En mars, Zhengzhou, Harbin et Fuzhou ont publié des documents ou des déclarations pour ajuster les politiques de restriction des prêts, des achats ou des ventes, devenant ainsi les premières capitales provinciales à ajuster les politiques de restriction de l'immobilier,
Selon les statistiques du Zhuge Real Estate Research Center,
Wang yeqiang, Directeur du Comité professionnel de l'immobilier de l'Association chinoise d'économie urbaine et Directeur du Bureau de recherche théorique de l'Institut de civilisation écologique de l'Académie chinoise des sciences sociales, a déclaré aux journalistes du rapport économique du 21ème siècle que l'ajustement actuel de la politique a des facteurs de sauvetage et une certaine tendance à « délier», mais une explication plus appropriée est un comportement d '« optimisation».
En raison de l'épidémie, des attentes du marché, des fondamentaux des entreprises immobilières et d'autres facteurs, l'industrie immobilière est toujours dans le « creux ». Les experts interrogés ont estimé qu'à l'avenir, Pourquoi les trois capitales provinciales ont - elles été les premières à entreprendre des ajustements politiques? Quelles villes suivront probablement à l'avenir?
Le 1er mars, Zhengzhou a publié un avis sur la promotion d'un cercle vertueux et d'un développement sain de l'industrie immobilière, En particulier, pour les familles qui possèdent un logement et qui ont réglé le prêt correspondant pour l'achat d'un logement, afin d'améliorer les conditions de vie, les institutions financières bancaires appliquent la politique de prêt pour le premier logement. En outre, il est proposé d'accroître l'offre de prêts hypothécaires personnels au logement et de réduire le taux d'intérêt des prêts au logement.
Li Yujia, chercheur en chef au Guangdong Housing Policy Research Center, a déclaré qu'après l'ajustement de la politique, la norme d'identification de la première suite de Zhengzhou est passée de la « reconnaissance de la maison et de l'hypothèque » à la « reconnaissance de la maison et de l'hypothèque », ce qui fait de Zhengzhou la première ville à annuler la « reconnaissance de la maison et de l'hypothèque » dans les villes chaudes.
Yan Yuejin, Directeur de la recherche au Think Tank Center de l'Institut Yi Ju, a déclaré que les règles augmentaient le nombre de logements disponibles pour les familles admissibles.
Vingt - deux jours après la publication de la nouvelle politique de régulation du marché immobilier à Zhengzhou, le 23 mars, le Gouvernement de Harbin a annoncé qu'il avait l'intention d'annuler le document « hazbz [2018] No 12 », ce qui signifie que Harbin n'appliquera plus la politique de restriction des ventes dans la zone 6 de la zone urbaine principale, et qu'il n'appliquera plus strictement les conditions d'amélioration des prêts du Fonds d'accumulation et la politique différenciée de crédit au logement.
Meng Xinxin, analyste de la Division des affaires de l'indice de l'Institut chinois de recherche, a souligné aux journalistes du rapport économique du XXIe siècle que la politique de soutien à la demande devrait être mise en œuvre de manière appropriée, tandis que le marché du logement commercial devrait soutenir la demande raisonnable de logement, tout en limitant fermement la spéculation immobilière, et la restriction des ventes est un moyen important d'équilibrer le soutien à la demande raisonnable de logement et de limiter la spéculation immobilière.
Tao Han, Directeur général adjoint de Yiju Harbin, a déclaré aux journalistes du 21ème siècle que Harbin avait utilisé de nombreux outils politiques, mais que le marché immobilier n'était toujours pas optimiste, ce qui est devenu un contexte important pour l'annulation des restrictions à la vente.
Fuzhou est la capitale provinciale qui a récemment introduit l'ajustement de la politique de la demande. Par rapport à Zhengzhou, la politique de restriction des achats de Fuzhou est plus lâche.
l'ajustement de la politique immobilière entre dans la phase 2.0
Zhengzhou, Harbin et Fuzhou sont devenus les premières capitales provinciales à ajuster les politiques de restriction des prêts, des achats ou des ventes, ce qui a donné lieu à un certain sens à l'ajustement des politiques immobilières. the 21st Century economic report reporter tried and found that the Three Cities have great pressure on the Real Estate Market, both Common Characteristics and Individual characteristics.
Le cycle de déstockage immobilier est un indicateur important. Selon les données de l'Institut de recherche immobilière de Shanghai Yiju, le cycle de déstockage de Zhengzhou, Harbin et Fuzhou était de 12,9 mois, 48,5 mois et 19,6 mois respectivement en février, tandis que celui de 32 villes de deuxième niveau était de 14,8 mois au cours de la même période. À l'exception du cycle de déstockage de Zhengzhou, qui est légèrement inférieur à la moyenne des villes de deuxième niveau, Harbin et Fuzhou sont tous deux au - dessus de la moyenne, parmi lesquels le cycle de déstockage de Harbin est le deuxième plus élevé parmi les 100 villes, juste après les 50,6 mois de xining.
De plus, en février de cette année, la superficie des transactions à Zhengzhou, Harbin et Fuzhou a diminué de 35%, 33% et 48%, respectivement. Au cours de la même période, les cycles de déstockage à Zhengzhou, Harbin et Fuzhou ont augmenté de 5%, 13%, 18%, 96%, 61% et 17%, respectivement.
Selon l'indice des prix de cent villes du système d'indice immobilier chinois, les prix moyens des nouvelles maisons à Zhengzhou, Harbin et Fuzhou en février de cette année étaient respectivement de 12 500 yuan / m2, 9 600 yuan / m2 et 17 200 yuan / m2, en baisse de 0,08%, 0,01% et stable. Au cours de la même période, le prix moyen des maisons neuves dans 100 villes était de 16 200 yuan / m2, en hausse de 0,03% par rapport à l'année précédente.
En outre, trois villes présentent des caractéristiques de personnalité.
Dans ces trois villes, le marché des prix de l'immobilier à Harbin est relativement faible. Selon les données publiques du Gouvernement municipal de Harbin, le PIB de Harbin en 2021 était de 535,17 milliards de RMB, en hausse de 5,5% par rapport à l'année précédente, soit 2,6 points de pourcentage de moins que le taux de croissance du PIB national. Parmi eux, les investissements dans le développement immobilier ont diminué de 14,6%.
Harbin est dominé par l'industrie tertiaire, dont la valeur ajoutée représentera 66% du PIB en 2020. Taohan a déclaré que l'épidémie a eu un grand impact sur l'industrie des services de Harbin, de nombreux acheteurs de maisons ont des revenus et des flux de trésorerie instables. Depuis le quatrième trimestre de l'année dernière jusqu'à présent, le marché immobilier de Harbin est principalement axé sur l'achat de maisons à la demande, la zone de transaction est principalement entre 80 - 90 mètres carrés, le prix total est d'environ 800000 yuans, la demande d'amélioration tend à être conservatrice.
Le ralentissement du marché immobilier s'est propagé au marché foncier. Selon les données du Département du marketing de la société Yiju Harbin, en 2021, l'offre de terrains d'exploitation à Harbin était de 34, en baisse de 47,5% par rapport à l'année précédente, et 28 transactions ont été conclues, en baisse de 61% par rapport à l'année précédente. En 2021, le rapport entre l'offre et la demande de terrains à Harbin était de 1,48, l'offre était supérieure à la demande dans l'ensemble, le marché était froid et la puissance était insuffisante. De janvier à février de cette année, le marché de Harbin est entré dans une période vide sans approvisionnement ni transaction. Les recettes provenant de la cession de terres publiques ont diminué.
Le marché immobilier de Zhengzhou est également confronté à une certaine pression. Les données de Kerui montrent que l’offre et la demande de logements à Zhengzhou ont été supérieures à la demande depuis 2017. L’année dernière, le marché immobilier a été affecté par la situation épidémique et les inondations, et les ventes de logements commerciaux ont atteint 94,8 millions de mètres carrés, en baisse de 24,45% par rapport à l’année précédente. Cette année, le nombre de maisons invendues a augmenté et la confiance globale du marché a été insuffisante.
L'offre dépasse également la demande sur le marché de Fuzhou. En outre, Li Yujia a déclaré que les données du septième recensement national montrent que la population résidente de Fuzhou n'a augmenté que de 4 points de pourcentage au cours de la dernière décennie par rapport à l'ensemble de la province du Fujian et que le degré de concentration de la population n'est pas suffisant. L'ajustement de la politique de restriction des achats à Fuzhou est directement lié à la création d'une ville centrale nationale à Fuzhou, à l'augmentation de la population de Fuzhou et à la promotion du développement économique.
Dans l'ensemble, Li Yujia estime que l'ajustement actuel de la politique immobilière entre dans la phase 2.0, des villes de troisième et quatrième niveaux aux capitales provinciales de deuxième niveau,
Meng Xin a estimé que l'optimisation des politiques de restriction des achats, des prêts et des ventes était principalement axée sur les villes de deuxième niveau qui subissaient une forte pression du marché, et que la plupart des villes de troisième et quatrième niveaux étaient encore détendues en ce qui concerne la restriction des achats, de sorte que l'optimisation des politiques de restriction des prêts serait un moyen important d'ajuster les politiques restrictives.
Au cours des trois premiers mois de cette année, plus de la moitié des politiques ont été liées au prêt immobilier, y compris la réduction du taux d'intérêt du prêt immobilier, la réduction de la proportion d'acompte, l'augmentation de la limite de prêt de la Caisse de prévoyance (réduction de la proportion d'acompte du prêt de la Caisse de prévoyance) ou l'assouplissement des conditions de prêt de la Caisse de prévoyance, etc. certaines villes ont mis en place des politiques préférentielles ciblées pour l'achat de logements par de nouveaux citoyens tels que les talents et les agriculteurs urbains, tandis que d'autres ont assoupli les exigences générales en matière de prêt immobilier.
En mars, le taux d'intérêt du premier et du deuxième ensemble de prêts hypothécaires dans 103 grandes villes contrôlées par Shell Research Institute était respectivement de 5,34% et 5,6%, soit 30 et 31 points de base de plus qu'en décembre de l'année dernière.
En ce qui concerne la réduction de la proportion de l'acompte, par exemple, Yulin a stipulé cette année que les nouveaux citoyens achètent la première et la deuxième ligne de crédit commercial pour augmenter respectivement à 80% et 70% du prix total du contrat d'achat de maison; En mars de cette année, l'administration du logement et du développement rural urbain de Wenzhou a répondu publiquement à la sector - forme d'administration du réseau de la ville de Wenzhou, le taux d'acompte des prêts aux entreprises de premier étage de Wenzhou est tombé à 20%; Avant et après le festival de printemps, certaines banques de Chongqing ont commencé à effectuer un acompte minimum de 20% pour la première suite et de 40% pour la deuxième suite.
En ce qui concerne l'augmentation de la ligne de prêt du Fonds d'accumulation (réduction de la proportion d'acompte du Fonds d'accumulation), en janvier, la mer du Nord a réduit de 60% à 40% la proportion minimale d'acompte du Fonds d'accumulation de logements pour les familles des travailleurs et des travailleurs qui déposent ou déposent une deuxième demande de prêt du Fonds d'accumulation de logements; En janvier, Ningbo a augmenté le montant du prêt du Fonds d'accumulation pour la première suite de Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) RMB par ménage à 800000 RMB par ménage pour les familles admissibles de deux ou trois enfants; Depuis mars de cette année, le montant maximal des prêts du Fonds d'accumulation de Nanning pour la première et la deuxième suite a été porté à 700000 yuans et Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) yuans respectivement;
Jinan, Qingdao, Zigong, Zhuzhou, Jinzhong, Zhongshan, Xinxiang, Tangshan, Nanchang, Xuancheng et d'autres villes ajustent également la ligne de prêt de la Caisse de prévoyance ou les conditions de prêt de la Caisse de prévoyance, ou augmentent la ligne de prêt, ou réduisent les difficultés d'utilisation.
En outre, afin d'aider le marché du logement commercial à mieux répondre aux besoins raisonnables des acheteurs de logements, d'aider les talents, les agriculteurs urbains et d'autres groupes spécifiques à résoudre les problèmes de logement et à promouvoir la consommation de logements, Zhuhai, Baoding, Yulin, Luzhou, Nanchong, Guigang, Shaoxing, Yanji, Nanxun, Hengyang et d'autres villes ont lancé cette année des politiques de subventions au logement.
L'orientation et l'intensité de l'optimisation des politiques immobilières varient d'un endroit à l'autre. Xu xiaole, analyste en chef du Shell Research Institute, a déclaré aux journalistes du 21ème siècle qu'il existe des différences dans la situation du marché immobilier, la structure de la population et la demande réelle de logement dans différentes villes, ce qui détermine les différentes politiques de réglementation entre les villes, ce qui est également dû à La performance de la politique urbaine.
Quel est l'effet de l'ajustement des politiques urbaines clés? D'après les données et les entrevues, les effets pourraient encore être relativement limités à l'heure actuelle.
Un homme d'affaires immobilier de Zhengzhou a déclaré aux journalistes du 21ème siècle,
Selon l'indice des prix de 100 villes du système chinois d'indice immobilier, le prix moyen des maisons neuves à Zhengzhou en mars était de 12 400 yuan / m2, en baisse de 0,27% par rapport à l'année précédente, tandis que le prix moyen des maisons neuves dans 100 villes du pays était de 16 200 yuan / m2, en hausse de 0,03% par rapport à l'année précédente.
Tao Han a souligné que la situation épidémique à Harbin était encore récurrente et que l'effet de la politique n'était pas clair. Le marché de Harbin a besoin de plus de temps pour être restauré.
L'ajustement de la politique de Fuzhou est trop court, l'effet doit encore être testé par le marché.
De l'avis de Wang yeqiang, dans les villes où l'ajustement des politiques est important à l'heure actuelle, Harbin Real Estate est soumis à une pression relativement élevée et à des conditions particulières, de sorte qu'il est proposé d'annuler le document « hazbz [2018] No 12» sous la direction de la mise en œuvre de L'esprit d'ajustement des politiques en raison de la ville. D'autres villes soumises à de fortes pressions sur le marché immobilier pourraient adopter cette approche, voire adopter des politiques plus libérales en fonction de la situation réelle.
Peu importe la force de l'ajustement de la politique,
Wang yeqiang a déclaré qu'en raison de l'épidémie, la pression économique actuelle est plus forte. À la fin de l'année dernière, la Conférence de travail économique centrale et le rapport de travail du Gouvernement de cette année ont souligné la nécessité d'appuyer le marché du logement commercial afin de mieux répondre aux besoins raisonnables des acheteurs de logements, de promouvoir un cercle vertueux et un développement sain de l'industrie immobilière, sur la base de l'insistance sur le principe de « l'immobilier n'est pas frit », ce qui indique que le Gouvernement central a une meilleure compréhension de l'orientation fonctionnelle du marché immobilier.
« C'est un signe positif pour le marché immobilier. Wang yeqiang a dit. En outre, à l'heure actuelle, l'ensemble du marché immobilier est dans le creux, il ne fait aucun doute que davantage de villes suivront la politique d'assouplissement des restrictions afin de promouvoir un développement stable et sain du marché immobilier.
Selon Li Yujia, le pouvoir d'achat de la demande est faible en termes de revenus et d'attentes globales, compte tenu des prix élevés actuels de l'immobilier, de la tendance à la construction de nouvelles maisons et de maisons de luxe. Pour libérer et activer les exigences, vous devez activer les exigences d'amélioration. Dans le contexte de la promotion de la consommation de logements, de l'appui à une demande raisonnable de logements et de la promotion d'un cercle vertueux de l'industrie immobilière, l'ajustement des politiques de restriction des achats et des ventes est plus raisonnable, de sorte que les politiques de restriction des achats dans les villes non chaudes pourraient être ajustées.
De même, Xu xiaole estime que d'autres politiques restrictives, y compris les restrictions à l'achat, peuvent être ajustées pour les villes qui ont une forte pression sur les stocks et une faible résilience du marché, comme les villes de deuxième et troisième niveaux du Nord.
Wang yeqiang a déclaré que, Yan Yuejin estime également qu'il est possible d'affiner les politiques si le marché des villes de première ligne est confronté à une forte pression, mais qu'en raison du pouvoir d'achat relativement suffisant des villes de première ligne, même si l'ajustement des politiques est faible. L'ajustement de la politique du côté de la demande n'est pas nécessairement la seule direction, par exemple, l'assouplissement modéré des conditions d'application de la vente anticipée de logements commerciaux par les entreprises immobilières est également l'un des moyens de soulager la pression financière des entreprises immobilières.
En fait, une partie de la politique actuelle a été lancée à l'intention des entreprises immobilières, par exemple, le 1er mars, Zhengzhou a publié la nouvelle politique de réglementation du marché du logement, qui a clairement réduit la proportion minimale de dépôts de soumission de terrains à 20% du prix d'inscription, le Fonds de transfert de terrains peut être mis en œuvre dans un délai d'un an après la transaction.
Xu xiaole estime que la politique de sauvetage des entreprises immobilières est également la clé de l'ajustement futur de la politique.
Wang yeqiang estime que l'orientation de l'ajustement des politiques n'impliquera pas « trois lignes rouges » et « deux lignes rouges » pour l'échelle et la proportion des prêts immobiliers bancaires. Qu'il s'agisse de « trois lignes rouges » ou de « deux lignes rouges », il s'agit de mesures importantes prises par le Gouvernement central pour traiter les maladies et les blessures des entreprises immobilières et atténuer les risques du marché, ainsi que de la base et de la condition préalable à la promotion d'un cercle vertueux et d'un développement sain de l'industrie immobilière.
