La douleur de “rétrécir la table” a duré plus de six mois, aucune année n’est comme 2021, de sorte que les entreprises immobilières sont si “gravées dans le cœur”, comme si l’air froid traversait la frontière, cette année est destinée à être un tournant froid – chaud.
Jusqu’au 6 avril 2022, sur la base des résultats financiers de 2021 (y compris les résultats non vérifiés) de 25 sociétés immobilières cotées qui ont participé au « Club de 100 milliards de RMB (calculé sur la base des ventes totales) » comme échantillon, selon les statistiques du reporter de Securities Daily, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère de 6 sociétés immobilières, dont China National Real Estate, China Resources Land et Longhu Group, dépassait 20 milliards de RMB, dont Longhu Group, China Resources Land, Green City China, L’indice a augmenté d’une année sur l’autre pour les cinq sociétés chinoises Jinmao et Jinhui Holdings, tandis que le bénéfice net des 20 autres sociétés a diminué d’une année sur l’autre.
« en 2021, les 100 premières entreprises immobilières ont connu une « augmentation des revenus sans augmentation des bénéfices» de plus en plus grave, la marge bénéficiaire nette et le rendement des actifs nets étant respectivement de 9,8% et 8,1%, en baisse de 2,2% et 1,8% par rapport à l’année précédente.» Liu Shui, Directeur de la recherche de la Division des affaires d’entreprise de l’Institut chinois de recherche, a déclaré au quotidien des valeurs mobilières que les prix élevés des terrains et la financiarisation de l’immobilier limitent l’espace de profit des entreprises immobilières et que l’industrie sera encore à l’ère de la baisse des bénéfices au cours des 1 à 2 prochaines années.
« dans le passé, les gestionnaires professionnels ont investi dans l’IRC de l’acquisition de terrains en fonction de la « quantité», en gardant le droit de parole à l’échelle en premier, et la qualité de l’investissement en second lieu. Même si une marge bénéficiaire nette de 2% est encore nécessaire pour l’acquisition de terrains, ce qui a entraîné un contrôle insuffisant des risques financiers et une capacité de remboursement insuffisante à court terme, ce qui a entraîné une percée de 40 entreprises immobilières de 100 milliards de RMB et une valeur de marché de 100 milliards de RMB, ce qui représente moins d’un tiers de celle – ci.» Un initié de la ligne d’investissement et d’extension de l’entreprise immobilière a déclaré à Securities Daily qu’après ce cycle d’impact et d’examen de la réalité, l’efficacité de la production d’un yuan, les bénéfices et la valeur marchande de la création sont de nouveaux sujets que les dirigeants doivent réfléchir et faire face.
Lorsque la « Réduction de l’échelle » a été effectuée, la « théorie de l’échelle unique » de l’industrie immobilière n’est plus applicable et les entreprises immobilières « plus grandes mais moins fortes » sont tombées dans une crise de liquidité. Dans le ralentissement de l’industrie, après la reprise, la réflexion et l’examen, les dirigeants des entreprises immobilières ont commencé à se rendre compte que l’ère du développement « radical » à fort effet de levier de l’industrie immobilière était vraiment terminée.
Il semble qu’il n’y ait pas de différence. Par rapport à l’objectif de vente lors de la réunion d’explication des performances précédentes, les entreprises immobilières de premier plan de cette année sont en train de libérer un message, de réduire les coûts et d’accroître l’efficacité en se concentrant sur les bénéfices, de changer les bénéfices au lieu de l’échelle comme objectif d’évaluation de l’IRC, de prendre IRR (taux de rendement interne) comme critère d’investissement, et d’excaver le réservoir de profit pour les entreprises non immobilières.
Derrière cette information se trouve un examen approfondi de la rentabilité de l’industrie qui est tombée à l’industrie manufacturière après la disparition de l’ère des dividendes fonciers et financiers.
Sur la base des données sur les résultats de 2021 des 25 « 100 milliards d’entreprises immobilières» mentionnées ci – dessus, la marge bénéficiaire brute des 25 entreprises immobilières a chuté de 0,01 point de pourcentage à 17 points de pourcentage, même si elle était connue sous le nom de « roi des bénéfices», China National Real Estate a chuté de Plus de 6 points de pourcentage; Si l’on considère la ligne rouge de la marge brute de 25% convenue dans le passé par l’industrie, seules 7 entreprises, dont Longhu Group et China Sea Real Estate, ont franchi la ligne rouge, et 14 entreprises immobilières ont franchi la ligne rouge si la ligne rouge de la marge brute a été réduite à 20%.
Rétrospectivement aux données sur la marge bénéficiaire moyenne de l’industrie immobilière au cours des trois dernières années, selon les statistiques de Sinolink Securities Co.Ltd(600109) Selon l’annonce des résultats de 2021, la marge brute moyenne est de 18,74% et la marge nette moyenne est de 8,21%; En 2021, la marge brute de l’industrie manufacturière était de 20,53% et la marge nette de 7,96%.
Peut – être que c’est la base pour passer directement de l’âge du bronze à l’âge du fer noir. Par conséquent, le Président du Conseil d’administration de Vanke Yu Liang a passé 28 minutes à réfléchir et à analyser lors de la réunion d’information sur les résultats après avoir remis la Feuille de transaction avec le bénéfice net de la mère presque coupé, après tout, c’était la troisième fois en 31 ans que le bénéfice net a chuté. Entre – temps, la marge brute de Vanke a également chuté à 21,8%, juste après avoir franchi la nouvelle ligne rouge consensuelle de l’industrie.
« tout le monde s’entend pour dire que les marges brutes reviennent à environ 20% ou plus. Li Xin, Président de cr Land, a déclaré: « la situation est différente dans chaque ménage, mais il n’y a pas de grande différence dans l’objectif de marge brute. Il est peu probable qu’elle revienne à 30% ou plus.»
« en 2021, la marge brute globale du Groupe Longhu était de 25%, tandis que celle du secteur du développement immobilier était de 23%, ce qui est relativement élevé dans l’industrie. Au cours des 1 à 2 prochaines années, lorsque le marché foncier était chaud en 2017 et 2018, les projets retenus entreront successivement dans le canal de règlement. On s’attend à ce que la marge brute de développement immobilier maintienne un niveau de 20%, et la marge brute globale du Groupe espère maintenir 25%.» Chen xuping, PDG du Groupe Longhu, a déclaré au Journal Securities Daily que la marge bénéficiaire brute du secteur immobilier pourrait être restaurée à l’avenir si l’effet de levier élevé du marché foncier était éliminé et si les terres à faible prix étaient acquises en permanence.
Où est le soutien de l’évaluation future?
À en juger par les mesures actuelles d’ajustement de la structure de l’offre et de la demande, le développement est toujours l’activité principale de la plupart des entreprises immobilières à l’heure actuelle, et il joue également un rôle décisif dans le pool de bénéfices. Cependant, il ne peut pas développer de nouveaux modèles de développement immobilier sans s’écarter de la base de clients et du cercle de capacités, et ne peut pas soutenir le « développement de qualité» par le seul développement sans opérations et services.
Deux prémisses sont très importantes: l’une est que le taux d’urbanisation atteindra 64,72% en 2021 et que les ventes de logements commerciaux s’élèveront à 18 billions de yuans, ce qui pourrait avoir atteint le plafond. Comme Yu Liang l’a dit, “Nous devons faire la disposition avant l’arrivée du” plafond “; Deuxièmement, bien qu’il y ait moins de joueurs à venir, si le noyau se développe selon l’ancienne méthode de jeu de “l’addition à l’échelle de la vitesse et la multiplication par l’effet de levier”, il finira par “se retirer” du camp de réussite, et l’évaluation ne peut pas être pleinement reconnue par les investisseurs.
Au prix de clôture du 6 avril, la valeur marchande totale de sept sociétés immobilières sur les marchés des actions a et des actions de Hong Kong dépassait 100 milliards de RMB, China Vanke Co.Ltd(000002)
Selon l’observation du reporter de Securities Daily, les entreprises immobilières dans le camp de la capitalisation boursière de 200 milliards de yuans ont quatre caractéristiques communes. Premièrement, le marché financier est stable, par exemple, l’échelle du bénéfice net dépasse 20 milliards de yuans, la marge brute dépasse 20%, toutes sont des entreprises immobilières vertes; Deuxièmement, la part des revenus provenant de l’exploitation non résidentielle augmente progressivement et le niveau élevé de la marge brute augmente l’espace de profit de l’entreprise; Troisièmement, les réserves foncières sont principalement concentrées dans les villes de premier et de deuxième rang; Quatrièmement, la note est stable et le multiple PE est élevé.
Prenons l’exemple du Groupe Longhu, la seule entreprise de logement civil dans le camp de 200 milliards de RMB, dont le revenu d’exploitation en 2021 était de 18,8 milliards de RMB, dont 10,4 milliards de RMB de revenus de biens d’investissement, avec une marge brute globale d’environ 75% (8,15 milliards de RMB de revenus de location de centres commerciaux, avec un taux de location global de 97%; 2,23 milliards de RMB de revenus de location de Crown Apartments, avec un taux de location de logements de 94,3% pour plus de six mois d’exploitation); Les revenus provenant de la gestion immobilière et d’autres activités se sont élevés à 10,4 milliards de RMB (8,4 milliards de RMB après compensation combinée des revenus provenant de la gestion immobilière et d’autres activités, avec une marge brute de 25%), et la plupart des activités en dehors du chenal principal de développement immobilier se sont classées Parmi les trois premières de l’industrie.
En outre, en prenant comme exemple China Resources Land, en 2021, ses revenus provenant de l’exploitation de biens immobiliers et de ses activités de gestion d’actifs légers, China Resources Vientiane Life, ont atteint respectivement 17,4 milliards de RMB et 8,88 milliards de RMB, soit une augmentation de plus de 30% par rapport à l’année précédente. À cet égard, Southwest Securities Co.Ltd(600369)
De l’avis de l’industrie, comme les entreprises immobilières telles que Longhu Group, China Resources Land et China Sea Real Estate, les entreprises diversifiées dont le cœur n’est pas l’exploitation immobilière sont devenues plus fortes et sont entrées dans la période de récolte, devenant ainsi une source stable de flux de trésorerie pour le Groupe, et La plupart des « frais de scolarité» de ses sous – secteurs ont été payés, le modèle d’entreprise et son modèle reproductible ont été mis en œuvre, et ont la capacité d’explorer le nouveau modèle de développement immobilier, qui est l’avenir de la mise en page. C’est aussi l’un des éléments clés de l’évaluation élevée du marché des capitaux.
« après l’entrée de l’industrie immobilière dans l’ère de la réduction des bénéfices, le modèle traditionnel d’un chiffre d’affaires élevé et d’une dette élevée n’est plus applicable et l’échelle n’est plus la clé de la victoire. L’industrie se dirige vers un développement de haute qualité. La solidité financière et le niveau d’exploitation deviennent les facteurs clés auxquels les entreprises immobilières doivent prêter attention.» Chen Xiao, analyste principal au centre de recherche de données sur la recherche de logements de Zhuge, a déclaré au Journal Securities Daily que, dans le contexte de l’amélioration de la concentration industrielle et de l’intensification de la concurrence, les entreprises immobilières qui ont un excellent niveau de gestion, une situation financière stable et un chemin de développement diversifié clair pourront jouir d’une valeur surévaluée et d’un ratio P / e élevé.
