Récemment, de nombreuses villes ont assoupli leurs politiques d’achat de maisons, et plus de 60 villes ont publié des centaines de politiques de contrôle immobilier au premier trimestre de cette année. Dans l’ensemble, le relâchement des politiques s’est poursuivi et accéléré.
Sous le vent chaud de la politique, les attentes du marché ont été satisfaites et les obligations immobilières ont explosé. Du 15 mars au 1er avril, le secteur immobilier a augmenté de 29,1%, ce qui a entraîné une hausse des actions a; Le secteur immobilier des actions de Hong Kong a également affiché une performance remarquable, rebondissant de près de 20% et la dette immobilière dans son ensemble s’est renforcée.
En mars, les fondamentaux de l’industrie immobilière ont continué d’explorer le fond, faisant face à la double pression de la faiblesse continue des ventes et de la fermentation du risque de crédit. Entre – temps, la chaleur du marché foncier a diminué.
Toutefois, de nombreux courtiers en valeurs mobilières estiment que, si l’on regarde en arrière trois périodes historiques similaires à celles d’aujourd’hui, dans le cadre de ce cycle d’assouplissement, le secteur immobilier a encore une force d’action supérieure et le point d’inflexion de l’industrie arrivera à la fin.
Le mercredi 6 avril, le premier jour de négociation après les vacances Qingming, les actions a de l’immobilier ont encore augmenté et se sont arrêtées, Bright Real Estate Group Co.Limited(600708) , China Enterprise Company Limited(600675) , Nanjing Chixia Development Co.Ltd(600533) , Beih-Property Co.Ltd(600791) , China Wuyi Co.Ltd(000797) , Cccg Real Estate Corporation Limited(000736) , etc.
Le secteur de l’immobilier de Hong Kong a également connu des gains, avec une hausse de plus de 30% de l’immobilier chinois à Oasis view, une hausse de près de 20% de l’immobilier Guangdong – Hai et une hausse de plus de 10% de plusieurs actions comme Yuzhou Group, Jia Zhao ye mei et South China City.
Les actions immobilières ont bondi en même temps que la dette immobilière collective a bondi. “20 Dragon Control 04” a augmenté de 20%, et “20 Zhengrong 03”, “21 Dragon Control 02”, “18 Dragon Control 05”, “20 Dragon Control 01”, “16 rongchuang 07”, “20 JinKe 02” et “20 Times 09” ont tous augmenté de plus de 10%.
Depuis que le conflit russo – ukrainien s’est apaisé le 15 mars, le marché a connu une reprise de la restauration, le secteur de l’immobilier s’est bien comporté, ce qui a entraîné des gains dans tous les secteurs. Du 15 mars au 1er avril, l’indice Gold Real Estate de Guojin a augmenté de 29,1%, ce qui a entraîné une hausse des actions a; Le secteur immobilier de Hong Kong a également rebondi, en hausse de 19,9%.
Les entrées nettes de capitaux dans le secteur immobilier se sont classées au deuxième rang, tandis que les entrées nettes de capitaux dans le secteur immobilier des actions a se sont élevées à 2,7 milliards de RMB au cours de la même période, après le secteur bancaire.
À l’heure actuelle, la vitesse d’introduction de la politique d’amélioration s’accélère, le marché a de fortes attentes à l’égard d’un nouvel assouplissement de la politique à l’avenir, la performance du secteur immobilier s’améliore également.
La performance du secteur immobilier est « chaude », tandis que les fondamentaux de l’immobilier continuent d’être « froids ».
En mars, la performance globale de l’industrie immobilière a continué de baisser et a été confrontée à de multiples pressions sur les ventes, le crédit et le marché foncier.
1. Les ventes de maisons neuves continuent de baisser
CICC Securities a souligné que les ventes de maisons neuves ont continué de baisser depuis le début de l’année et qu’elles sont maintenant à leur plus bas niveau historique. Depuis le quatrième trimestre de l’année dernière, les ventes hebdomadaires de maisons neuves de calibre HF dans 50 villes clés ont chuté de plus de 30% au cours des autres mois, à l’exception d’un léger rebond en décembre. En particulier en février et mars de cette année, les baisses annuelles ont été élargies à – 37% et – 51%, dont la moyenne hebdomadaire de mars n’a été que sector par rapport à la semaine de janvier à février. Qu’il s’agisse d’une baisse d’une année sur l’autre ou d’une baisse saisonnière d’une année sur l’autre, les ventes de maisons neuves sont à leur plus bas niveau historique.
Les résidents sont très émotifs à l’égard de l’achat d’une maison. En février, le pays a ajouté 1 230 milliards de RMB (10% d’une année sur l’autre) à ses prêts, estimés à 1 450 milliards de RMB; Les nouveaux prêts à moyen et à long terme des résidents se sont élevés à 45,9 milliards de RMB (111% d’une année sur l’autre), ce qui est négatif pour la première fois depuis les statistiques. La plupart des prêts à moyen et à long terme des résidents sont des prêts immobiliers. Une nouvelle augmentation négative indique que le montant des prêts remboursés au cours du mois en cours est supérieur au montant des prêts et que la volonté des résidents d’acheter une maison est faible.
2. La baisse des ventes des 100 premières entreprises immobilières a augmenté
Les ventes des 100 premières entreprises immobilières ont diminué de 50% en raison d’une plus grande cohérence. Les ventes des 100 premières entreprises immobilières ont continué de baisser de – 30% à – 40% d’une année sur l’autre depuis septembre de l’année dernière, mais elles se sont considérablement élargies après le début de l’année, avec des baisses de – 41%, 47% et – 53% d’une année sur l’autre en janvier, février et mars; Au total, les ventes des 100 premières entreprises immobilières ont chuté de 47% d’une année sur l’autre au premier trimestre de cette année.
3. Les transactions sur le marché foncier sont encore faibles
China Securities Co.Ltd(601066) Securities indicate that the transaction Situation of the Land market continues to be low. De janvier à février, le prix de transaction cumulé des terrains des entreprises de développement immobilier a diminué de – 26,7% d’une année sur l’autre, avec un taux de croissance annuel de 29,5 points de pourcentage inférieur à celui de janvier à décembre 2021 et de 22,5 points de pourcentage inférieur à celui de décembre 2021; La superficie totale des terres achetées par les entreprises de développement immobilier en janvier – février a diminué de – 42,3% d’une année sur l’autre, avec un taux de croissance annuel de 26,8 points de pourcentage inférieur à celui de janvier – décembre 2021 et de 9,1 points de pourcentage inférieur à celui de décembre 2021.
4. La pression du capital des entreprises immobilières est toujours
Sinolink Securities Co.Ltd(600109) 4q21 et 1q22 les obligations publiques des entreprises immobilières (y compris les obligations de crédit de la Chine et la dette extérieure de la mer) ont été émises pour un montant de 117,4 milliards de RMB et 165,7 milliards de RMB respectivement, soit – 47,8% et – 46,8% d’une année sur l’autre. L’émission de la dette extérieure de la mer des entreprises immobilières a été rendue plus difficile en raison de la défaillance successive de plusieurs entreprises immobilières au second semestre de 2021.
Les obligations des sociétés immobilières arrivant à échéance restent élevées. Bien que le montant de la dette émise par les entreprises immobilières ait continué de diminuer, le montant de la dette arrivant à échéance reste élevé, avec un niveau moyen de 600 milliards de RMB par an de 2022 à 2024, dont 179,7 milliards de RMB, 217,5 milliards de RMB et 150,4 milliards de RMB respectivement pour les obligations arrivant à échéance au 2q22, 3q22 et 4q22. Le niveau actuel de l’émission d’obligations ne peut pas couvrir le montant des obligations arrivant à échéance, ce qui accroît la pression sur les entreprises immobilières à l’extrémité des recettes de vente. Si le montant de la dette émise par 2q22 est maintenu au niveau 1q22, les obligations d’échéance des sociétés immobilières auront un déficit de 14 milliards de yuans.
Rétrospectivement, depuis la reprise de la performance du secteur immobilier en 2014, China Securities Co.Ltd(601066)
1. Juillet 2014 ~ mai 2015: assouplissement global de la politique immobilière
Au cours de cette période, le secteur de l’immobilier a connu une hausse de près de 11 mois consécutifs, soit 184,45%.
Au cours de cette période, l’environnement macro économique et industriel est généralement à la baisse du taux de croissance économique, les nouveaux travaux de construction et les ventes de logements commerciaux sont relativement faibles et le taux de croissance des investissements diminue progressivement.
Ce cycle a bénéficié d’un assouplissement général de la politique de la demande dans l’industrie immobilière. Dans le contexte de la baisse continue du taux de croissance économique, de l’augmentation constante de la pression sur la croissance et de l’accumulation continue des stocks immobiliers en 2014 – 2015, le Gouvernement central a progressivement assoupli la réglementation du marché immobilier. En juillet 2014, l’annonce du Ministère du logement et du développement rural urbain a marqué que le « déstockage» était officiellement devenu la ligne principale de la politique immobilière. Par la suite, de nombreux ministères ont réduit le ratio d’acompte des prêts immobiliers et la charge fiscale des transactions immobilières avec Taiwan et Taiwan.
2. Janvier 2019 ~ mars 2019: stabilisation macroéconomique après désendettement
Le secteur de l’immobilier a connu une hausse de 31,85% pendant trois mois consécutifs.
Au cours de cette période, l’environnement macro – économique et industriel est généralement dans le processus d’augmentation de la pression à la baisse sur le taux de croissance économique, d’augmentation de la zone de démarrage à la baisse, de baisse de la chaleur des ventes de logements commerciaux et de croissance des transactions foncières de positif à négatif.
Ce cycle a bénéficié de l’appel à un effet de levier macro – économique stable. Au cours de cette période, le taux de croissance du PIB est tombé en dessous de la fourchette stable de 6,8% ~ 7,0% depuis 2016, et la pression sur la croissance stable a augmenté. En ce qui concerne la politique immobilière, en coordination avec le changement de macro – politique, en raison de l’ouverture de l’espace de politique urbaine, Guangzhou, Heze, Zhuhai et d’autres endroits ont assoupli successivement la politique de contrôle immobilier depuis la fin de 2018, et l’industrie immobilière a élargi l’espace de détente marginale de la politique sous le ton général de « ne pas faire sauter l’immobilier ».
3. Juin 2020 ~ août 2020: l’effet de l’assouplissement des politiques après l’épidémie est apparu
Le secteur de l’immobilier a connu une hausse de 15,79% sur trois mois consécutifs.
En observant l’environnement macro – économique et industriel au cours de cette période, on constate que la croissance économique s’est rétablie après l’impact de l’épidémie, que la superficie nouvellement construite a augmenté positivement, que la chaleur des ventes de logements commerciaux a augmenté, que la croissance des investissements immobiliers a été stable et que le prix des transactions foncières a maintenu une croissance positive.
Ce cycle a bénéficié d’un assouplissement général des politiques macro économiques et industrielles après l’épidémie. Au cours du premier semestre de 2020, afin de faire face à l’impact de l’épidémie de covid – 19, la macro – politique en était à un stade d’assouplissement, et il n’y avait pas de code supplémentaire évident pour la réglementation et le contrôle de l’industrie immobilière de « ne pas faire sauter le logement ». Les politiques immobilières ont été légèrement ajustées en raison de la politique de la ville. Au cours du premier semestre de 2020, la Banque centrale a mis des liquidités sur le marché à plusieurs reprises par des moyens tels que la réduction des normes et la réduction ciblée des normes. Afin de faire face à l’impact de l’épidémie sur les ventes immobilières et le rythme de livraison de l’achèvement, de nombreuses politiques d’avantages liés à l’immobilier ont été mises en place de manière flexible des deux côtés de l’offre et de la demande, ce qui a entraîné la stabilisation des investissements dans les ventes de l’industrie. Au second semestre de 2020, avec l’introduction de trois lignes rouges, le système de gestion de la concentration des prêts immobiliers et d’autres politiques, le marché immobilier a pris fin.
Récemment, des politiques immobilières intensives ont été mises en place, notamment l’annulation et l’assouplissement des restrictions à l’achat et au prêt, l’accélération du développement de projets, l’amélioration de l’efficacité de l’utilisation des fonds de pré – vente, la réduction des exigences de paiement des fonds fonciers et la réduction des conditions de pré – vente.
Par exemple, le 1er avril, la ville de Quzhou a publié une nouvelle politique, tout en supprimant les politiques de restriction des achats et des ventes; Qinhuangdao a annulé la politique de réglementation et de contrôle de 2017 et la politique d’acquisition le 2 avril. Lanzhou City a publié l’avis le 4 avril, le contenu de l’avis a mentionné à plusieurs reprises le cercle vertueux des entreprises immobilières, la demande d’achat de maisons, les entreprises immobilières pour obtenir des terres, les prêts ont tous le soutien.
Selon des statistiques incomplètes, depuis mars, y compris Fuzhou, Zhengzhou, Harbin, Qingdao Jimo, Quzhou, Qinhuangdao, Mianyang et d’autres endroits ont assoupli les restrictions à l’achat et à la vente. Selon les statistiques incomplètes de l’Institut chinois de recherche, plus de 60 villes ont publié des politiques d’assouplissement immobilier plus d’une centaine de fois au premier trimestre.
Selon Guolian Securities Co.Ltd(601456) L’immobilier se situe actuellement au niveau de sous – évaluation de 9,28% au cours de la dernière décennie, et l’industrie pourrait s’attendre à ce que Davis double – clique avec l’amélioration marginale de la politique.
China Securities Co.Ltd(601066) Securities are more comprehensive Outlook on the Performance of the real estate Industry, and it believes that relevant policies are expected to continue to be easy in the future. The overall Valuation of the real estate industry is still at a low level, and the sector pb is at the Historical level of 12. L’évaluation actuelle des principales sociétés immobilières représentées par Poly et Vanke est encore loin du niveau d’évaluation le plus élevé des trois cycles précédents.
Sinolink Securities Co.Ltd(600109) En tant qu’industrie de base de l’économie nationale, le développement sain et le cercle vertueux de l’immobilier sont la garantie importante de la croissance du PIB de la Chine de 5,5% d’ici 2022. Prévenir le risque financier systémique causé par le risque immobilier; Il est très nécessaire de répondre aux besoins raisonnables des consommateurs, de protéger les moyens de subsistance de la population et de mettre en place des politiques d’assouplissement afin de promouvoir le réchauffement de l’industrie.
