“Vie passée et vie présente” des nouveaux citoyens
Les nouveaux citoyens se réfèrent d’abord aux travailleurs migrants qui vivent longtemps dans les villes et qui ont un emploi relativement stable, puis leur portée s’élargit progressivement. L’avis sur le renforcement des services financiers pour les nouveaux citoyens précise en outre la portée des nouveaux citoyens, y compris divers groupes qui, pour diverses raisons, n’ont pas été enregistrés localement ou qui ont obtenu l’enregistrement local depuis moins de trois ans, y compris, sans s’y limiter, les travailleurs migrants urbains et les nouveaux diplômés des collèges et des écoles secondaires. Du point de vue de la composition des groupes, la population flottante des zones urbaines et rurales et des villes demeure une démocratie urbaine. Du point de vue de la répartition géographique, la population flottante se déplace principalement des trois provinces de l’est vers le delta du fleuve Yangtze, le delta de la rivière Pearl, Beijing Tianjin Hebei, Chengdu Chongqing et d’autres agglomérations urbaines centrales, et se concentre sur les villes de premier et de deuxième rang. Du point de vue de la formation, les nouveaux citoyens sont des produits spéciaux du système chinois d’enregistrement des ménages. La possibilité d’obtenir l’enregistrement des ménages entrants et de jouir des mêmes droits que les résidents locaux est un facteur important de la transformation de la population flottante en « nouveaux citoyens ».
Micro – dissemination of Housing Demand of New Citizens: a two – way Game between payability and Household Registration Policy
Facteurs influant sur la demande de logement des nouveaux groupes de citoyens: 1) Revenu / prix de l’immobilier et autres facteurs économiques; Système d’enregistrement des ménages – les avantages sociaux et les droits tels que l’éducation, les soins médicaux, le logement et les pensions sont étroitement liés à l’enregistrement des ménages, c’est – à – dire que l’in égalité des services publics dont bénéficient les résidents locaux et étrangers augmente le coût caché de l’établissement des nouveaux citoyens. Par conséquent, derrière la demande de logement des nouveaux groupes de citoyens, il y a un jeu bidirectionnel entre la capacité de paiement et la politique d’enregistrement des ménages. Dans les conditions de prix élevés de l’immobilier, de faible revenu, de difficulté à s’installer et de coût élevé de l’établissement invisible, la population flottante a généralement tendance à louer plutôt qu’à acheter une maison dans les zones d’entrée. Selon les données de l’enquête par sondage de l’Université de Pékin Guanghua en 2019, le taux d’achat de logements par les travailleurs migrants urbains n’est que de 19,5%. Compte tenu du fait que les travailleurs migrants urbains constituent la majorité des nouveaux citoyens, nous estimons que le taux actuel de location / achat de logements par Les nouveaux groupes de citoyens est d’environ 8: 2.
Macro – marché de la demande de logements pour les nouveaux citoyens: possibilité de libérer des billions d’espace
Selon les résultats de la recherche pertinente et des calculs de l’équipe, l’élasticité du revenu de consommation (0,70) de la population flottante est significativement inférieure à celle de la population urbaine (0,87), et la citoyenneté de la population flottante peut libérer la demande de consommation de cette partie de la population. Les résultats montrent que, dans des conditions optimistes, l’élasticité de la consommation sera libérée et achevée en cinq ans, ce qui entraînera une augmentation de la consommation de 242 milliards de RMB, soit environ 0,16% du PIB. Dans un état prudent, l’élasticité de la consommation a été libérée et achevée en dix ans, avec une augmentation de la consommation de 567,9 milliards de RMB, soit environ 0,29% du PIB, ce qui est positif pour stimuler la demande intérieure. Du point de vue du modèle de logement, nous estimons que la proportion actuelle de logements loués / achetés par la population flottante est de 8: 2. Avec l’augmentation de l’intention d’achat de logements de la population flottante causée par le processus de citoyenneté, les résultats du calcul montrent que l’augmentation du montant résultant de la libération de la demande d’achat de logements dans des conditions optimistes est de 14866 milliards de RMB et 29006 milliards de RMB dans les deux proportions de location / achat, respectivement, sous deux hypothèses: la proportion de logements loués / achetés par la population flottante devient de 7: 3 et 6: 4 après la citoyenneté; 100,16 milliards de RMB et 1 918 milliards de RMB respectivement dans un scénario conservateur. Du point de vue de la superficie du logement, le rapport loyer – achat de la population flottante est passé à 7: 3 et 6: 4 après l’achèvement de la citoyenneté, les résultats du calcul montrent que l’accroissement de la demande (superficie) d’achat de logements de la population flottante est respectivement de 1255 milliard de m2 et 2510 milliards de m2; Dans un scénario conservateur, il s’est établi à 1 319 millions de dollars et à 2 638 millions de dollars, respectivement. Le montant correspondant de l’augmentation de la surface d’achat est beaucoup plus élevé que celui de la consommation de logement, et il existe un écart entre la demande idéale des nouveaux citoyens et le pouvoir d’achat réel.
Comment ouvrir la marge d’action future: assouplissement raisonnable des restrictions à l’enregistrement des ménages et sécurité du logement à plusieurs niveaux
Aider les nouveaux citoyens à s’intégrer réellement dans la ville est la première condition préalable à la libération des besoins des nouveaux citoyens, puis à compenser la différence entre leurs besoins idéaux et leur pouvoir d’achat réel. Nous pensons que l’arrangement en matière de logement pour les nouveaux citoyens est une série de cadres institutionnels allant de la couverture, de la transition, de la sécurité d’occupation à l’amélioration, etc., et que les logements commerciaux traditionnels seront ouverts en raison de leur demande d’amélioration retardée. À l’heure actuelle, l’assouplissement des conditions d’application des logements locatifs publics et l’augmentation continue de l’offre de logements locatifs sûrs et de logements locatifs publics seront des points de départ importants pour répondre aux besoins des nouveaux citoyens en matière de logement. La méthode la plus réalisable pour réduire la difficulté d’accès des nouveaux citoyens aux services financiers ou pour compenser la différence entre la demande idéale et le pouvoir d’achat réel des nouveaux citoyens à court terme.
Saisir la bêta de l’assouplissement structurel des politiques et l’alpha des fusions et acquisitions
Conseils en matière d’investissement: la bêta de l’industrie à l’avenir dépend de l’ajustement structurel de l’industrie, du rythme de dégagement des capacités et de la force de soutien des politiques; Alpha se concentre sur la réparation du bilan et de la marge bénéficiaire des principales entreprises immobilières, la précision du cycle inverse et de l’effet de levier, et l’exploration à long terme de la valeur des scénarios de logement. Recommandations continues: 1) chef de file de haute qualité: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Groupe Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Croissance de haute qualité: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Xuhui Holding Group; Gestion immobilière de haute qualité: biguiyuan service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng service.
Indice de risque: propagation du risque de crédit industriel; La baisse des ventes de l’industrie a dépassé les attentes; En raison de l’application de la politique de la ville n’est pas aussi forte que prévu; Mesure subjective du risque
