Principaux points de vue
Nouvelle maison: le marché dans son ensemble reste déprimé, et on s’attend à ce que les villes à haute énergie prennent l’initiative de se stabiliser au milieu et à la fin du deuxième trimestre. La superficie des nouvelles maisons vendues dans 46 villes était de 16 055000 m2, en hausse de 22,6% d’une année sur l’autre et en baisse de 49,1% d’une année sur l’autre, en hausse de 18,2% d’une année sur l’autre par rapport au mois dernier. Les taux de croissance annuels des villes des premier, deuxième et troisième niveaux sont respectivement de + 2,9%, + 33,1% et + 65,1%, et les taux de croissance annuels sont respectivement de – 46,5%, – 44,7% et – 58,7%. Nous nous attendons à ce que les ventes d’avril restent faibles et que la fin du marché arrive au milieu et à la fin du deuxième trimestre. Les ventes de mai et juin devraient se stabiliser et la baisse d’une année sur l’autre se rétrécira. Toutefois, les marchés urbains peuvent encore se différencier davantage: les villes de premier et de deuxième niveaux devraient prendre l’initiative de se stabiliser, tandis que les marchés des villes de troisième et de quatrième niveaux prendront plus de temps à se stabiliser.
Maisons d’occasion: l’échelle des transactions a augmenté d’une année sur l’autre, la baisse a augmenté d’une année sur l’autre et le marché n’a pas connu d’amélioration significative. La superficie des maisons d’occasion vendues dans 16 villes était de 5 112000 m2, en hausse de 77,9% par rapport à l’année précédente, en baisse de 42,0% par rapport à l’année précédente, en hausse de 1,4 point de pourcentage par rapport au mois précédent. Les taux de croissance annuels des villes des premier, deuxième et troisième niveaux sont respectivement de + 83,4%, + 73,1% et + 64,5%, et les taux de croissance annuels sont respectivement de – 40,0%, – 34,5% et – 75,4%. Toutes les villes de 12 villes ont connu une augmentation du rapport d’anneau à des degrés divers, et plus de 70% des villes ont connu une augmentation du rapport d’anneau de plus de 30%; D’une année sur l’autre, la plupart des 12 villes ont chuté et Chengdu a rebondi d’une année sur l’autre.
L’inventaire global et le cycle de désuétude ont tous deux augmenté par rapport à l’année précédente. Au 31 mars, la superficie des stocks de maisons neuves dans 14 villes était de 102501 000 m2, soit + 0,2% en glissement annuel et + 4,3% en glissement annuel; La période de désintermédiation était de 12,7 mois, soit + 5,2% en glissement annuel et + 40,3% en glissement annuel. Les taux de croissance annuels des zones d’inventaire des villes des premier, deuxième et troisième niveaux sont respectivement de 0,0%, + 0,9% et – 1,5%, et les taux de croissance annuels sont respectivement de + 7,7%, – 0,9% et + 12,6%; Les cycles de désalinisation étaient respectivement de 9,6, 11,2 et 15,9 mois, avec des taux de croissance annuels de + 5,3%, + 6,0% et + 2,6%, et des taux de croissance annuels de + 40,2%, + 10,9% et + 58,1%, respectivement. Plus de 80% des villes ont vu leur cycle de désindustrialisation s’allonger et plus de 30% sont encore dans les 12 mois en raison de l’échec des transactions. En raison de l’insuffisance de l’offre, la superficie des stocks est restée essentiellement inchangée par rapport à la fin de février; Cependant, la confiance du marché est encore relativement pessimiste, la superposition de l’épidémie répétée sur le marché immobilier de plusieurs villes n’a pas encore repris, les ventes de maisons neuves de plusieurs villes sont encore à un niveau historiquement bas, de sorte qu’il y a une zone d’inventaire essentiellement sector, mais le cycle de désintermédiation est encore évidemment prolongé.
Ventes d’entreprises immobilières: en mars, le marché immobilier a poursuivi la tendance à la baisse de l’ajustement, les transactions globales du marché n’ont pas montré de signes évidents de réchauffement, les ventes des 100 premières entreprises immobilières ont encore augmenté par rapport à février. Les 100 premières entreprises immobilières n’ont réalisé que 383,4 milliards de RMB de ventes de capitaux propres, soit – 55,5% d’une année sur l’autre (valeur précédente – 48,4%). En mars, les entreprises immobilières nouvellement inscrites sur la liste top20 étaient Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) . Toutes les entreprises immobilières ont vu leurs ventes mensuelles diminuer d’une année sur l’autre. La plupart des grandes entreprises immobilières ont de piètres résultats en matière de ventes et ont tendance à s’améliorer sur le plan des politiques, mais les ventes ont continué de baisser et la confiance du marché a été insuffisante à court terme.
Marché foncier: 1) Le volume des transactions a diminué de façon significative, et la surface de construction des transactions foncières dans 100 villes a diminué de – 62,8% d’une année sur l’autre; Le prix moyen global du plancher pour la transaction foncière de 100 villes est de – 13,2% d’une année sur l’autre. Sous l’influence de la première série de ventes de terrains concentrées, le prix unitaire de la transaction urbaine de deuxième niveau a augmenté d’une année sur l’autre en mars; La chaleur du marché foncier est encore faible et la chaleur des villes de deuxième et troisième niveaux a légèrement augmenté. En mars, le taux de prime foncière pour 100 villes n’était que de 3,1%, dont 4,2% et 3,6% respectivement pour les villes de deuxième et troisième niveaux, avec une augmentation de 0,9 et 1,4 point de pourcentage par rapport à l’année précédente. Par rapport à la performance de la première ronde de raquettes de sol dans quatre villes, Hefei et Xiamen ont une température de retour évidente. La chaleur du sol à Qingdao est relativement stable; La ville de Fuzhou est relativement froide, avec un tiers des parcelles de terrain qui coulent, et la plupart des parcelles de terrain sont encore détenues par des entreprises d’État locales.
Politique: la politique de mars peut être résumée comme suit: 1) Les deux sessions ont mis l’accent sur l’appui à la demande raisonnable de logement, en raison de la politique de promotion du cercle vertueux de l’industrie immobilière; Plusieurs ministères ont activement pris position pour renforcer la confiance du marché; Mettre en place des politiques visant à assouplir modérément la réglementation et le contrôle de l’immobilier en raison de la mise en œuvre de politiques dans de nombreuses villes. À l’heure actuelle, dans le contexte de la récession du marché et de la répétition de l’épidémie en Chine, la pression à la baisse de l’économie chinoise est encore forte, la « croissance stable » est devenue la priorité absolue du travail économique cette année, que ce soit du point de vue de la stabilisation de l’économie ou de la prévention des risques, la stabilité de l’immobilier cette année est essentielle. Par conséquent, on s’attend à ce que les politiques visant à stabiliser le marché immobilier au deuxième trimestre se poursuivent: 1) en ce qui concerne la politique monétaire, on s’attend à ce que le deuxième trimestre continue de réduire les normes et les taux d’intérêt, ce qui profitera également à l’industrie immobilière; Renforcer les efforts de sauvetage des entreprises immobilières, soutenir les besoins de financement raisonnables des entreprises immobilières, soutenir les entreprises de haute qualité dans le financement des prêts m & a, renouveler la dette due et émettre des billets m & a, etc., afin d’accélérer le règlement ordonné de l’industrie; Renforcer le soutien au crédit du côté de la demande, modifier modérément les politiques telles que les « quatre limites » en fonction des conditions locales et promouvoir le retour des ventes.
Conseils en matière d’investissement
Bien que l’ajustement de la politique de l’offre et de la demande se soit poursuivi cette année, le marché immobilier est encore relativement faible et il n’y a pas de signe évident de reprise des ventes de maisons neuves. En mars, les ventes des 100 premières entreprises immobilières ont encore augmenté par rapport à février. À l’heure actuelle, il s’agit encore d’une mauvaise logique fondamentale et d’une politique de jeu. L’intensification de l’épidémie a gravement affecté les ventes de maisons neuves dans diverses régions, ce qui a entraîné une forte pression sur les objectifs de croissance de l’année entière et la publication de la politique est sur la bonne voie. Il est suggéré d’accorder une attention particulière au suivi des politiques dans les villes de deuxième niveau fortes comme Chengdu, Xiamen, Wuhan et Hangzhou, où le niveau d’énergie est relativement élevé. Du point de vue de l’investissement dans le secteur, nous pensons qu’avril est encore une bonne période de fenêtre d’allocation et que les attentes en matière d’amélioration des politiques sont encore renforcées. Il est recommandé de continuer à prêter attention aux possibilités du secteur immobilier. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières présentant un faible risque de crédit, des canaux de financement non verrouillés et une sécurité élevée: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Longhu Group et cr Land. Entreprises d’État centrales régionales ou principales entreprises privées régionales présentant une sécurité élevée en matière de rapports financiers et des flux de trésorerie stables: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Sous l’influence de l’amélioration des politiques macro économiques et industrielles, telles que la réduction des taux d’intérêt, les entreprises immobilières élastiques à revenu marginal élevé: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . Les revenus actuels sont déterminés plus fortement et la concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement le secteur immobilier post – cycle: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng Life, Poly Property, Zhonghai Property et xinchengyue service.
Conseils sur les risques
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
