Jusqu’à présent, de nombreuses grandes entreprises immobilières ont publié des rapports annuels, mais elles n’ont pas échappé à la baisse des marges brutes.
Selon les premières statistiques incomplètes des journalistes financiers, y compris les rapports de performance non vérifiés, jusqu’à présent, environ 30 entreprises immobilières à grande échelle ont divulgué les conditions d’exploitation de 2021, à l’exception de Yuzhou, ligao, les 28 autres entreprises immobilières cotées ont des degrés différents de baisse de la marge bénéficiaire brute, Dans le rapport annuel Top 10 entreprises immobilières, China National Real Estate, Vanke, la marge bénéficiaire brute a chuté de plus de 6 points de pourcentage; Avec 14 sociétés immobilières dont les marges brutes sont inférieures à 20%, Greentown a également chuté de 5,5 points de pourcentage pour tomber à moins de 20%.
L’industrie attribue généralement la baisse de la marge brute à la double compression qui s’est produite lorsque les prix élevés ont été reportés et que les prix des nouveaux logements ont été plafonnés. Cette situation devrait être corrigée à mesure que le marché foncier deviendra plus rationnel. De nombreux gestionnaires d’entreprises immobilières ont mentionné que les parcelles acquises sur le marché foncier au cours du deuxième semestre de 2021 avaient un meilleur espace de profit.
Cependant, ce processus de réparation peut – il ramener les entreprises immobilières à leur niveau précédent? Li Xin, Président de China Resources Land, a déclaré: « tout le monde est d’accord pour que le niveau de la marge brute revienne à environ 20% ou plus. La situation de chaque famille est différente, mais l’objectif du niveau de la marge brute n’est pas très différent. Il est impossible de revenir à une marge brute de 30% ou plus.»
Selon les premières statistiques incomplètes des journalistes financiers et économiques, y compris les rapports de performance non vérifiés, jusqu’à présent, environ 30 entreprises immobilières de taille ont divulgué les conditions d’exploitation de 2021, 28 entreprises immobilières cotées ont connu une baisse de la marge brute à des degrés divers.
Les statistiques antérieures du Groupe de réflexion Yihan montrent qu’au milieu de 2021, la marge brute moyenne des 50 entreprises immobilières typiques couvertes était d’environ 23,2%. Jusqu’à présent, 20 entreprises immobilières sont en dessous de cet indicateur, la rentabilité globale a encore diminué; Quatorze d’entre eux sont inférieurs à 20%, soit près de 50%.
Plus précisément, les entreprises immobilières Top 10 qui ont publié des rapports annuels comprennent biguiyuan, Vanke, China Sea Real Estate, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979)
Par rapport à la même période en 2020, Vanke a enregistré la plus forte baisse de la marge brute, qui est tombée de 29,2% à 21,8% l’an dernier, soit une baisse de 7,4 points de pourcentage. De nombreuses sociétés de valeurs mobilières ont déclaré que la baisse était « supérieure aux attentes». Connu sous le nom de « roi du profit », China Shipping Real Estate a connu la deuxième baisse de cet indicateur. La marge brute a chuté de 6,5 points de pourcentage à 23,5% près de 30% en 2020, tandis que la marge nette a chuté de plus de 7 points de pourcentage à 17,78% au cours de La même période.
La baisse de la marge bénéficiaire brute de cr Land et de Longhu est relativement faible, soit environ 4%, soit 27% et 25,3% respectivement. Au cours de la période considérée, la marge bénéficiaire brute des biens d’investissement des deux sociétés a atteint 68,2% et 74%, respectivement, tandis que celle des biens en développement est tombée à environ 23%.
En outre, 14 sociétés immobilières ont des marges brutes inférieures à 20%, dont 9 sont tombées en dessous du seuil de 20% en 2021. Greentown a chuté de plus de 5 points de pourcentage, passant de près de 24% à 18,1%. Il convient de noter que, bien que la marge brute globale de Seazen Holdings Co.Ltd(601155) soit restée à 20,4%, la marge brute des activités de développement immobilier a diminué d’environ 4 points de pourcentage par rapport à l’année précédente et est également tombée à 17,7%.
En fait, le niveau de la marge brute des entreprises immobilières est entré dans la voie descendante après avoir atteint un sommet progressif en 2018, et le processus de régression n’a pas encore commencé. Selon les données de Sinolink Securities Co.Ltd(600109) de 2018 à 2020, la marge bénéficiaire brute des entreprises immobilières était respectivement de 28,77%, 26,96% et 23,35%, et la baisse a augmenté d’année en année.
Selon les statistiques du Groupe de réflexion Yihan, parmi les 50 entreprises immobilières typiques qu’il a suivies, 33 avaient une marge bénéficiaire brute de 25 à 35% en 2019 et 31 avaient une marge bénéficiaire brute de 20 à 30% en 2020.
En ce qui concerne la baisse de la marge brute, il existe des prévisions et un consensus évidents dans l’industrie. Wang Xiaosong, Président de Seazen Holdings Co.Ltd(601155)
En outre, selon les statistiques de Sinolink Securities Co.Ltd(600109) En 2021, la marge brute de l’industrie manufacturière était de 20,53% et la marge nette de 7,96%.
La baisse continue de la marge brute continue d’être motivée par le fait que l’industrie en plein essor a été durement touchée par la réglementation.
À partir de 2015, les prix de l’immobilier dirigés par les villes de première ligne ont augmenté rapidement, le marché foncier a été déclenché simultanément et les investissements des entreprises immobilières ont considérablement augmenté. En 2016, le taux de prime de vente aux enchères de la terre dans les villes de premier rang a dépassé 100% pendant des mois consécutifs, tandis que le « roi de la terre» est apparu fréquemment. Selon les données disponibles, il y a eu plus de 350 « rois de la terre » dans tout le pays en 2016.
La chaleur du marché foncier a rapidement fait monter les prix des planchers. Selon le rapport de recherche de Guosheng Securities, en 2016, le prix moyen au sol du nouveau sol de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) était d’environ 13 000 yuan / m2, soit le Sommet des dernières années. Parallèlement à la chaleur de la Ville, les autorités locales ont publié successivement des ordonnances de limitation des prix des nouveaux logements, qui limitent l’augmentation des prix des nouveaux logements enregistrés dans de nombreuses villes. Par la suite, en 2018, la réglementation de l’industrie a été soumise à une pression à long terme.
Par conséquent, l’acquisition de terrains à prix élevé a coïncidé avec l’avancement de la politique de plafonnement des prix lors de l’entrée sur le marché, de sorte que le projet n’a pas été en mesure d’atteindre le prix de vente correspondant comme prévu par les entreprises immobilières, et l’espace de profit a été fortement comprimé. Selon le rapport de recherche Dongxing Securities Corporation Limited(601198)
Il s’agit également d’une réponse similaire de la part des dirigeants d’entreprises immobilières à la question de la baisse des marges brutes. Chen xuping, PDG du Groupe Longhu, a déclaré que la marge brute de l’immobilier avait diminué au cours des dernières années, principalement en raison de la chaleur du marché foncier au cours du premier semestre 2017 – 2018. Aujourd’hui, ces projets entrent successivement dans le canal de règlement.
Pour Vanke, dont le bénéfice net a chuté de plus de 45%, Yu Liang a mentionné que la concurrence féroce sur le marché foncier avait eu un impact évident sur le niveau de la marge brute de l’industrie au cours des dernières années. Bien que l’entreprise ait réalisé plus tôt dans l’industrie que la croissance rapide finirait, elle n’a pas réussi à se débarrasser de l’inertie de la croissance élevée. « Lorsque l’échelle de la poursuite est encore populaire et que la concurrence pour la terre s’intensifie, l’investissement dans certaines villes est en hausse et en hausse, et le jugement du marché est trop optimiste. Les attentes en matière d’investissement dans certains projets ne sont pas satisfaites, ce qui entraîne une baisse de la marge brute.
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En outre, depuis le deuxième semestre de 2021, la crise du crédit qui a éclaté dans certaines entreprises immobilières a considérablement resserré les canaux de financement de l’industrie, ce qui a entraîné une baisse du marché des ventes superposées. De nombreuses entreprises immobilières ont lancé un modèle de promotion des prix à la baisse afin d’accélérer le remboursement et d’accroître la liquidité, ce qui a entraîné une nouvelle compression de l’espace de profit.
« À partir du deuxième semestre de l’année dernière, tout le marché s’est refroidi rapidement. Pour les entreprises, vivre en toute sécurité est certainement la première priorité. Wang Xiaosong a admis lors d’une réunion de performance il y a quelques jours que, depuis la fête nationale de l’année dernière, Xincheng a successivement accordé une certaine remise à certains projets soumis à la pression de la désindustrialisation, ou à des clients ayant un ratio d’acompte relativement élevé. Les ventes mensuelles au quatrième trimestre ont dépassé 20 milliards de RMB. En même temps que le retour rapide des flux de trésorerie, le prix moyen des ventes et la marge bénéficiaire ont également été affectés en conséquence.
Pour Fuli, qui est entré dans la phase de désendettement en 2019, la promotion à la baisse des prix est un moyen important d’accélérer les ventes et de promouvoir le retour des fonds au cours des dernières années. Le prix de vente moyen est tombé de plus de 10 000 RMB en 2018 à 8 600 RMB / m2 en 2020, et la marge brute est tombée de 36,4% à 25,2% en 2020. En 2021, sa marge brute a chuté à 14,1% à mesure que la pression sur la liquidité augmentait et que sa promotion des prix diminuait continuellement afin de « maintenir la liquidité à court terme plutôt que de se concentrer sur la rentabilité ».
Cependant, selon Xiao Yunxiang, analyste principal à l’Institut de recherche tongce, des mesures telles que la réduction des prix et la promotion des ventes pour un retour rapide des fonds réduiront la marge brute à court terme, mais à long terme, si l’industrie n’a pas de grands changements dans le contexte, la marge brute restera relativement stable à long terme après un petit retour.
Récemment, l’aube de la restauration de la marge brute de l’industrie est apparue. Au cours du deuxième semestre de 2021, les entreprises immobilières ont été soumises à des pressions de liquidité et ont suspendu l’acquisition de terres l’une après l’autre. Entre – temps, sous la pression du financement foncier, les autorités locales ont augmenté l’investissement dans le stockage de terres de haute qualité, et le troisième lot de terres d’approvisionnement centralisé dans de nombreuses villes en 2021 a abaissé le seuil de la terre. La réduction de la concurrence, combinée à la libération de terres de haute qualité, le niveau de profit des entreprises immobilières est naturellement prévisible.
Zhang Zhichao, Directeur général de China Ocean Real Estate, a déclaré qu’environ 50% des parcelles acquises au cours du deuxième semestre de 2021 ont été obtenues à un prix de base ou à une prime très faible, et que le taux de rendement de plusieurs projets était très idéal.
« Shenzhen a réalisé 4 ventes au cours du deuxième semestre de l’année dernière, Guangzhou 3 et Nanjing 3. L’échelle et la qualité des investissements dans ces villes centrales au cours du deuxième semestre de l’année dernière sont très élevées, par rapport aux ventes de cette année, y compris l’objectif de croissance stable des ventes de Cette année, et ont formé un bon soutien pour les bénéfices futurs.» Zhang Zhichao a dit.
Le Lac dragon a également acquis des terres « plus sûres et moins coûteuses » au cours de cette période. Selon la direction de Longhu, après septembre de l’année dernière, dans son aménagement de plus de 30 villes centrales, de nombreuses parcelles sont acquises à un prix de base, et en vertu de la politique d’approvisionnement centralisé en terres, « le taux de prime de parcelle est plafonné à 10% ~ 15%, ce qui peut garantir aux développeurs un meilleur profit ».
Il convient de noter que la réglementation des dernières années a entraîné un changement radical dans les attentes des entreprises immobilières à l’égard de l’accès à l’investissement.
« l’industrie a connu une hausse générale dans le passé, les prix des terres ont augmenté et sont revenus au cours des deux prochaines années. C’est un long cycle d’augmentation. « mais il n’y aura pas de cycle aussi long après juillet dernier, a déclaré la direction de Longhu. Il a augmenté de toute façon dans le passé, mais il est probable qu’il ne sera pas vendu ou qu’il y aura des pertes importantes une fois qu’il aura pris le mauvais endroit.»
Par conséquent, en ce qui concerne la stratégie d’acquisition de terres d’ici 2021, Chen a déclaré qu’il devrait s’en tenir au principe de l’investissement en se concentrant sur des indicateurs de base tels que le taux de profit brut et le taux de profit net, en faisant de son mieux pour obtenir des terres selon les besoins.
Lin Zhong, Président du Conseil d’administration de Xuhui, a également déclaré que la première exigence de la discipline d’investissement de Xuhui est que l’acquisition de terrains est pour le profit, pas pour soutenir l’équipe et l’échelle.
Vanke a également changé le mode d’acquisition des terres au second semestre de 2021. « Nous avons amélioré les exigences en matière d’investissement, comme le niveau de rentabilité des projets d’investissement, les exigences en matière de capacité de l’équipe d’exploitation et les exigences en matière de gestion après l’investissement.
Les plans diffèrent également quant au moment où la marge brute devrait être rétablie. Yang Xin, Directeur financier de Xuhui, a déclaré: « en 2022 et 2023, nous espérons avoir une performance relativement stable des bénéfices et nous espérons que la croissance reprendra en 2023.» Vanke, quant à elle, a déclaré que la marge brute de développement resterait à 20% au cours des deux prochaines années.
La direction de biguiyuan a proposé un point de vue plus prudent, disant que l’ensemble de l’industrie est maintenant dans la phase d’ajustement et de liquidation, et certaines entreprises qui ont une pression de liquidité plus élevée sont également en train de vendre plus d’actifs. Jusqu’à ce que le processus de liquidation approche de sa fin, ou après la liquidation, l’industrie entre dans un état relativement stable, la marge bénéficiaire brute se redressera, et avant cela, la marge bénéficiaire brute peut rester dans un état relativement faible.
Yu Xiaoyu, Directeur de la recherche de Yihan Think Tank, estime que la situation actuelle des entreprises immobilières en 2021 n’est pas idéale, que ce soit au niveau des terres, des ventes ou des dépenses. En 2021, les entreprises immobilières pourraient devenir la zone inférieure des bénéfices des entreprises immobilières. On s’attend à ce qu’elle apparaisse dans le rapport annuel des entreprises en 2023, c’est – à – dire en 2022, puis qu’elle se stabilise.
