Le rythme de l’investissement immobilier est difficile à distinguer, mais la direction est claire
Tout d’abord, le risque de l’industrie immobilière de ce cycle est la libération du risque de liquidité, et non la déduction de la dislocation du cycle de l’offre et de la demande. Avant la déduction des risques en 2021, le marché du logement commercial lui – même était dans un état d’équilibre serré entre l’offre et la demande, et le cycle d’inventaire et de désaffectation du logement commercial était relativement stable; Après déduction du risque, le problème de liquidité passe à la dimension de l’offre et de la demande, et l’équilibre serré de l’offre et de la demande est rompu. Par conséquent, la clé de la remise en état des investissements immobiliers est la remise en état de la liquidité. Deuxièmement, la liquidité doit être réparée d’urgence, le cœur réside dans l’ouverture de la politique de surveillance des fonds de pré – vente. D’une part, à l’heure actuelle, l’extrémité de la demande est confrontée à la contrainte de « l’intention des résidents d’acheter une maison est freinée par le problème de liquidité des développeurs et l’effet de levier du secteur résidentiel n’a pas fait l’objet d’un test périodique», tandis que l’extrémité de l’offre est confrontée à la contrainte de « la surveillance du crédit et des fonds de pré – vente», de sorte que l’amélioration d’une seule branche est difficile à stimuler efficacement l’investissement, de D’autre part, en ce qui concerne la politique de surveillance des fonds de pré – vente elle – même, le point de départ est de bonne foi. Les autorités locales sont motivées à adopter une surveillance plus stricte des fonds de pré – vente afin d’assurer la livraison des projets, mais la solution optimale locale n’est pas La solution optimale globale. Si le resserrement de la politique de crédit est le « déclencheur » de l’affaiblissement de l’immobilier au cours de ce cycle, le renforcement de la surveillance des fonds de pré – vente dans les villes est « la dernière paille qui écrase la liquidité des entreprises immobilières ». Les fonds de pré – vente (y compris les hypothèques) représentent plus de la moitié des sources de financement des entreprises immobilières. Après le resserrement de la politique, les développeurs ne peuvent pas activer une grande quantité de fonds. Par conséquent, il faut s’attendre à ce que le mode de surveillance des ventes anticipées, le ratio de retrait ou le mode de retrait soient libéralisés. Troisièmement, le rythme de suivi de l’investissement immobilier est difficile à distinguer, mais la direction est claire. Nous avons jugé que le point d’inflexion de la propriété devait apparaître. Dans le cadre de l’objectif économique fixé d’une croissance stable, il est nécessaire que l’investissement immobilier rebondisse, tout comme la construction d’immobilisations en 2018, ce cycle de croissance stable est une croissance stable de l’immobilier. Cependant, le rythme dépend de la politique et ne cherche pas à spéculer sur le temps après avoir donné une orientation claire.
À l’heure actuelle, la demande et le cycle de développement n’ont pas encore atteint le fond.
Du côté de la demande, les ventes de logements commerciaux se sont améliorées au cours de l’avant – dernière semaine de mars, mais la confiance dans les prix de l’immobilier demeure faible. En ce qui concerne le cycle de développement, la mise en service des principaux matériaux de construction n’est pas bonne, en termes de volume, le taux de mise en service du Haut fourneau a légèrement diminué cette semaine, et le taux d’expédition du ciment de la Chine de l’Est et du Centre – Sud a considérablement diminué Depuis la fin de mars; Les prix du ciment et du verre plat ont chuté. Étant donné que la politique vise à assurer l’exécution des projets, et non l’entreprise d’assurance, et encore moins l’encaissement de l’assurance, et que l’industrie immobilière est actuellement confrontée au désendettement, la périodicité de l’immobilier de suivi disparaîtra progressivement, un grand nombre d’entreprises seront liquidées ou même en défaut. Par conséquent, nous suggérons de contrôler la position des obligations immobilières et de donner la priorité aux entreprises d’État de haute qualité et aux principales sociétés immobilières d’entreprises privées ayant une bonne capacité opérationnelle, avec une période de 1 à 2 ans. (2)
Les défauts de paiement des obligations immobilières de faible rang se produisent fréquemment et les notations de plusieurs entités sont réduites.
En ce qui concerne le défaut de paiement et le changement de notation, 18 Fujian Sunshine mtn001 ont subi un défaut de paiement croisé, 21 Fujian Sunshine scp001, 19 Yango Group Co.Ltd(000671) ppn001 et 17 Huayang 01 n’ont pas honoré le principal et les intérêts à temps, et les obligations en défaut ont toutes été notées BBB ou moins. Trois obligations de la province de Guangdong (20 shenju D1, 21 Xinli 01, 18 Longzhou 02) ont été renouvelées, et 19 Nantong sanjian mtn001 de la province de Jiangsu ont été renouvelées. Rongchuang Real Estate, Guizhou Xinpu, Zunyi Yaxi Dadi, Rongxin (Fujian) Investment, Guangzhou Times Holdings, xiangsheng real estate and other main bodies of the implicit Debt Rating Down.
L’échelle d’émission des obligations immobilières est relativement stable, avec des écarts de taux d’intérêt et des rendements différenciés.
Le volume total des émissions d’obligations immobilières cette semaine s’est élevé à 15 764 milliards de RMB, soit un niveau presque inchangé par rapport à la semaine dernière, avec un financement net de 2 292 milliards de RMB, en baisse de 13,44% par rapport à l’année précédente. En ce qui concerne l’écart de crédit, l’écart de crédit médian des obligations immobilières AAA et aa a diminué au cours des deux dernières semaines, l’écart de crédit des obligations immobilières AA + s’est élargi, les niveaux AA + et AA sont inférieurs au 25e centile historique et le niveau AAA est proche de la médiane historique. En ce qui concerne ytm, à l’exception des obligations immobilières AA, les rendements ont tous augmenté, où AA + et d’autres types de variation ont atteint 1054bp et 2188bp respectivement, principalement en raison de la fluctuation de l’évaluation de certaines obligations émises par Fuli Real Estate, Evergrande et Happy Basic Industries.
La rectification de la politique immobilière favorise le cercle vertueux de l’immobilier
Poursuite de la politique de stimulation de la demande de biens immobiliers: en ce qui concerne la politique d’enregistrement des ménages, Fuzhou a inclus l’enregistrement des ménages Changle dans l’enregistrement local des ménages de Fuzhou, lui permettant d’acheter des maisons dans le district de cinq villes de Fuzhou, tout en assouplissant les restrictions à l’enregistrement des ménages pour l’achat de maisons dans les zones non urbaines, et Foshan a abaissé le seuil de demande de carte de talent; En ce qui concerne les politiques de crédit et de fiscalité, le Guangdong met l’accent sur la satisfaction des besoins raisonnables en matière d’achat de logements et sur l’augmentation du soutien financier, et accorde des allégements raisonnables aux contribuables qui se conforment à la situation de l’impôt foncier et de l’impôt sur l’utilisation des terres urbaines. Du côté de l’offre: le Ministère des finances tient une réunion pour communiquer l’esprit de la 166e réunion exécutive du Conseil d’État, et les trois critères d’utilisation des fonds spéciaux « ne pas utiliser »: les fonds spéciaux ne doivent pas être utilisés pour la construction de bâtiments gouvernementaux, de bâtiments et de salles, de divers projets d’image, de projets de réalisations politiques, de réserves foncières et de nouveaux projets de rénovation des bidonvilles, etc. Dans le but de maintenir le bon fonctionnement du marché immobilier, les politiques locales ont été ajustées et Harbin a l’intention d’abroger l’avis sur le renforcement du contrôle du marché immobilier.
Le suivi dynamique de l’indice des prix de base du cycle de la demande et du cycle de développement est la clé pour prédire l’évolution des investissements immobiliers.
La ligne principale de la restauration ultérieure des investissements immobiliers est la « demande stable + développement stable + déstockage ». Le suivi dynamique des indices de prix de base du cycle de la demande et du cycle de développement est la clé pour prédire la tendance des investissements immobiliers.
Premièrement, en ce qui concerne le cycle de la demande, le fond de la politique de la demande multi – villes est apparu, mais la réparation du cycle de la demande est une variable lente. Pour les investisseurs, pour déterminer si la chaîne du « bas de la politique → bas des ventes» est ouverte, le noyau doit se concentrer sur deux indicateurs principaux pour voir s’il y a des signes de réparation: (1) Si M1 se redresse régulièrement. M1 se compose d’espèces en circulation et de dépôts à vue unitaires, qui reflètent l’adéquation des liquidités et l’étanchéité des fonds des résidents, des entreprises et des ministères. Il s’agit d’un « réservoir » d’investissement et d’un indicateur prospectif de l’évolution du cycle économique. En ce qui concerne la chaîne immobilière, la stabilisation et la reprise de M1 montrent deux points: premièrement, l’intention actuelle des résidents d’acheter une maison augmente, deuxièmement, l’entreprise enregistre une augmentation des fonds d’achat de maison, à ce moment – là, la demande et le développement pointeront ensemble vers le bas des ventes immobilières. Si la superficie des ventes de logements commerciaux a augmenté régulièrement par rapport à l’année précédente. À court et à long terme, la variation des ventes est supérieure à celle des ventes de terrains et de la construction, et les ventes de logements commerciaux sont un indicateur prospectif important de la variation de l’ensemble du cycle de vie de l’immobilier. Étant donné que M1 est un indicateur de fréquence mensuelle, les investisseurs devraient se concentrer davantage sur la question de savoir si les données sur les ventes à haute fréquence montrent des signes de reprise.
Deuxièmement, il est urgent de résoudre le problème de la liquidité dans le processus de développement actuel. Pour déterminer si la liquidité ralentit ou non l’investissement immobilier, les investisseurs doivent se concentrer sur la zone de construction et l’investissement accumulé dans les projets de construction pour s’assurer qu’il y a une reprise stable d’une année sur l’autre. Il y a deux logiques: (1) plus de 60% de l’investissement immobilier se compose d’investissements dans des projets de construction, et l’investissement dans des projets de construction = zone de construction. × Le coût unitaire, les deux principaux indicateurs et la tendance de l’investissement immobilier sont fortement liés. En ce qui concerne l’investissement immobilier, les nouveaux travaux de construction et l’acquisition de terrains sont des éléments bruyants, et la construction et l’ingénierie de la construction sont des indicateurs de confirmation de la fréquence et des indicateurs prospectifs prévus. Tant que la construction peut se redresser régulièrement, il est difficile d’inverser la tendance à long terme de l’investissement en raison des fluctuations à court terme de l’acquisition de terrains. En raison de l’absence d’indicateurs à haute fréquence pour les données sur la construction et l’installation, nous utilisons les données sur la production et les prix des principaux matériaux de construction comme échelle d’agent pour le boom actuel de la construction immobilière dans le rapport bimensuel, y compris le taux d’expédition du ciment et l’indice des prix du ciment, le taux d’exploitation des aciéries de haut fourneau et de fil et le prix de l’acier de fil, etc.
Le volume des ventes de logements commerciaux a diminué avant d’augmenter ce mois – ci.
Le marché du logement commercial s’est amélioré au cours de l’avant – dernière semaine de mars, mais la confiance dans les prix de l’immobilier demeure faible. Le chiffre d’affaires de ce mois – ci a d’abord diminué puis augmenté. La superficie moyenne des maisons neuves et d’occasion dans les 30 grandes et moyennes villes a changé de 2,16 millions de mètres carrés et 1,17 million de mètres carrés respectivement au cours des quatre dernières semaines, en baisse de 48% et 40,45% d’une année sur l’autre.
Les mauvaises données sur les ventes au cours des deux premières semaines de mars ont entraîné une baisse du volume des ventes au cours du mois, mais elles ont commencé à s’améliorer au cours de l’avant – dernière semaine, la superficie des ventes de maisons neuves dans les villes de deuxième rang ayant augmenté de façon significative. En ce qui concerne les prix, la croissance des prix a été globalement faible. Jusqu’au 28 mars, l’indice de cotation des maisons d’occasion de première ligne dans les plaines centrales a changé de 40,15%, tombant en dessous de la ligne de démarcation de 50% pendant cinq semaines consécutives; L’indice national des prix de vente des maisons d’occasion a changé de – 0,08%, en hausse de 0,03 point de pourcentage par rapport à la valeur précédente, et est resté négatif depuis le mois, mais a légèrement diminué au cours des deux dernières semaines.
Aucune augmentation significative du développement et de la construction
La mise en service des principaux matériaux de construction a été inégale. Le taux de mise en service de l’aciérie à filetage a été stable cette semaine, avec une valeur de 55. L’ensemble du mois de mars s’est amélioré. Le taux d’exploitation du Haut fourneau est tombé à 77,45 cette semaine, et le taux d’expédition du ciment de la Chine de l’Est et du Centre – Sud a chuté considérablement depuis la fin de mars. Au 25 mars, il était de 45,40, en baisse de 18,24 par rapport à la semaine précédente. Les prix se sont également différenciés, l’indice des prix de l’acier fileté poursuivant la tendance à la hausse récente, dépassant 5 000 RMB / t cette semaine pour atteindre 5 142 RMB / t au 2 avril. Les prix du ciment et du verre plat ont chuté à 176,50 RMB / T et 224960 RMB / t, respectivement. En ce qui concerne l’inventaire des logements commerciaux, le nombre de mois de déstockage des logements commerciaux dans les dix villes a atteint 15,41, et l’intensité de déstockage des logements commerciaux est restée élevée depuis ce mois – ci. Dans le contexte du déstockage, la superficie disponible pour la vente de logements commerciaux dans les dix villes a diminué cette semaine, passant à 85,08 millions de mètres carrés, en hausse de 2% par rapport à l’année précédente et en baisse de 7% par rapport à la valeur précédente.
Différenciation des transactions foncières entre les villes
Au cours des quatre dernières semaines, la superficie moyenne des terres vendues et fournies dans 100 villes a légèrement diminué, dont 16 664200 mètres carrés de terres fournies et 8 617000 mètres carrés de terres vendues. Il y a eu une certaine différenciation entre les villes, avec une légère augmentation dans les villes de première ligne et une baisse dans les villes de deuxième et de troisième ligne. La différenciation des prix des terres entre les différentes villes s’est intensifiée, le prix de transaction moyen des terres urbaines de deuxième niveau a augmenté à 5 039,94 yuan / m2 au cours des quatre dernières semaines, avec un taux de prime de 4%; Le prix moyen des transactions foncières dans les villes de troisième niveau au cours des quatre dernières semaines a légèrement diminué, passant à 1 302,21 yuan / m2, avec un taux de prime de 4,24%.
