Principaux points d’investissement
Les politiques locales de réglementation et de contrôle continuent d’être assouplies et se répandent rapidement, et les politiques du côté de la demande sont fréquemment ajustées. En septembre de l’année dernière, le marché immobilier a connu une « fin de politique ». Depuis 2022, près de 60 villes du pays ont assoupli leurs politiques de réglementation immobilière. Au début, les villes de troisième et quatrième niveaux étaient les principales villes, et maintenant elles se sont étendues aux villes de deuxième niveau. Du point de vue de la ville représentative, en mars, Zhengzhou a assoupli les restrictions à l’achat, les personnes âgées sont venues à Zhengzhou pour se rendre à leurs parents pour prendre leur retraite, leur permettant de se tourner vers leur famille pour acheter un nouveau logement; Le taux d’intérêt du premier et du deuxième appartement de Wuhan a été réduit d’environ 40 points de base. En ce qui concerne les succursales, quatre villes de premier rang du Nord, du Guangzhou et de Shenzhen ont réduit leurs taux d’intérêt hypothécaires en fonction de la LPR. Dix – sept villes de deuxième niveau ont mis en œuvre des politiques d’assouplissement de l’immobilier, y compris la réduction du taux d’acompte, la réduction du taux d’intérêt des prêts, l’augmentation de l’attraction des talents, l’octroi de subventions à l’achat de logements et l’augmentation du montant des prêts du Fonds d’accumulation. Trente – neuf politiques d’assouplissement de l’immobilier ont été publiées dans 32 villes de troisième et quatrième niveaux, qui se sont concentrées sur l’assouplissement des conditions de prêt du Fonds d’accumulation et l’octroi de subventions à l’achat de logements, dont six villes de troisième niveau ont réduit le taux d’acompte des prêts immobiliers. À l’heure actuelle, les villes de deuxième et de troisième niveaux émettent fréquemment des signaux politiques, les villes de première ligne ont moins d’actions politiques puissantes et l’immobilier n’a pas encore été confronté à un vent d’est politique à grande échelle. À l’exception de Shanghai, la performance récente de l’immobilier urbain de première ligne reste faible et sector, avec un grand espace pour l’assouplissement des politiques. L’intensité de la mise en œuvre de la politique est plus élevée dans sept villes de niveau 1 et de niveau 2 et six villes de niveau 3, le taux d’intérêt des prêts étant principalement ajusté en dessous de la ville de niveau 1 et de niveau 2, et la proportion d’acompte étant principalement ajustée en dessous de la ville de niveau 3; La mise en œuvre de la politique est modérée dans sept villes de deuxième et de troisième niveaux, principalement en assouplissant les conditions de prêt du Fonds d’accumulation; La mise en œuvre de la politique est relativement faible dans 5 villes de deuxième niveau et 14 villes de troisième ou quatrième niveau, principalement en assouplissant les conditions de prêt de la Caisse de prévoyance, en augmentant la limite de prêt de la Caisse de prévoyance, en accordant des subventions à l’achat de logements et en appliquant la politique d’enregistrement des ménages.
Pour stabiliser l’économie, il est nécessaire de stabiliser l’immobilier. L’assouplissement de la politique de contrôle de l’immobilier « en raison de la politique de la ville » est la défense de l’objectif de croissance économique de 5,5% tout au long de l’année. En pourcentage du PIB, l’immobilier et sa chaîne industrielle représenteront environ 16% du PIB de la Chine en 2020. Du point de vue des investissements, les investissements dans le développement immobilier représenteront 27,3% des investissements en immobilisations en 2020. Du point de vue de la composition des recettes fiscales locales, les administrations locales dépendent du financement foncier et, en 2020, les recettes provenant de la cession de terres et de l’impôt foncier spécial représenteront 37,6% des recettes fiscales locales. L’immobilier est un pilier important de l’économie chinoise. Pour stabiliser l’économie, il est nécessaire de stabiliser l’immobilier. Pour atteindre un taux de croissance économique d’environ 5,5% cette année, la stabilité du marché immobilier est essentielle.
Mais à l’heure actuelle, l’assouplissement de la politique n’est pas suffisant pour stimuler la faible demande de biens immobiliers, qui a encore des attentes élevées en matière d’amélioration. La situation actuelle de l’immobilier n’est toujours pas optimiste: l’enthousiasme des résidents à l’égard de l’achat de maisons est faible, les entreprises immobilières sont prudentes dans l’utilisation des terres, les investissements dans les ventes immobilières sont encore faibles, le risque de dette des entreprises immobilières est toujours présent, l’épidémie superposée rebondit, La propagation est plus que prévu, toujours dans la période de jeu entre le manque de confiance du marché et le réchauffement des politiques, nous pensons que le degré actuel d’assouplissement des politiques n’est pas suffisant pour stimuler la faible demande immobilière. Si le nouveau marché du logement veut sortir du cercle vicieux du crédit, la clé réside dans l’amélioration de l’offre; La clé du réchauffement des maisons d’occasion réside dans l’assouplissement de la politique de limitation des prêts et des achats. Du point de vue de la nouvelle maison, le risque de crédit des entreprises immobilières aggrave encore la chaîne industrielle, les attentes de la demande, la confiance des créanciers dans le remboursement des entreprises immobilières est insuffisante, ce qui affecte l’offre de nouvelles maisons; Les gens ne font pas confiance aux entreprises immobilières pour livrer des maisons à terme, l’enthousiasme pour l’achat de maisons n’est toujours pas élevé. Si le risque du côté de l’offre n’est pas éliminé, l’effet de la politique sur le côté de la demande sera limité. Du point de vue du logement d’occasion, comme la plupart des points chauds de la politique de plafonnement des prix des prêts immobiliers d’occasion n’ont pas été assouplis, la ligne de crédit des résidents est encore limitée, la simple réduction du taux d’intérêt des prêts immobiliers n’a guère contribué à stimuler l’enthousiasme des résidents pour L’achat de logements d’occasion. À l’heure actuelle, le « bas du marché » de l’immobilier n’est pas encore apparu et nous nous attendons à ce que l’assouplissement des politiques de ce cycle soit encore renforcé.
Suggestions d’investissement: À court terme, dans le processus de promotion de la réforme de la structure de l’offre de logements, l’augmentation de l’offre de logements locatifs garantis est le thème principal de la Chine en 2022. À moyen et à long terme, avec la contraction de certaines entreprises immobilières à risque, le modèle industriel sera optimisé et la part de marché des principales entreprises immobilières avec des avantages de financement, d’exploitation et une liquidité abondante devrait augmenter. Il est recommandé de se concentrer sur les entreprises de premier plan qui ont déjà publié le Bureau et qui ont un crédit élevé dans le domaine du logement locatif: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979)
Indice de risque: la politique de réglementation immobilière n’a pas été assouplie comme prévu; La baisse de l’industrie s’est poursuivie et les ventes ont été inférieures aux prévisions; Le risque de crédit de l’industrie continue de se propager; L’épidémie a été répétée et s’est développée plus rapidement que prévu.
