Principaux points de vue
Du point de vue de la politique d’acompte sur les prêts immobiliers, l’acompte de 20% est un signe évident d’assouplissement de la politique. Au cours des 15 dernières années, la proportion des acomptes hypothécaires a été ramenée à 20% seulement deux fois: 1) en 2008, la crise financière a éclaté, afin de stabiliser l’économie et le marché du logement, la Banque centrale a lancé une nouvelle politique en octobre de cette année – là: la proportion minimale des Acomptes hypothécaires a été ajustée à 20%; Le 30 septembre 2014, l’acompte minimum pour le premier ensemble de prêts était de 30%; le 30 septembre 2015, la proportion minimale d’acompte pour le premier ensemble de prêts dans les villes non restreintes n’était pas inférieure à 25%; en février 2016, la proportion minimale d’acompte pour le premier ensemble de prêts dans Les villes non restreintes était de 20%. Après deux ajustements à la baisse des acomptes provisionnels et d’autres politiques industrielles, le marché immobilier a connu une reprise significative des ventes, une hausse des prix de l’immobilier, un ralentissement de la hausse des stocks ou une baisse des stocks. Nous pensons que la réduction du ratio d’acompte, en particulier en ce qui concerne les prêts commerciaux, est déjà un signal important que les villes qui réduisent le ratio d’acompte continueront d’augmenter, mais le suivi des villes de haute énergie peut avoir un sens plus clair. Comment la tendance de la politique immobilière évoluera – t – elle dans l’environnement actuel du marché par rapport au cycle immobilier de 2008 et 2014? Nous pensons que l’orientation actuelle de l’ajustement de la politique est la suivante: du point de vue de l’urgence de la politique actuelle, la pression du capital des entreprises immobilières s’atténue l’assouplissement de la demande l’ajustement de l’offre. En 2008 et 2014, les principales politiques d’assouplissement de l’immobilier ont été mises en œuvre du côté de la demande. En 2008, les conditions financières et les seuils d’accès pour l’achat de logements par les résidents ont été assouplis. En 2014, l’accent a été mis sur la résolution des problèmes fondamentaux des stocks élevés à l’époque, et des mesures telles que l’assouplissement des restrictions à l’achat, le prêt hypothécaire à 70% de rabais et la réduction des taux d’intérêt et des acomptes provisionnels ont été Le 21q4 est principalement basé sur le risque de dette des entreprises immobilières qui se concentre sur l’éclatement ou devient une préoccupation cachée pour la croissance économique. Par conséquent, le Gouvernement central accorde plus d’attention à l’ajustement de l’extrémité de la demande du point de vue de la satisfaction des fonds raisonnables des entreprises immobilières, et l’ajustement de l’extrémité de la demande sera principalement l’ajustement fin local, la probabilité d’ajustement de la politique nationale de l’extrémité de la demande est relativement faible. Les méthodes spécifiques d’atténuation de la pression du capital des entreprises immobilières sont les suivantes: 1) gestion par gradient de la « ligne rouge à trois voies », qui distingue les entreprises publiques et privées en ce qui concerne la valeur de l’indice et la durée de la période de transition. L’extrémité de la politique aide les entreprises à renflouer, autorise le paiement différé du Fonds de transfert de terres, réduit la proportion de marge du Fonds de transfert de terres, renforce le soutien au crédit, comme les prêts de développement de prêts m & a, permet à la lettre de garantie de couvrir le Fonds de pré – vente, raccourcit le délai d’examen et d’approbation administratifs, etc. émettre des signaux positifs pour guider les institutions financières à maintenir une croissance modérée des nouveaux prêts. Permettre aux entreprises immobilières de transformer les actifs existants en logements sociaux afin de résoudre dans une certaine mesure la crise de la dette des entreprises immobilières. En prenant les provinces et les villes comme Unit é, la sector – forme d’investissement urbain des administrations locales prend en charge de manière appropriée certains projets d’entreprises immobilières afin d’atténuer la pression financière des entreprises locales et de réduire le sentiment d’attente du côté de la demande. L’efficacité de la politique du côté de la demande sur le marché est résumée comme suit: assouplissement global des restrictions à l’achat → assouplissement des restrictions au prêt (réduction de la proportion d’acompte → réduction du taux d’intérêt du prêt immobilier) → assouplissement partiel des restrictions à l’achat → augmentation de l’espace de limitation des prix → assouplissement des restrictions à La vente → politiques d’incitation à l’achat de logements pour les talents et la population → réduction de la taxe de transaction, etc.
Du point de vue de plusieurs dimensions, quels endroits sont confrontés à la pression du sauvetage et de quels aspects peuvent commencer? À l’heure actuelle, les villes faibles de deuxième et de troisième niveaux sont soumises à une forte pression de déstockage, et les politiques de l’offre et de la demande aux deux extrémités seront principalement axées sur le déstockage. Par exemple, Taizhou, Harbin, Dalian, Yixing, Yiyang, Yantai. Du côté de la demande a) Accroître la demande, assouplir les restrictions à l’achat dans certaines régions ou certains groupes de population et appuyer l’amélioration de la demande sexuelle; Encourager correctement la monétisation de la réinstallation des hangars et la conversion des maisons de réinstallation par le biais du rachat par le Gouvernement; Renforcer le soutien au crédit, assouplir les restrictions sur les prêts aux maisons secondaires et orienter la réduction des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers. Du côté de l’offre, contrôler raisonnablement l’échelle de l’offre de nouveaux logements, ajuster dynamiquement l’offre de logements en fonction du cycle de déségrégation, réduire le risque d’inventaire dans certaines zones et atténuer efficacement la pression sur le capital des entreprises immobilières. Mettre l’accent sur la résolution des problèmes de liquidité des entreprises immobilières en difficulté dans les villes où les risques d’arrêt et de livraison sont importants. En ce qui concerne l’échelle globale des arrêts de travail et le nombre de projets problématiques, nous pensons que le risque de livraison se concentre principalement sur cinq villes, à savoir Changsha, Fuzhou, Yancheng, Guangzhou et Chongqing. Dans ces villes, les entreprises immobilières seront confrontées à plus de problèmes de liquidité. Les administrations locales devraient accorder plus d’attention à la résolution du risque de liquidité des entreprises immobilières et aux travaux connexes pour assurer un financement raisonnable des entreprises immobilières. La province du Yunnan, qui est fortement sous pression pour la croissance économique et qui dépend de l’investissement immobilier, devrait procéder à un ajustement des politiques en matière d’investissement immobilier; Compte tenu de l’objectif de croissance de l’investissement fixe, Henan et Liaoning prévoient d’utiliser l’investissement fixe comme levier important pour stimuler la croissance économique cette année. Dans les régions où les entreprises immobilières sont fortement touchées, comme le Guangdong, le Gouvernement s’attend à ce que d’autres ajustements optimaux soient apportés en ce qui concerne la prise en charge des fusions et acquisitions entre les entreprises immobilières, l’encouragement des institutions financières à accroître les prêts immobiliers de manière stable et ordonnée et la satisfaction des Fonds raisonnables des entreprises immobilières. À l’heure actuelle, le marché du logement neuf est toujours dominé par la demande, de sorte qu’il y a beaucoup d’espace pour la libération de la demande d’amélioration à l’avenir. Les politiques peuvent être ajustées en fonction de la libération de la demande d’amélioration, et les clients de remplacement peuvent bénéficier de facilités telles que le prêt hypothécaire et le dépôt en ligne. Par exemple, Shenzhen, Dalian, Zhengzhou, Harbin, Langfang, Xianghe, Gu’an, etc.
Comment les entreprises immobilières peuvent – elles résoudre activement les problèmes actuels? Nous pensons qu’à l’heure actuelle, la chaîne de financement des entreprises immobilières est toujours dans une situation de « difficultés internes et externes ». Avant que l’industrie ne se réchauffe, le taux d’échéance de la dette au premier semestre de 2022 est le plus grand dilemme auquel sont confrontées les entreprises immobilières. Nous pensons que pour résoudre le dilemme actuel, d’une part, nous comptons sur la politique de sauvetage des entreprises immobilières; D’autre part, les entreprises immobilières doivent prendre l’initiative de se sauver, les mesures spécifiques sont les suivantes: 1) Transfusion sanguine des actionnaires (Fuli, Contemporain, Xuhui); Vente de projets (Shimao, Olympic Garden, rongchuang); Rachat d’obligations par la société & les dirigeants achètent des obligations (zhongliang, Rongxin, longguang, etc.; biguiyuan, Xuhui, Xincheng et Jindi); Offre d’échange pour prolongation (RongSheng, Yuzhou, Dafa); Engager des conseillers financiers (immobilier contemporain, Zhengrong); Introduire le Battlefield (Wanda Business Management); Les créanciers communiquent activement avec la restructuration de la dette ( China Fortune Land Development Co.Ltd(600340) ); Vendre des sociétés immobilières (Yuzhou, Fuli et zhongliang); Régime alimentaire (Vanke); Augmentation de la participation en actions (biguiyuan, Fuli, Shimao, etc.); Introduire des actifs appartenant à l’État (South China City, Evergrande). Les mesures d’auto – sauvetage ci – dessus sont des mesures à court terme et opportunes qui jouent un rôle plus important dans la libération des signaux et le renforcement de la confiance à court terme; D’un point de vue à moyen et à long terme, les entreprises immobilières peuvent également explorer la structure organisationnelle, les fusions et acquisitions et les nouveaux modes de développement: 1) Les entreprises immobilières accélèrent l’ajustement de la structure organisationnelle, la rationalisation des niveaux de gestion, les fusions régionales et le naufrage du personnel de gestion sont Les principales orientations. Les avantages du financement des fusions et acquisitions continuent d’être libérés, et nous pensons que les fusions et acquisitions de projets dirigés par le Gouvernement, le financement relativement fluide et les entreprises d’État centrales prendront l’initiative. “Construction par procuration + Tod + rénovation urbaine” est devenu l’un des nouveaux modes de développement industriel.
Conseils en matière d’investissement
Le 16 mars, la réunion du Comité financier a proposé que « les autorités compétentes adoptent activement des politiques favorables au marché et adoptent soigneusement des politiques de contraction», ou que les autorités locales adoptent plus activement des politiques d’assouplissement favorables au marché immobilier, ce qui pourrait entraîner une amélioration substantielle des politiques immobilières. Depuis lors, la Banque centrale, la CBRC, le Bureau des changes, le Ministère des finances et la c
Conseils sur les risques:
Les effets des politiques n’ont pas été aussi bons que prévu; Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
