Performance du marché:
L’indice de Shanghai a fermé cette semaine – 1,77% à 325107. Gem était de + 1,81% cette semaine à 2 713,79; Shanghai et Shenzhen 300 ont fermé – 0,94% cette semaine à 426590%. Le secteur immobilier + 1,98% se classe au premier rang des 31 secteurs.
Ventes de maisons neuves: superficie des ventes – 56,9% d’une année sur l’autre et – 9,1% d’une année sur l’autre
Cette semaine (3.11-3.17), nous nous concentrons sur le suivi de 32 villes de maisons de première main d’une superficie totale d’environ 1,83 million de mètres carrés, soit – 56,9% d’une année sur l’autre et – 9,1% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons de première main de première ligne (4 villes) est de 480000 m3, soit – 46,1% d’une année sur l’autre et – 3,6% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons de première main de la deuxième ligne (14 villes) est de 830000 m3, soit – 61,7% d’une année sur l’autre et – 12,7% d’une année sur l’autre; Le volume total des ventes de maisons de première main de la troisième ligne (14 villes) était de 510000 m3, soit – 56,2% d’une année sur l’autre et – 7,7% d’une année sur l’autre.
Ventes de maisons d’occasion: la superficie des ventes est de – 59,4% d’une année sur l’autre et de – 12,2% d’une année sur l’autre.
Cette semaine (3.11-3.17) Nous avons suivi avec emphase la superficie totale des ventes de maisons d’occasion dans 17 villes d’environ 780000 m3, soit – 59,4% d’une année sur l’autre et – 12,2% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons d’occasion de première ligne (2 villes) est de 320000 m3, soit – 39,9% d’une année sur l’autre et – 8,4% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de deuxième ligne (8 villes) est de 300000 m3, soit – 68,9% d’une année sur l’autre et – 22,2% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de la troisième ligne (7 villes) est de 160000 m3, soit – 62,0% d’une année sur l’autre et + 3,5% d’une année sur l’autre.
Inventaire des maisons neuves: rapport d’inventaire annuel + 0,14%, période de désintermédiation 11,1 mois
Jusqu’au 17 mars 2022, la superficie totale des stocks de maisons neuves dans 16 villes que nous suivons avec emphase cette semaine est d’environ 89,87 millions de m3, soit + 0,14% par rapport à l’année précédente, et le cycle global de déségrégation (par zone) est d’environ 11,1 mois. Parmi eux, l’inventaire total des maisons neuves de première ligne (4 villes) s’élève à 30,2 millions de m3, soit + 0,36% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 8,8 mois; L’inventaire des maisons neuves de la deuxième ligne (6 villes) est de 32,66 millions de m3, soit + 0,27% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 9,4 mois; L’inventaire des maisons neuves de la troisième ligne (6 villes) est de 27,02 millions de m3, soit – 0,26% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 22,6 mois.
Marché foncier: la superficie des transactions foncières dans 100 villes est de 14,04 millions de m3, le prix total des transactions foncières est de 12 milliards de RMB et le taux de prime foncière est de 2,10%.
La semaine dernière (3.07-3.13), la quantité d’approvisionnement en terres de Baicheng était de 504, ce qui correspond à environ 28,02 millions de mètres carrés de surface de construction d’approvisionnement en terres; Le nombre de transactions foncières dans 100 villes est de 172, la surface de construction correspondante est d’environ 14,04 millions de mètres carrés, le prix total des transactions foncières est d’environ 12 milliards de yuan, et le taux de prime foncière dans 100 villes est de + 2,10%. Parmi eux, les surfaces de construction des terrains urbains de première ligne, de deuxième ligne et de troisième ligne sont respectivement de 610000 m3, 526000 m3 et 817000 m3, soit – 76%, – 66% et – 74% d’une année sur l’autre, et les taux de prime foncière correspondants sont respectivement de 0,00%, + 2,68% et + 2,60%.
Conseils en matière d’investissement:
Cette semaine, le Bureau national de statistique a publié des données sur les investissements et les ventes dans le développement immobilier de janvier à février 2022. Le côté des ventes est faible et les politiques de suivi et les actions des entreprises immobilières doivent être observées. De janvier à février 2022, la superficie des ventes de logements commerciaux était de – 9,6% d’une année sur l’autre; Les ventes ont été de – 19,3% d’une année sur l’autre. Parmi eux, les ventes résidentielles ont totalisé – 22,1% d’une année sur l’autre. Dimension des prix: le prix de vente moyen national de janvier à février 2022 est de – 10,75% d’une année sur l’autre. La baisse des nouveaux travaux de construction devrait se réduire et la croissance devrait reprendre après l’achèvement des travaux dans le cadre de la livraison garantie. De janvier à février 2022, les nouveaux travaux ont commencé à – 12,2% d’une année sur l’autre, ce qui représente une amélioration par rapport à – 31,1% d’une année sur l’autre en décembre 2021. Du point de vue de la transmission de la prise de terre au démarrage, il existe un délai de 2 ~ 3Q pour la vente de la prise de terre. Subdivisé au niveau de la Ville, le rythme d’acquisition des terres a été fortement perturbé par « deux concentrations d’approvisionnement en terres ». Selon les statistiques de Kerry, le temps moyen nécessaire entre l’acquisition des terres et le début de l’exploitation des 22 parcelles urbaines pour l’approvisionnement centralisé en terres en 2019 – 2020 est de 3,7 mois; En 2021, 22 villes ont conclu un total de 2111 contrats portant sur des terrains résidentiels après trois séries d’approvisionnement centralisé en terrains. Au 9 février 2022, seulement 21% des travaux avaient commencé. La superficie achevée de janvier à février était de – 9,8% d’une année sur l’autre. Depuis la fin de 2021, le Gouvernement a mis en place une politique intensive d’assurance de la livraison, qui devrait reprendre sa croissance d’ici 2022. Le montant des investissements réalisés dans le développement immobilier a été positif d’une année sur l’autre et la contribution des investissements fonciers a diminué. De janvier à février 2022, le montant des investissements réalisés dans le développement immobilier a augmenté de + 3,7% d’une année sur l’autre (en 2021 + 4,4% pour l’ensemble de l’année), ce qui représente une amélioration significative par rapport à – 13,9% d’une année sur l’autre en décembre 2021. Il est à noter que la surface de construction des terrains échangés de janvier à février était de – 42,3% d’une année sur l’autre. Le financement est faible et les recettes de vente demeurent le principal canal de financement. De janvier à février 2022, le capital versé était de – 17,7% d’une année sur l’autre. Sur le plan structurel, les prêts de la Chine (21,1% d’une année sur l’autre), l’autofinancement (6,2% d’une année sur l’autre), le remboursement (acompte + hypothèque) (23,9% d’une année sur l’autre) [y compris les prêts hypothécaires personnels (16,9% d’une année sur l’autre) et les paiements initiaux (27,0% d’une année sur l’autre)] ont été effectués de janvier à février. En pourcentage, les recettes de vente demeurent la principale source de fonds (50,6% en janvier – février).
Après les « trois lignes rouges », la mise en place de politiques telles que la gestion de la concentration des prêts immobiliers et la « concentration de l’offre et de la demande de terrains » limitera l’offre et la demande dans les deux sens. La direction du vent de régulation n’a pas changé, la « stabilité » est toujours le ton principal, l’espace de grande expansion est plus étroit. Les évaluations actuelles du secteur et les positions sont à des niveaux historiquement bas. À l’avenir, l’effet de base faible s’est atténué, les fondamentaux du Q1 ont subi une pression à la baisse en 2022 et l’offre et la demande limitées de l’industrie ont entraîné une augmentation du déséquilibre entre l’acquisition de terres, les ventes et la réduction de l’effet de levier. Attention recommandée: (1) type de développement stable: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; Type de croissance bénéfique: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; Normes de qualité en matière de gestion immobilière: CR Vientiane Life, biguiyuan service, JinKe service, Baolong Business, etc.
Conseils sur les risques:
La politique de contrôle de l’immobilier est devenue plus stricte, les ventes n’ont pas été réparées comme prévu, les fonds se sont considérablement resserrés, etc.
