Principaux points de vue
Industrie: les ventes sont encore relativement faibles, les entreprises centrales de l’État sont toujours le courant dominant. Les ventes sont restées relativement faibles au cours des deux premiers mois de 2022, sans amélioration significative. En février, les ventes de logements commerciaux dans les 30 grandes et moyennes villes ont diminué de 27% d’une année sur l’autre et de 42% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la zone de vente des villes de première ligne est de 2,21 millions de mètres carrés, en baisse de 7% par rapport à l’année précédente et de 34% par rapport à l’année précédente; La zone de vente des villes de deuxième niveau est de 3,58 millions de mètres carrés, en baisse de 23% par rapport à l’année précédente et de 42% par rapport à l’année précédente; La zone de vente des villes de niveau 3 est de 1,36 million de mètres carrés, en baisse de 51% par rapport à l’année précédente et de 51% par rapport à l’année précédente. De janvier à février 2022, la superficie des ventes de logements commerciaux dans 30 grandes et moyennes villes a diminué de 28% d’une année sur l’autre, tandis que dans les villes de premier, deuxième et troisième niveaux, elle a diminué de 22%, 17% et 50% d’une année sur l’autre.
En février 2022, la zone de transaction / d’approvisionnement en terres de Baicheng était de 52%, en baisse de 51 PCT par rapport au mois précédent, le taux de prime était de 3,4%, en baisse de 0,5 PCT par rapport au mois précédent; Le taux de prime des villes de première ligne était de 4,5%, en hausse de 2,7 PCT par rapport au mois précédent. Le taux de prime des villes de deuxième niveau était de 0,5%, en baisse de 5,2 PCT par rapport au mois précédent. Le taux de prime des villes de niveau 3 était de 0,8%, en baisse de 1,9 PCT par rapport au mois précédent.
Parmi les cinq villes qui ont achevé le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres, les entreprises centrales de l’État continuent d’occuper des terres, tandis que les entreprises centrales de Beijing, Xiamen et Fuzhou occupent respectivement 94%, 78% et 83%. Les entreprises privées locales de Qingdao et Hefei se sont montrées actives, la proportion de terres occupées par les entreprises centrales nationales étant respectivement de 40% et 38%, ce qui a considérablement diminué. Dans l’ensemble, la proportion de terres faisant l’objet d’une transaction à prime a augmenté par rapport à la dernière fois, et le taux de prime foncière a augmenté à des degrés divers, dont 11,2%, 6,8%, 4,5%, 4,2% et 2,0% respectivement pour Hefei, Xiamen, Beijing, Fuzhou et Qingdao; Il a augmenté de 4,7, 4,1, 3,5, 1,2 et 1,3 PCT respectivement par rapport à la dernière fois. Le marché foncier semble s’être rétabli, mais nous pensons que les attentes en matière de ventes n’ont pas repris, qu’il est difficile de changer l’attitude des entreprises immobilières à l’égard de la « production par vente », qu’il est difficile de maintenir le taux de reprise à court terme de certaines villes dirigées par des entreprises locales d’investissement urbain et des entreprises privées, et qu’il faut encore du temps pour que le marché foncier soit pleinement revitalisé.
Secteur: les bénéfices excédentaires ont été réalisés et l’évaluation globale reste faible. Depuis la publication du dernier rapport stratégique, le secteur de l’immobilier a augmenté de 3,6%, dépassant de 12,7% l’indice Shanghai – Shenzhen 300, se classant deuxième sur 31 industries. Selon les prévisions consensuelles de Wind, le PE dynamique du segment 2022 est 5,7 fois plus faible à la dernière date de clôture, soit 7,5% de moins que son niveau d’évaluation de base au 3 janvier 2019 (6,1 fois PE dynamique), toujours à son plus bas niveau historique.
Conseils en matière d’investissement: les fondamentaux ne se sont pas améliorés de façon significative et il y a encore de la place pour le jeu politique. À l’heure actuelle, les fondamentaux de l’industrie ne se sont pas améliorés de façon significative, le côté des ventes est encore relativement déprimé et il faudra du temps pour que le marché foncier reprenne sa vitalité. Nous pensons qu’avant que le marché foncier ne se réchauffe complètement, l’étape de l’assouplissement des politiques ne s’arrêtera pas. Il y a encore beaucoup de place pour le jeu politique. Des politiques similaires à celles publiées par Zhengzhou et Harbin suivront dans d’autres régions. Les actions immobilières sont toujours Beijing Zhidemai Technology Co.Ltd(300785) À court et à moyen terme, parallèlement à l’assouplissement des politiques dans les zones d’achat non restreintes, les principales entreprises immobilières de deuxième rang qui distribuent plus de villes de troisième et de quatrième rang en bénéficieront davantage; À moyen et à long terme, avec la sortie du modèle de chiffre d’affaires rapide de la scène historique et la restauration du bilan à long terme des entreprises immobilières, les principales entreprises immobilières dotées d’un fonctionnement stable et d’une force globale exceptionnelle continueront d’en bénéficier. Avril combinaison recommandée China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) .
Conseil sur les risques: les fondamentaux baissent plus que prévu et les politiques tardent à se réchauffer.
