Principaux points de vue
Le changement de modèle est plus important que le changement de modèle. Avec l’élimination à grande vitesse, le financement fantaisiste et la libre utilisation des fonds de pré – vente, les trois conditions de base ne sont plus en place, le mode de rotation rapide se retirera de la scène historique, et l’arrivée de l’ère lente, l’importance du changement de mode dépasse de loin le changement de modèle. Dans ce contexte, une question importante est de savoir comment le Rao des entreprises immobilières changera.
Formule quantitative de Roe basée sur cinq paramètres. Afin de mieux refléter l’influence de l’indice d’exploitation sur le Rao, un modèle de décomposition du Rao basé sur cinq paramètres, à savoir le temps de remboursement, la proportion gelée de la perception anticipée, la marge bénéficiaire nette, le coût de la dette et le ratio de levier portant intérêt, est établi. Sur la base d’un taux de profit net de 10%, d’un délai de remboursement de 1,2 an, d’un fonds de pré – vente non gelé, d’un taux d’intérêt avant impôt de 6% et d’un effet de levier portant intérêt de 150%, le rcic calculé est de 10% et le Rao calculé est de 18,3%, ce qui est très proche de la valeur moyenne des entreprises immobilières au cours des cinq dernières années.
Comment maintenir le Rao dans le gel des avances? Si le taux de gel des avances est porté de 0 à 30%, le Rao ne diminuera pas si la marge bénéficiaire nette est portée de 10% à 15%. Dans la pratique, le niveau de re peut également être maintenu grâce à des efforts dans plusieurs directions. Par conséquent, bien que le gel des avances ait un impact important sur le Rao, il n’est pas impossible de maintenir le niveau actuel du Rao. Si tous les facteurs sont bien coordonnés, le Rao peut même augmenter.
L’importance des coûts de financement est – elle surestimée? Bien que la différence entre le coût de la dette et le rcic détermine l’orientation de la contribution de l’effet de levier portant intérêt au roi, l’effet n’est pas évident lorsque le coût de la dette après impôt est déjà inférieur au rcic. En outre, le coût de la dette lui – même n’a pas beaucoup d’espace d’ajustement, les entreprises immobilières par l’amélioration des opérations pour améliorer le roi est une voie plus réalisable. Les ventes de maisons existantes sont – elles viables? Dans le cadre des ventes de maisons existantes, le rcic des entreprises immobilières tombera à 4,5% et le Rao à 4,6%. L’attrait de l’industrie pour le capital diminuera considérablement, ce qui entraînera une contraction rapide de l’échelle de l’industrie, qui ne peut tout simplement pas répondre à la demande stable d’environ 1,2 milliard de mètres carrés par an à l’avenir, ce qui pourrait causer une série de problèmes. Par conséquent, les ventes de maisons existantes ne sont pas réalisables sans mesures d’accompagnement.
Conseils de risque: 1. Le modèle est déformé en raison de la simplification; 2. L’événement de crédit se poursuit; 3. Les ventes ont continué de baisser. Conseils en matière d’investissement: mettre en place un nouveau point de départ du cycle et rechercher un « cheval noir » de qualité. La transformation du modèle d’entreprise en « temps lent » est plus importante que l’augmentation et la diminution de la part de marché à court terme. Le nouveau modèle apporte un nouveau cycle, les actions immobilières actuelles se tiennent au début du nouveau cycle, il est recommandé de mettre en place une disposition ferme. En ce qui concerne les actions individuelles, étant donné que le coût de la dette ne constitue toujours pas l’avantage de base et que l’effet de levier portant intérêt fait l’objet d’un contrôle réglementaire plus important, le taux de profit élevé du projet et la capacité de contrôle du remboursement sont deux conditions préalables à la qualité du « cheval noir » dans la nouvelle ère. Recommandation: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , Longhu Group, Xuhui Holding Group.
