels au logement s’est accéléré d’une année sur l’autre, tandis que les taux de croissance de Q2 et Q3 ont diminué respectivement de 1,5 et 1,7 PCT. En février 2022, les prêts à moyen et à long terme des résidents ont diminué de 45,9 milliards de RMB. En général, le principal élément des prêts à moyen et à long terme des résidents est le prêt immobilier. La réunion d’aujourd’hui a proposé que les nouveaux prêts maintiennent une croissance modérée, les prêts au développement des entreprises immobilières, les prêts hypothécaires devraient être libérés successivement, même les prêts immobiliers devraient également augmenter modérément, afin de promouvoir un cercle vertueux de capitaux.
Il est possible que le nouveau modèle de développement soit principalement une politique de logement locatif garanti et de FPI. Le quatorzième plan quinquennal de services publics, publié conjointement par la Commission nationale du développement et de la réforme, le Ministère du logement et du développement rural urbain et 21 autres ministères, propose que les grandes villes qui ont un afflux net de population développent vigoureusement des logements locatifs sûrs, principalement pour résoudre les problèmes de logement des nouveaux citoyens qualifiés, des jeunes et d’autres groupes. À la fin de janvier, le Ministère des finances et l’administration fiscale ont publié conjointement un avis public précisant la politique initiale de report de l’impôt des actionnaires avant et pendant la période d’établissement des FPI d’infrastructure. Nous croyons que le nouveau modèle de développement mentionné au cours de la réunion pourrait être un modèle de location – vente et que davantage d’orientations politiques pourraient être axées sur le logement locatif garanti et les FPI.
Les prêts m & a peuvent promouvoir la transformation des projets, mais ils ne sont pas la principale solution. À l’heure actuelle, les entreprises qui obtiennent des prêts m & A sont principalement des entreprises publiques et un petit nombre d’entreprises privées telles que mei Real Estate. Il existe deux difficultés dans ce modèle: 1. Les entreprises qui utilisent des prêts m & a doivent fournir au moins 40% des fonds libres; 2. Si les projets de haute qualité des entreprises immobilières en difficulté sont prêts à être vendus à un rabais. Du point de vue du taux de conversion réel, nous pensons que le prêt m & a peut résoudre une partie du projet, mais pas la solution principale.
Conseils en matière d’investissement: les fondamentaux demeurent au bas, mais l’orientation de la politique d’assouplissement est claire et maintient la cote « surpoids » du secteur du développement immobilier. Nous pensons qu’il s’agit d’un cycle d’assouplissement des politiques à grande échelle et d’un marché bêta. « l’amélioration continue des politiques – l’établissement des fondamentaux de l’industrie devrait se redresser ultérieurement – l’entreprise centrale et les entreprises privées de haute qualité devraient reprendre l’acquisition de terres et la récupération de la marge brute d’acquisition de terres» est la logique principale en 2022, qui atteindra la résonance à trois niveaux des fondamentaux, de l’industrie et de l’entreprise à un stade ultérieur. Les entreprises immobilières dotées d’une bonne qualité de crédit, d’une liquidité abondante et de réserves foncières suffisantes sont les principales orientations de sélection. Attention recommandée: a share Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Vanke a Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) H share Overseas Development of China, Green City China, China Resources Land, Longhu Group, China Jinmao, Xuhui Holding Group, China Overseas Hongyang. Gestion immobilière: biguiyuan service, CR Vientiane Life, Green City Service, Poly Property, Yongsheng Life service, JinKe service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Conseils sur les risques: la rapidité et la mise en œuvre des politiques n’ont pas été à la hauteur des attentes, ce qui a entraîné une réaction en chaîne. L’impact répété de l’épidémie a dépassé les attentes
