La restructuration en profondeur du secteur immobilier se poursuit.
En mars, en raison de la situation épidémique, de l’économie et d’autres facteurs, le marché immobilier traditionnel “xiaoyangchun” n’est pas apparu, mais la tendance à la baisse du marché est devenue de plus en plus évidente. Les données montrent que les ventes de logements commerciaux dans 30 grandes et moyennes villes du pays ont diminué de 49% d’une année sur l’autre et que la baisse des ventes des principales entreprises immobilières continue d’augmenter.
Le 8 avril, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Fermer l’espace de hausse des prix de l’immobilier, tout en laissant le marché du logement d’occasion presque gelé, couper la chaîne de changement de maison.
À l’heure actuelle, des mesures telles que la correction de la déviation du crédit, la stabilisation locale du marché et le soutien à la demande raisonnable n’ont pas réussi à inverser la tendance à la baisse du marché immobilier, mais les fondamentaux de l’industrie immobilière n’ont pas été modifiés. On s’attend généralement à ce que des politiques d’assouplissement multidimensionnelles soient mises en place à l’avenir afin de promouvoir le retour de l’industrie immobilière à un développement sain et à un cycle vertueux.
Toutefois, la croissance de l’immobilier a atteint un sommet dans un avenir prévisible, et le livre blanc estime que l’industrie entrera dans une ère de « croissance réduite ». Dans ce processus, l’exploration d’un nouveau modèle de développement adapté au développement de l’époque deviendra un facteur clé pour que les entreprises immobilières se tiennent au Sommet de l’industrie.
Après le premier trimestre de 2022, la situation dans le secteur immobilier n’est toujours pas optimiste. Les données de Boc International (China) Co.Ltd(601696) montrent qu’en mars, la superficie des ventes de maisons neuves dans les 46 villes qu’elle a suivies a augmenté de 49,1% d’une année sur l’autre, soit 18,2% de plus qu’en février; Les ventes de maisons d’occasion dans 16 villes ont chuté de 42% d’une année sur l’autre, en baisse de 1,4 point de pourcentage par rapport au mois dernier.
« On s’attend à ce que les ventes d’avril demeurent faibles et que la fin du marché arrive au milieu et à la fin du deuxième trimestre. On s’attend à ce que les ventes de mai et de juin se stabilisent et que la baisse d’une année sur l’autre se rétrécisse. Selon l’Agence susmentionnée, « les villes de premier et de deuxième niveaux devraient prendre l’initiative de se stabiliser, tandis que les marchés des villes de troisième et de quatrième niveaux prendront plus de temps à se stabiliser ».
Le ralentissement actuel de l’industrie débutera en 2021. Le marché a chuté plus que prévu au deuxième semestre de 2021 en raison de l’effet de superposition des politiques et de la pression exercée par l’industrie pour se dégager.
Selon les données sur les visites de poly Property, 80 à 100 groupes de visites hebdomadaires ont été visités au cours du premier semestre de 2021, et 50 à 60 groupes de visites hebdomadaires au cours du deuxième semestre de 2021, ce qui montre un glissement de falaise, avec une baisse de 38% par rapport à l’année précédente et une baisse de 33% par rapport à l’année précédente. La confiance du marché est gravement insuffisante.
Du point de vue de la performance du marché, du point de vue de la zone nationale de vente de logements commerciaux, le premier semestre de 2021 a augmenté de 27% d’une année sur l’autre, le premier mois de juillet a été négatif d’une année sur l’autre et le deuxième semestre a diminué de 15% d’une année sur l’autre; Entre – temps, le prix moyen des ventes de logements commerciaux a considérablement diminué depuis août de cette année – là. Le prix moyen des ventes de logements commerciaux en décembre était de 9 512 yuan / m2, en baisse de 13,8% par rapport au début de l’année.
Au cours de la même période, la baisse des ventes des entreprises immobilières a été plus marquée. Les données de Kerry montrent qu’en juillet 2021, les ventes mensuelles des 100 premières entreprises immobilières sont passées de positives à négatives, avec une baisse de moins de 7% d’une année sur l’autre. Par la suite, la baisse a augmenté d’un mois sur l’autre, et les ventes mensuelles complètes ont chuté d’environ 35% d’une année sur l’autre en décembre. Parmi eux, les ventes des entreprises immobilières de top 10 ont chuté de 28% d’une année sur l’autre au cours du deuxième semestre.
La tendance à la baisse du marché foncier est tout aussi marquée. Selon les données du Livre blanc, par rapport à l’approvisionnement en terres d’un lot, le prix de vente des terres de trois lots dans 22 villes a diminué de 47%, le taux de vente aux enchères ou de suspension des ventes a atteint 19%, le taux de prime moyen n’était que de 2,3%, et le prix des terres a diminué de 1 000 à 2 000 yuan / m2.
Malgré cela, tout au long de l’année 2021, la superficie des ventes nationales de logements commerciaux a atteint 1,79 milliard de mètres carrés et les ventes ont atteint 18,2 billions de yuans, ce qui est resté élevé.
La croissance de l’industrie a atteint un sommet et est devenue le Consensus de l’industrie. Selon les données du Bureau national de statistique, la superficie des ventes de logements commerciaux dans tout le pays a atteint 1 694 millions de mètres carrés en 2017, et cet indicateur est resté stable depuis lors. De 2018 à 2020, il a été respectivement de 1 717 millions de mètres carrés, 1 716 millions de mètres carrés et 1 761 millions de mètres carrés, avec une croissance annuelle de 1,3%, – 0,1% et 2,6%.
« À l’avenir, on s’attend généralement à ce qu’il y ait peu de percées importantes dans la zone d’affaires, de sorte que l’industrie entre dans une ère sans croissance. Ding zuyu, Directeur général d’Elvis China, a déclaré précédemment. Lin Zhong, Président du Conseil d’administration de Xuhui, s’attend également à ce que la capacité future de l’industrie immobilière soit maintenue à 1 milliard de mètres carrés de développement et à 15 billions de dollars de transactions.
Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Parmi eux, la conception de haut niveau du système de sécurité du logement est claire. Au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal, 40 villes clés prévoient d’ajouter 6,5 millions de nouveaux logements locatifs subventionnés, et la proportion de nouveaux logements locatifs subventionnés par rapport à l’offre totale de nouveaux logements devrait atteindre plus de 30%.
Selon le plan du « quatorzième plan quinquennal » pour le logement dans de nombreuses provinces, comme le Zhejiang, la zone d’approvisionnement en logements du « quatorzième plan quinquennal » est essentiellement la même que celle du « treizième plan quinquennal ». « la proportion de logements locatifs subventionnés a augmenté, la proportion de logements commerciaux a diminué et l’échelle des logements commerciaux est entrée dans une ère de réduction. Selon le livre blanc.
Les difficultés actuelles ne signifient pas que l’industrie a perdu son avenir. En fait, l’essence de l’industrie immobilière en tant qu’industrie de base de l’économie chinoise n’a pas changé et demeure la force clé d’une croissance stable et d’une expansion de la demande intérieure.
Zhang Huadong, chercheur en chef du Groupe de réflexion Yihan, a déclaré à la première Finance et économie que la relation entre l’immobilier et la consommation sociale est une relation de promotion parce que le marché de l’immobilier est très long et qu’il a un effet d’attraction évident sur la consommation de c ôté, en particulier dans Les matériaux de construction, la décoration de maison, les appareils ménagers, y compris l’automobile et d’autres industries.
Selon les données du Livre blanc, en 2021, les ventes totales de maisons d’occasion dans tout le pays ont dépassé 23 billions de yuans. Entre – temps, l’industrie du meuble a dépassé 800 milliards de yuans et l’industrie des appareils ménagers a dépassé 1 700 billions de yuans dans une série de dépenses liées à la consommation de logements.
Du point de vue de la contribution à l’économie, la valeur ajoutée de l’immobilier en 2021 est de 7,76 billions de RMB, ce qui représente une contribution de 6,8% au PIB. Si l’on additionne la valeur ajoutée de plus de 50 industries impliquées en amont et en aval de l’immobilier, la contribution à la croissance du PIB est proche de 20%.
Par conséquent, en libérant pleinement la consommation de logement des résidents, l’industrie immobilière peut former un grand marché de la demande intérieure et fournir un soutien important à la construction d’un « nouveau modèle de circulation intérieure et de double circulation ».
Du point de vue de l’industrie immobilière elle – même, ses fondamentaux n’ont pas changé, l’industrie estime que la demande raisonnable de logement a encore un soutien suffisant à l’industrie.
Dans l’ensemble, en 2021, le taux d’urbanisation de la population résidente permanente de la Chine était de 64,72%. Selon les prévisions de l’Académie chinoise des sciences sociales, le processus d’urbanisation se poursuivra à grande vitesse au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal et entrera dans une phase de développement stable après Trois ou cinq ans. Le taux d’urbanisation maximal se situe probablement entre 75% et 80%.
Parmi eux, les grandes et moyennes villes fondamentalement bonnes, la population, l’agglomération industrielle, le cycle de vie urbain vers le haut, le marché immobilier est toujours en croissance, la demande est toujours en expansion.
Le Livre blanc souligne que l’expansion de la demande entraîne simultanément une forte demande de construction urbaine: à l’intérieur, les installations publiques du Centre – ville continuent d’être améliorées, la rénovation urbaine a encore une grande vitalité; À l’étranger, la construction d’une ville nodale à grande vitesse et d’un centre de transport intégré exige encore une mobilisation adéquate des ressources et une bonne infrastructure.
Au niveau de la demande, l’afflux de population dans les villes vient d’augmenter. En 2020, la population flottante de la Chine atteindra 376 millions de personnes, soit une augmentation de 70% par rapport à 2010. Shanghai, Shenzhen et d’autres villes comptent plus de 10 millions de personnes flottantes, et Beijing, Guangzhou, Chengdu et d’autres villes comptent plus de 8 millions de personnes flottantes. Les mouvements de population entrelacés créeront une demande soutenue et importante de logements rigides.
Dans le même temps, la demande de remplacement des occupants de logements publics, de logements abordables et de logements construits par eux – mêmes, la demande d’amélioration des logements anciens construits avant la fin de 2000, qui s’élève à près de 10 milliards de mètres carrés, ainsi que la demande de miniaturisation des ménages et de logements adaptés au vieillissement, etc., peuvent être libérées en permanence.
New Citizens Generate New Demand
L’opportunité est toujours là, les entreprises immobilières en tant que corps principal, en se débarrassant du modèle extensif des « trois hauts », le développement de haute qualité a – t – il une issue?
En ce qui concerne la propriété résidentielle traditionnelle, le livre blanc propose de mettre l’accent sur les villes à forte croissance démographique et à haute énergie, qui ont une forte ténacité et une faible volatilité des transactions résidentielles commerciales. Dans le même temps, l’accent devrait être mis sur un marché efficace dans la région. Entre – temps, l’étude et l’évaluation minutieuses des différences de consommation de logements dans la région mettent l’accent sur l’adéquation entre la demande et la demande des clients.
En ce qui concerne les biens d’exploitation, le livre blanc estime que la logique selon laquelle le logement était autrefois utilisé pour soutenir les affaires et les ventes pour la rétroaction n’est plus appropriée. Il est essentiel d’explorer un modèle de profit mature et de se débarrasser de la « pensée immobilière ».
En fait, de nombreux développeurs ont obtenu de bons résultats en matière de gestion immobilière. Avec 61 centres commerciaux en exploitation à Longhu, le revenu locatif a augmenté de 40% d’une année sur l’autre pour atteindre 8,15 milliards de RMB en 2021, et le taux de location est resté élevé à 97%; Shanghai Henglong Plaza, une filiale de Henglong Real Estate, s’est concentrée sur les routes de luxe et a réalisé une augmentation annuelle des loyers de plus de 15% au cours de la période épidémique de 2020 à 2021.
En outre, bien que le logement locatif garanti occupe dans une certaine mesure l’offre de logements commerciaux, avec le développement rapide de Shenzhen New Industries Biomedical Engineering Co.Ltd(300832)
Les données du Bureau de statistique montrent qu’en 2021, l’échelle de l’emploi flexible en Chine a atteint 200 millions de personnes, y compris la technologie de l’information, le cyber – Rouge, les présentateurs, les cavaliers à emporter, etc. Pour ce groupe de jeunes et très mobiles, la location devient une option plus courante.
Les données du Livre blanc montrent qu’à l’heure actuelle, la population résidente permanente de Beijing et de Shanghai est d’environ 21,89 millions de personnes et 24,87 millions de personnes respectivement, mais la population de gestion réelle a dépassé 30 millions de personnes. La population de gestion réelle de Guangzhou et de Shenzhen est supérieure à 22 millions de personnes, dépassant la population résidente permanente de 3 millions et 4 millions de personnes.
Résoudre les problèmes de logement des nouveaux citoyens, des jeunes et d’autres groupes défavorisés, et développer des logements locatifs sûrs est devenu une tâche importante au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal.
En mars 2022, Guo Shuqing, Président de la CBRC, a souligné que les nouveaux citoyens vivaient déjà dans les villes, mais qu’ils n’avaient pas de Hukou ou qu’ils venaient d’obtenir le hukou depuis moins de deux ou trois ans. « la population est d’environ 300 millions de personnes, qui sont toutes confrontées à des besoins réels tels que la vie et le travail heureux, l’emploi et l’entrepreneuriat, la location et l’achat de maisons, l’école pour les enfants et les personnes âgées.»
Cette énorme demande de logements pour les nouveaux citoyens fait du développement des logements locatifs un nouveau modèle qui mérite d’être exploré par les entreprises immobilières.
Le Livre blanc souligne que les logements locatifs politiques progressent rapidement et que les voies et les modèles d’affaires sont généralement clairs. La politique consiste à fournir des subventions dans les liens de construction et d’exploitation par l’intermédiaire du prix de transfert des terres à l’extrémité avant et de l’activation du stock, à améliorer l’EBITDA dans son ensemble et à intégrer les FPI publics à l’extrémité arrière pour réaliser le retrait, formant ainsi une boucle fermée de la politique d’investissement, de financement, de gestion et de retrait.
« selon les données publiées par le Ministère du logement et du développement rural urbain, 2,4 millions de nouveaux logements locatifs garantis seront levés en 2022, ce qui mettra à l’épreuve la solidité financière des administrations locales, ainsi que la capacité professionnelle et la réserve de talents des entreprises publiques locales, ce qui accélérera l’introduction d’entreprises publiques immobilières hautement axées sur le marché pour participer conjointement. » Selon le rapport susmentionné.
Les entreprises privées de logement ont déjà pris des mesures dans ce domaine. « grâce à notre avantage de marque et à notre avantage de gestion jusqu’à présent, nous construisons des maisons d’hébergement en fiducie, a déclaré la direction de biguiyuan. Entre – temps, nous voulons construire des maisons d’hébergement en fiducie par la sagesse scientifique et technologique, construire des maisons d’hébergement en fiducie, construire des maisons d’hébergement en fiducie, construire des maisons d’hébergement en fiducie par le mode EPC, construire des maisons d’hébergement en fiducie par la compétitivité de la sagesse scientifique et technologique, et coopérer avec les entreprises d’État et les administrations locales, même les
